春節前夕房貸鬆綁、首套房首付最低20%：二線樓市或回春

　　央廣網北京2月3日消息（記者柴華 山東臺姜文超）據中國之聲《新聞縱橫》報道，就在很多人開始收拾行裝、甚至已經踏上返鄉回家路的昨天傍晚，央行攜手銀監會再度放出樓市大招。央行網站發文宣佈：在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房時，商業性個人住房貸款原則上最低首付比例下調為25%，各地可向下浮動5個百分點；二套房首付比例則不低於30%，此前這一比例是40%。

　　此時正在回家路上的你如何看待這樣一個政策呢？對自己買房計劃會有影響嗎？恐怕每個人的情況都不太一樣。起碼對北上廣深這幾個城市的購房者來説，面對這個新政應該只能“呵呵一笑”了，因為此次的房貸鬆綁只針對“非限購”城市。

　　不過，對於2016年以“去庫存”為主要任務之一的中國樓市來説，在春節前夕發佈這樣一個政策無疑是具有深意的。房貸政策更寬鬆了，哪些城市、哪些人群、怎樣的房貸可能最受益呢？

　　山東“90後”小梁昨天晚上很開心，央行一紙房貸新政，讓正在攢首付的他離今年買房的目標更近了。此前，小梁一直考慮買一套三十多平米的小公寓，但是接近四十萬的售價讓剛參加工作不久、又不想啃老的她有些壓力，為了此前30%比例的首付款，她已經省吃儉用兩年多了。小梁説，自己計劃今年五六月攢夠13萬首付。下調到20%的情況下現在首付就夠了，對她來説實在太及時了，五六月估計就能入住。

　　央行銀監會發文稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。這意味，全國絕大多數的城市居民買房都將具有更低的門檻。

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，房貸的新年新政將刺激一線城市以外、更多城市的樓市需求，從而有助於房地産市場“去庫存”。

　　溫彬説，自去年以來，政府出臺了一系列穩定房地産市場的政策措施，效果已經開始顯現，從全國來説，房地産的價格和交易量都有所回升，但是也存在一些區域性的一個差別，特別是在三四線城市還存在比較大的這個庫存的壓力，所以今年我們五大工程目標之一，就是去房地産的庫存。因此在這個時間，根據不同地區，採取分類施措這樣的一個措施，不僅可以提高三四線城市居民購房的這個能力，同時也有助於降低房地産的庫存。

　　當然，實際生活中每個人心裏都有自己的小算盤。採訪中並不是所有考慮買房換房的人都看好這個政策。已為人父的王先生此前一直和父母同住，隨著孩子長大，他有了買套房的計劃。最近他看中的是一套100多平米的三居室，總價接近90萬，雖然首付下調意味著他可以省下近十萬元的積蓄，但他算了算賬，覺得不合適。他説，現在五年以上利率應該是4.9，他是首套房，銀行要是給點優惠的話，就算是4。首付少十萬，貸款多貸十萬，一年利息就多四千多。降首付無所謂，沒啥用處，算來算去不交首付就得還銀行，沒啥影響，要是降息那肯定好，省下的是真金白銀啊。房子該買還得買；不買的，首付降到10%也不買。

　　過去的2015年，尤其是在一線城市，房地産市場開始出現“暖意”，這自然要歸功於一系列的利好政策，比如各地限購政策陸續放開、降準降息、房貸首付比例調整、支持房地産企業在債券市場融資等等。中原地産市場研究部總監張大偉認為，此次央行和銀監會對於個人房貸的調整只是打響了今年新政的頭炮。未來會有更多政策滿足王先生這樣改善性住房的剛需。

　　張大偉分析，可能包括其他的幾個利率方面的政策，包括財稅方面的政策，這其實是系列政策的一個開始或者是一個持續。

　　和王先生一樣覺得新政影響不大的呼女士正在等著“房價下降”，在她看來，濟南今年的房價要是能降點兒，比啥政策來的都實惠。首付降一點對每個月還款壓力挺大，房價降下來的話實惠最大的，總房款也會少很多。

　　房價、購房需求、交易量之間的微妙關係在如今的國內真可謂不同地區不同情況。張大偉分析認為，價格也好、成交也罷，能夠受到新政明顯刺激的將是二線城市，因為其中沒有明確提及利率方面的變化。一線城市是限購的，它本身不在這個政策的影響範圍內；三四線城市現在面臨著兩方面的難題，一方面的難題是金融機構針對三四線的放貸過程中，相對而言是有風險把控的，另外從市場來看，對於三四線來説，目前的庫存壓力比較大，在這個政策中也沒有明確提及要利率下調，這樣對於三四線來説的話，購房者的支付成本其實會出現首付降低，而事實上會出現貸款的提高。這樣對於三四線購房者來説，其實是面臨著需要支付更多的貸款壓力。

　　而正如張大偉所説，一線城市有一線城市不同的供需狀況。央行發文明確，對於實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。這意味著，北上廣深和三亞這五個地方的購房者們和新政並沒有什麼關係。新年伊始，金融監管部門政策精準定位的趨勢可見一斑。

　　張大偉説，2015年，包括2016年的房地産市場需要“托底蓋帽”，有一些城市需要“蓋帽”，抑制它漲幅過快。但很多的城市三四線庫存壓力過大，就要“托底”，防止它出現一些斷崖式的下調，所以未來的調控需要更加分層。

　　新規還要求，銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求，以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水準。浙商銀行分析師楊躍認為，不同銀行房貸利率政策的分化和市場細分將成為未來商業銀行房貸定價的大趨勢。到最後就是隨著銀行對這種精細化管理能力的替代，它可能在同一個區域，會對不同的樓盤、不同的開發商，甚至不同的個人按揭客戶，可能都會有差異化管理。這也是未來整個行業發展的大趨勢。