上億元投資真就這麼賠了？許家印在澳買房犯了一個大錯誤

　　國際在線報道（記者渠鴻儒 楊歡）：澳大利亞政府日前宣佈，為強化對外國投資者在澳非法置業的打擊力度，近兩年來，政府已強制出售總價值1.07億澳元（約合8202萬美元）的房産。其中四成是中國富商違規購買的豪宅，包括恒大地産董事長許家印在悉尼市的一座公館。

　　整件事的來龍去脈到底是怎樣的？國人為何去澳大利亞投資房産？澳政府又為何要強制出售這些房屋？這是否意味著今後投資澳大利亞會有更多限制？記者就此採訪了熟悉澳大利亞相關法律和房産市場的專業人士。

　　國內房價飆升存泡沫 澳大利亞成中國富豪投資首選地

　　據上海胡潤研究院的調查報告顯示，近年來，中國富豪們加大海外投資的根本原因是人民幣近來持續貶值，國內房價又飆升過快，存在較大泡沫，富豪們便趨向將資産轉移到海外以避免損失。

　　澳大利亞投資審查委員會數據表示，2015年，中國投資澳大利亞房産的總金額已經飆升至243.5億澳元（約合人民幣1200億元），與5年前相比翻了10倍。

　　上海胡潤研究院2016年11月的數據顯示，澳大利亞已經名列中國富豪們“海外房産投資榜單”的第四位，僅次於美國、英國和加拿大。

　　有超過60,000名中國富豪計劃在澳洲置業投資，悉尼和墨爾本則是中國富豪最青睞的投資城市。

2016年悉尼的房産拍賣會現場，可以看到，買家多為黑頭髮黃皮膚的中國人。

　　澳房價水漲船高民眾抗議 政府打擊非法置業 

　　然而，中國以及其他國家買家的涌入，也導致澳大利亞房價“水漲船高”。　　

　　據悉，澳大利亞之所以加強了對外國人非法置業的打擊力度，很大原因就是房價快速上漲，令許多當地居民、尤其是年輕人望“房”興嘆。按照法新社的説法，“買房難”成為一個重要的政治議題。

澳大利亞2016年全年房價漲幅統計圖

　　因此，針對民眾的呼聲，澳大利亞政府決定，採取更嚴格的新措施，管理外國房産投資。

　　2015年2月，時任澳大利亞總理托尼·阿博特和國庫部長喬·霍基共同發表聲明，宣佈將採取新措施嚴格管理外國投資。3月，霍基就強令許家印，要求其在90天內出售其地處悉尼派珀角、價值3900萬澳元的豪宅，這也拉開了自由黨政府打擊非法置業行動的帷幕。

　　許家印斥資3900萬澳元購買的豪宅Villa Del Mare

　　2年以來，在澳大利亞稅務局調查下，位於維多利亞州和昆士蘭州、總價值1400萬澳元的15處房産被強制出售。這使得被強制出售的房産總數達到61座。另有36名正在接受調查的房主同意出售涉嫌違規購買的住宅。

　　已經強制出售的房産主要位於維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州。其中25處住宅的房主為中國人，其他房主的國籍包括英國、加拿大、德國、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓和伊朗。　　

　　澳政府“強制出售”有依據：許家印等富豪購房違反已有法規

　　雖然在當時，“許家印豪宅被強制出售”的消息震動了渴望對澳大利亞房地産進行投資的中國投資者。但是，其實澳大利亞政府只是在執行一次正常的執法行為，不會影響外國投資者對澳大利亞房地産的正常投資。　

　　據澳大利亞財長在聲明中稱，許家印的豪宅Villa Del Mare由中國香港上市公司恒大地産旗下的Golden Fast FoodsPty（金快餐），通過一系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島註冊的空殼公司“非法”購買。　　

　　而且，這次投資行為，本身違背的是“舊法”（早已頒布且仍然生效的法律），而不是新規。　

　　根據澳大利亞相關法律（Foreign Acquisitions and Takeover Act 1975）規定，海外人士在澳購房需獲得FIRB（澳洲外國投資監管委員會）的審批，且海外人士無法購買二手房産用於自住或投資用途。

