二手房交易“營改增”會否增加稅負 業內人士解析

　　原標題：二手房交易“營改增”會增加稅負麼？

　　【財新網】（記者 王曉慶 邢昀）今年5月1日起，營業稅改徵增值稅將全面鋪開，其中房産交易中的個人繳稅部分，如何從繳納營業稅改為繳納增值稅，稅負會不會增加，成為各方關注的焦點。

　　“熱鍋”上樓市對新政尤其敏感，二手房仲介已經開始向買賣雙方兜售即將出臺的稅改風向，催促雙方儘早成交，避免將來被課以重稅。

　　“營改增”試點2012年起從上海開始試點推進，目前還剩房地産業、建築業、金融業以及生活性服務業四大類。3月13日，十二屆全國“兩會”的媒體開放活動中，談及“營改增”方案，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，儘快公佈“營改增”實施方案，最快有望于全國“兩會”後就提交審定，今年5月1日要全面落實“營改增”。

　　這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅，如個人二手房交易。王軍表示，稅務部門已經制定了任務書、路線圖、責任狀，倒排工期。

　　老百姓買賣二手房，當前要繳納一部分營業稅，未來改徵增值稅要怎麼繳納，稅負會發生什麼變化？由於具體方案尚未出臺，在此前官方一再強調“確保所有行業稅負只減不增”的論調下，多位稅務專業人士對財新記者表示，大概率是採取簡易徵收的方式。

　　一位地方稅務局人士對財新記者稱，目前看來，個人二手房可能適用簡易徵稅辦法，也就是3％徵稅率。根據現行增值稅規範，個人（如個體工商戶）一般適用於小規模納稅人資格，不適用一般納稅人資格。

　　小規模納稅人一般適用簡易徵收方式，應納稅額＝銷售額（不含稅）×3%。比如一套價值100萬（不含稅）的房子，未來如果簡易徵收，需繳納增值稅3萬元。當前營業稅下是按照5%的稅率徵收。北京一位稅務師對財新記者表示，如果按照3%簡易徵收，稅負應該是降低的。

　　二手房交易涉及的營業稅已經過多次政策調整。今年3月底財稅部門發文，從2015年3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。這意味個人二手房交易時，如果購買未滿2年的普通住房，全額徵收營業稅；購買超過2年的住房，則享受免征優惠。

　　而王軍也表示，在原則上延續原有優惠政策的同時，針對不同行業的情況和特點，分別制定相應的過渡措施保障所有行業稅負只減不增。

　　對此，上述地方稅務局人士，個人買賣二手房的營業稅優惠政策估計會在營改增過渡期延續。他也提醒道，要謹防開發商拿增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價。

　　全國政協委員、瑞華會計師事務所合夥人張連起表示，初期可以按照3%簡易徵收，後續徵收鏈條完全了，解決了進項抵扣問題，條件成熟可根據相應的增值稅稅率採取一般徵收方式。

　　這意味著，如果一套原價200萬元（未滿兩年）的普通住宅以250萬的價格賣出，要根據相應的增值稅稅率，銷項減進項計算應交稅款。