北京收緊房貸熱點城市或全面跟進 房價迎長週期拐點？

　　2017年房貸利率現首輪收緊。近日，北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍，並新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調整個人住房貸款期限延長到30年後的首次回調。

　　對此，業內人士指出，二套購房者還款能力強，一般貸款週期相對較短，因此該政策實際影響有限，預期引導意義更大。

　　就在北京被曝出收緊房貸利率之後，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。

　　天津近日被曝出招商、中信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至9.5折。而在1月時，天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%，位居全國最低。

　　融360相關人士表示，天津多家銀行的首套房貸利率春節前後一直在醞釀調整，“目前按兵不動的銀行也紛紛表示未來有上調的可能，由於暫無正式文件出臺，尚未做調整”。

　　廣州方面，據悉，目前包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的三家銀行，首套房貸利率已上調至9折優惠。據相關人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進。

　　青島方面，中國銀行、郵儲銀行相繼上調首套房貸利率最低折扣至9折。重慶方面，除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優惠，執行基準利率。

　　而位列重點調控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調並非強制執行，具體的銀行仍然有政策差別，至今依然有個別銀行對優質客戶執行利率最低8.5折的優惠。另外，較認房同時認貸、提高首付比例等硬招來説，減少優惠的實際影響不大。

　　“信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。”張大偉認為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態。同時，判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

　　巨量信貸支撐了2016年全國房價的上漲。央行數據顯示，2016年全國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款餘額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

　　事實上，此前就有消息稱，央行明確提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低於2016年四季度，信貸增速過快的銀行，可能面臨基於宏觀審慎評估體系的差別化存款準備金利率的處罰。

　　對此，國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆週期結束。

　　從過去美國和日本經驗看，歷次房地産泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地産或將成為歷史。

　　一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地産住房信貸，房地産成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地産需求未來將不會再大幅增加，房價(包括一線城市)將可能迎來長週期拐點。