租房市場仍需更健全立法 國外都有那些做法？

　　國際在線報道(記者 易成晨)：“租房沒被仲介坑過，你都不好意思説在北京待過。”“被黑仲介坑是步入社會接受教育的第一課。”網友戲言道出房屋租賃市場亂象之普遍和嚴重，更透露出無奈。虛假房源、亂收費、隨意違反合同、千方百計剋扣押金……租房之令人心力交瘁，仿佛人人都能講出一段“血淚史”。北京市統計局和國家統計局去年初聯合發佈的數據顯示，截至2015年末北京常住人口達到2170.5萬人，其中常住外來人口為822.6萬人，佔常住人口的37.9%。高房價和規模龐大的外來人口催生了巨大的房屋租賃市場，但縱觀過去幾年的情況，監管往往滯後於市場發展，房産仲介非法經營、惡性競爭，租房客權益屢受侵害現象依然大量存在。

　　“黑仲介”成租房者之痛

　　隨意在網上搜索“黑仲介”即可看到鋪天蓋地的租客控訴以及各種“反黑”攻略，但最終控訴往往石沉大海，“反黑”攻略也難擋坑人手段層出不窮。此前曾有北京網友自發組織反黑仲介聯盟，詳細列舉了近2000家租房黑仲介，數量之多令人咋舌，“黑仲介”已然是過街老鼠。

　　但在現實中，“黑仲介”被繩之以法的案例卻又似乎非常少見。歸納網帖可以看出，維權難是核心問題，有的租戶被坑幾千元，警方卻不接受報案，只建議租戶去法院起訴“黑仲介”。而多數北漂勢單力薄，忙於工作，根本沒有時間和精力與之消耗，大多都會選擇自認倒楣，以至於“黑仲介”越來越有恃無恐。

　　據中國青年報此前調查，租房市場排在前三位的問題分別是：政府缺乏監管，遇到問題投訴無門 (62.5%)；仲介收費過高(59.7%)；房源信息介紹嚴重失真(50.6%)。其他問題還有：仲介或房東不合理剋扣押金(48.8%)；租房合同霸王條款(47.6%)；黑仲介橫行，租房過程有貓兒膩(46.2%)等。

　　規範房屋租賃市場政府做些啥

　　租房市場混亂，“黑仲介”猖獗，如何治理？不少建議認為，應借鑒國外經驗，立法規範租房市場；對仲介行業實行黑名單制，一次違規禁止執業，以及建議政府協調建立實名認證的租房信息平臺。

　　事實上近年來政府也在加大整頓力度。例如2016年6月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出，出租人（房東）應按照相關法律法規和合同約定來履行義務，保證住房和室內設施符合要求。在合同期限之內，出租人沒有正當理由，不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金。

　　同月，住建部部署在全國範圍內開展房地産仲介專項整治工作。北京、上海、深圳、杭州、鄭州、宜昌等城市查處了一批存在違法違規行為的房地産仲介機構和從業人員。重點查處發佈虛假房源；低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；洩露或不當使用客戶信息；不按規定備案等10種行為。

　　8月，住建部等7部門聯合印發意見加強房地産仲介管理，要求各地核驗房源信息，已出售或出租的房屋，要在合同簽訂之日起2個工作日內將房源信息撤除；仲介機構應當在發佈的房源信息中明確標識房源核驗二維碼等。

　　但總體而言，建立更為健全的剛性法律制度仍是當務之急，唯有如此，才能有效震懾和打擊房屋租賃市場的種種亂象，讓租房者權益得到根本保障。值得慶倖的是，上周（12月26日）在京召開的全國住房城鄉建設工作會議上提出，2017年的工作任務之一包括“加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規模化租賃企業發展，努力構建購租並舉的住房制度”。

　　規範租房市場 國外怎麼做

　　英國：群居超過5人 費用反而會大幅上漲

　　如果你通過仲介公司幫你找房子，每人需要付20至100鎊不等的仲介費。在租房時，這部分費用是可以和仲介公司進行協商的，最基本的費用為每人20鎊。由於房東所支付的仲介費是仲介公司的主要利潤來源，所以租客支付的仲介費有可能會很少。

　　通常情況下，合租的人越多，房屋租金也就越便宜。但是，如果一套房子居住5人或者更多，房東就必須申請群租物業許可證，費用將會相應大幅上漲。

　　法國：租住私人房屋需有住房擔保人

　　如果租住私人出租的房屋，絕大多數的法國人是需要住房擔保的，也就是説房客需要一個擔保人，擔保人的工資一般不能低於三倍房租。

　　法國法律規定每年10月初到次年4月初，即使房客不交房租，也不能把房客趕走。但是如果房客不交房租，房屋所有的損壞的保險外部分和拖欠的房租必須由擔保人承擔。

　　德國：房租過多 構成違法

　　從租金上來看，德國租金制定過程合理，地方政府與行業協會根據地區與收入差異制定“合理租價”，一旦房東所定的房租超出“合理租價”的20%，即構成了違法行為。

　　德國房地産市場價格調控機制有效，合同一經簽訂後房東不能隨意漲價，房東無權隨意終止租房合同；政府實施有效的租賃市場管理，禁止二房東、欺詐仲介，維持了良好的租房市場秩序。

　　澳大利亞：禁止出租客廳

　　租房仲介通常只向房東收取佣金，而房客找房子不需要支付任何的費用，所以房客會更樂於通過仲介租房，以獲得正規、有法律保證、合約約束的租賃服務。在合約期限內，房東一般不能隨便漲價。

　　澳大利亞當地的法律對租房和房屋改造也有著嚴格規定。所有的客廳禁止租住給他人居住，對於多人分租的人數也有著嚴格要求。比如，墨爾本所在的維多利亞州要求，如果某個住戶沒有把自己的住宅作為寄宿公寓登記在案的話，分開租給三個人以上就屬於違法行為。而對於房型的改造，比如把客廳隔出來作為一個房間，如果是公寓樓的話，也會受到大樓物業的嚴格干涉，禁止私建。