　　海外人士在澳購房，必須獲得FIRB（澳洲外國投資監管委員會）的審批。

　　在許家印一案中，由於該公司股權仍由在香港上市的恒大地産所控制，所以在相關的法律和政策下，它的實際控制人仍為沒有二手房購買資格的許家印。

　　因此，許家印及其旗下公司通過註冊空殼公司的行為，試圖規避澳大利亞的法律，購買禁止投資的二手房産，且沒有完成FIRB任何的事前審批，這一購買行為很輕鬆的就被澳大利亞政府識破，成為了槍打的“出頭鳥”。

　　在澳購房手續憑“自覺” 鑽法律漏洞後果自負　

　　那麼，為什麼許家印等中國富豪一開始投資的時候，澳大利亞政府沒有直接將他們“攔住”呢？是否是由於澳大利亞政府對房地産交易的監管和審批不嚴格，才導致澳政府和中國買家利益“雙雙受損”呢？　

　　AHL法律首席律師沈寒冰在接受記者採訪時説，嚴格意義上講，澳大利亞實行的並不是審批制，而是申報制，所以澳政府審批層面其實不存在什麼問題。所謂申報制，是指只要你在申報文件上簽字打鉤，表示自己對上述一切陳述和申報負責任，就沒有問題了。　　

　　換句話説，申報制度是指，審核單位會假設你是一個誠實的人，你只要申報的所有東西，它都認為你是真實的，並且給予通過。

　　但是，如果一旦事後查明，你是在作假的話，它就會對你進行法律的處分。

　　所以，如果鑽法律漏洞購置房屋，結果被查明不符合條件，房屋遭到政府強制出售的，只能“打落牙齒往肚子裏咽”，任何損失都是個人承擔。　

　　以許家印的“豪宅”為例，買入價格是3900萬澳元（折合人民幣約2.1億），再加上相關的印花稅約267萬澳幣，而強制出售的價格約4100萬澳元。中間67萬澳元的差價損失，許家印只能自己承擔。　

　　澳大利亞購房投資與移民無關 非法購房不影響移民申請　

　　那麼，如果有人依靠投資房地産換取移民身份，那麼房産被強制出售，移民身份是否可以保留呢？　

　　據沈寒冰律師介紹，在澳大利亞，目前沒有任何人可以依靠投資房産換取移民身份。目前在中國“買房移民”的概念很火，但是對澳大利亞來説，這是一個徹頭徹尾的騙局。　　

　　在澳大利亞，到目前為止，沒有任何一條法律寫明，買房可以移民，並且買房對移民甚至都沒有任何的幫助或是加分。

　　因此，這個前提就不存在。假設這個人已經合法移民，那麼他買的這個房子，就可以合法買了，不需要去外國投資者管理局審批。　

　　另外，假設一個人本身就是非移民，由於購房違反了法律條例，會不會影響到他的移民申請？這也是不會的。　

　　澳洲購房並未收緊 欲合法購房需多諮詢專家　

　　值得注意的是，澳大利亞此次的宣佈“強制出售”，並沒有出臺新法律，完全都是加強監管後對一些執法行為的總結，以及一些管理型規定的出臺，例如調高印花稅，以及由於假的資信證明和收入證明氾濫，從而停止對海外購房者提供貸款等等。　　

　　沈寒冰律師表示，澳大利亞的國家政策到今天為止，從來沒有説歡迎外國人到這裡來買房子或者説不歡迎外國人來這裡買房子。

　　至於想合法投資澳大利亞房産的人，沈律師給出的建議是，買房子的時候一定要多諮詢專家的意見，包括投資專家、財務專家和律師的意見。

　　最近就有央視的報道：一個中國留學生在澳大利亞莫名其妙買了一個拍賣的房子，買之前合同都找律師看，買來房子以後發現有人進來住在裏面不肯搬離，賠了17萬，對方都不願離開，最後就是説花了錢買了房子，房子住都住不進去。　　

　　因此，在買房以前，合同一定要認真的審核，合同條款要找那些懂得房産特別是專門處理在海外購買房屋的那些法律專家，這是至關重要的。