小區拆圍墻 細則要跟上

　　原標題：小區拆圍墻 細則要跟上

　　封閉小區如何開放引發熱議 專家：推廣街區制方向正確 需要完善配套措施

　　文/廣州日報記者杜娟

　　近日，中共中央、國務院發佈的《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《若干意見》）中提出：“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”。這一提法一經發佈立即引發網友和公眾熱議，已經封閉的小區重新打開，是否涉及物權法問題？未來小區不能再封閉、其安全問題如何保障？專家認為，推廣街區制是正確的方向，有利於增加公共道路和打通社區微循環；也有利於社區公共設施共享，營造有特色和充滿活力的社區。與此同時，這一政策的真正實施還需要很多配套文件的出臺，而且會有緩衝期和過渡期。

　　3大焦點

　　封閉小區開放涉及物權法問題？

　　要具體分析

　　對於“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”的提法，一些網友有疑問，這是否涉及物權法問題？

　　華南師範大學政治與行政學院副教授何貴忠接受記者採訪時表示，“主要看如何開放？開放什麼？國家這個政策出臺，應該有過渡期，並有一系列的配套政策。”具體來説，小區道路方面，如果小區主幹道原來就規劃為公共道路，政府是可以要求開放的，現在的問題是一些大型小區侵佔了公共道路；而如果是真正屬於業主共有的小區道路，要開放就涉及賠償問題。

　　綠地也是如此。何貴忠説：“小區公共綠地屬於物權法規定的私人財産，如果要開放就是公有化，這樣就涉及法律上的問題。”

　　記者發現，《中華人民共和國物權法》 第73條的規定確實有兩個“除外”——建築區劃內的道路，屬於業主共有但屬於城鎮公共道路的除外；建築區劃內的綠地，屬於業主共有但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。

　　封閉小區開放實行難度有多大？

　　應有過渡期

　　記者了解到，在相關規劃法和技術規定中一直要求不能擅自封閉公共道路，經過修訂、今年1月起實施的《廣州市城鄉規劃技術規定》第29條規定：建築區劃內的道路劃分為城鎮公共道路和業主共有道路。任何單位和個人不得擅自封閉使用城鎮公共道路。

　　房地産專家、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓表示：“要實行這一規定，肯定要有一個緩衝期，需要配套文件出臺。”業內人士表示，從國內各大城市的實踐上看，即便原先規劃的是市政公共道路，但小區已經封閉，大量業主入住後想讓小區打開大門，再開通市政路，實施難度較大。

　　此外，還有專家提出，對於新建住宅小區，可以僅限定住宅樓部分土地用於出讓，而原來住宅小區概念的道路和綠地都作為公共設施用地，但這樣會大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

　　那麼，未來土地出讓價格的計算方式是否會發生變化呢？對此，市國土規劃委暫未回復記者的詢問。

　　今後如果不再建封閉小區，老的封閉小區是否會更搶手、樓價也水漲船高呢？謝逸楓認為：“這一政策對樓價不會産生什麼影響，首先政策不會馬上實行，其次決定樓價的關鍵因素還是供求關係、貨幣政策和地價等。”

　　小區開放後安全問題怎麼解決？

　　物管要求增

　　本次《若干意見》中提出要推行街區制，在不少規劃界專家看來，方向上是正確的。

　　廣州大學建築設計研究院副院長王河直言，封閉小區不符合國際做法，因為滿足不了消防要求，也不利於公共資源共享，逐步打開的方向是正確的。而且我國也是在近十幾年才流行封閉小區，此前很多人都住在街道，歸居委會管。

　　在規劃專家、中山大學教授袁奇峰看來，封閉小區是城市化進程中社會分化的産物。社會分化加重、貧富差距拉大，再加上流動人口多，社會治安問題增多，城市中産階層自然有對安全的需求。此外也和過去政府公共財政有限有關。

　　對於打開封閉小區，《若干意見》中主要認為是解決交通問題，打通社區微循環。對此，不少規劃專家也表示認同，認為現在不少城市交通狀況的惡化，封閉式小區要極大責任，嚴重佔用、分割了城市道路資源。

　　此外，還有人認為，小區開放有利於公共設施共享，道路打通了，一樓的臨街店面就多了，諸如咖啡館、餐館、茶室、書店等會越開越多，能夠營造更有特色和活力的社區形態。

　　最令公眾擔心的還是開放式小區會帶來治安和安全問題。對此，房地産專家、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，“封閉小區開放會給物管帶來難度，有關方面應該增加保安措施或增加社區民警，從而增加物管費用和政府負擔。”  

　　人民日報客戶端：

　　拆圍墻非拍腦袋決定

　　拆小區圍墻是拍腦袋決定嗎？當然不是。

　　在中央看來，封閉小區是當前城市病的一大病因。超大封閉社區形成，迫使人們不得不開車出行，卻擁堵在路上。攤大餅式的城市擴張，造成街區宜居性不高，社區活力缺乏。

　　不少人覺得，如果能居住在一個封閉小區，特別是單位大院，那必是極好的。人們在抱怨新生事物時不妨也多思考一些。

　　第一，小區拆圍墻其實就是清除城市交通路網栓塞。封閉式小區確實有好處，但對於城市交通而言，它無異於一個個“攔路虎”。在地圖上看，每個封閉小區都有可能成為城市的交通“盲點”。在歐美等發達國家，為應對交通擁堵難題，不少國家正是通過發展小街區，暢通城市毛細血管，使城市路網稠密，四通八達，從而達到“治堵”的目的。第二，街區制並非威脅社區安寧的洪水猛獸，拆圍墻有助於增強社區活力。與之相比，沒有圍墻的街區制能將封閉小區內的其他資源公共化，例如綠地、停車場、小商鋪等，帶來更多的商業活動。這些神經末梢被激活，整個城市的經濟會更有活力。

　　當然，“沒有圍墻，怎麼保障居民道路安全？”“車來車往，如何不被噪音打擾？”“很多小區道路本就狹窄，如何達到疏解交通的目的？”這些老百姓擔心的問題確實值得關切。這就提醒相關執行部門：街區制推廣不會一蹴而就，在制定具體規劃時，必須注意完善與之相關的配套措施。首先，推行街區制要有“軟體”支撐。未來，街區的道路、綠地、停車位的所有權、使用權、收益權如何分配，還需要在法律上有明確規定和細分。其次，推行街區制還得有“硬體”保障。解決好停車問題、物業管理問題、環境問題、住宅區內公共空間等問題，是實現住宅街區化的前提。最後，街區制的推行還需要一些單位做表率，開放封閉小區從一些單位大院開始，才有利於未來街區制的順利推行。