2014年，香港房價跌不跌？

香港銅鑼灣街頭的房屋出租售賣廣告。交通銀行香港分行首席經濟學家羅家聰表示,香港樓價自2013年9月就有下行跡象,預計2014年下半年會加速下跌,全年跌幅10%已經成為共識。圖片來源 CFP

 

1月15日，香港特首梁振英發表上任以來的第二份《施政報告》，其中以相當篇幅談及住房緊張、房價高企等問題，並提出政府“雙管齊下，寸土必爭”的解決措施。

 

自去年以來，香港政府調控房價的政策初見成效，房地産行業成交量和成交價格雙雙下跌。但在這座全世界房價最昂貴的城市之一，相當於家庭收入中位數15倍的房價還是令普通市民難以承受。

 

香港《大公報》預測，在政府的努力下，香港2014年房價有可能出現明顯回落。但路透社指出，對於主要受外部力量掌控的房地産價格，新政策可能帶來的影響微乎其微。梁振英“居者有其屋”的執政理想，究竟能否實現？

 

房地産市場成香港市民關注熱點

 

39歲的杜潤興（音）通過電視直播仔細收看了梁振英完整的《施政報告》，但並不覺得歡欣鼓舞。

“總比沒有好，但我並不滿意。這些努力還不夠。”她告訴香港《南華早報》。

 

3年前，39歲的杜潤興和丈夫帶著兩個孩子，從廣東肇慶來到香港。直到現在，全家人仍住在深水埗一間約9平方米的公寓裏。屋子太小，她和一個孩子每天晚上都要打地鋪。

 

做保安的丈夫每個月能掙1萬港元（約合7800元人民幣），日子一直過得緊巴巴。在《施政綱領》中，梁振英宣佈將為低收入工薪家庭提供津貼。按照新的扶貧標準，以她家的情況每個月能拿到2600港元（約合2028元人民幣）。

 

“這遠遠不夠。我們只能用它支付孩子的課外活動費用，買更多食物。要是能到4000港元（約合3120元人民幣）就好了。”杜潤興説。

 

在寸土寸金的香港，更大的開銷是房租。丈夫從2009年就開始申請公共住房，幾年過去了，他們還沒有申請到。

 

梁振英説，政府的目標是在未來10年內建設47萬戶住宅公寓，公共住房將佔其中的60%。但杜潤興説，相比未來幾年內住房會增加多少，政府更應該向公共住房申請人保證，他們到底還得等多久，才能真正得到一套公寓。

 

81歲的陳涵生（音）在寶田邨生活了9年，每次洗澡或洗頭髮，窄小的浴室都讓她痛苦不堪。“每當我轉身或試圖在浴室裏拿東西時，總會撞傷頭或手肘。”

 

這裡的房産最初是為無家可歸者建造的臨時住宅，由8736個面積8～28平方米的住房構成，原本不夠資格成為永久的公共住房。但2004年，這一帶的許多公寓都轉型為公共租賃住房。由於修建標準低，2/3的居民都在自己窄小的浴室中受過傷。

 

正如香港《經濟日報》所説，在香港，住房供應緊張、房價過高，已成為民眾、特別是中産階級最關心的熱點問題。不斷高攀的房價和房租正在壓榨市民，讓他們對政府工作越來越不滿。

 

香港金融管理局表示，一所50平方米的房子，價格基本上是購房者家庭年收入中位數的15倍，這也是自1997年以來的最高水準。

 

面對種種難以解決的挑戰，在《2014年施政綱領》中，房價成為梁振英無法回避的問題。在他看來，房價和租金飆升的根本原因，在於住房用地供應不足。因此，以增加土地供應應對房價飆升，逐漸成為香港政府和社會的共識。

 

政府調控措施確有成效

 

事實上，據香港《文匯報》報道，早在2013年1月16日，梁振英已在上任後的首份《施政報告》中提出多種措施，遏制香港房價上升。

 

通過改變政府用地、綠化用地的用途，梁振英在香港找出300公頃土地，以興建12.8萬戶住房。同時，香港政府還將預售商品房的最長期限從20個月放寬到30個月，以緩解樓市的升溫壓力。

 

為打擊炒房，香港政府在2013年2月全面調高樓市買賣印花稅，適用於所有個人及公司買賣住宅及非物業住宅。其中，超過2000萬港元（約合1560萬元人民幣）的物業，印花稅由4.25%調高至8.5%，足足翻了一番。

 

為了保障香港人權益，打擊推高房價的大陸投資客，香港政府還在去年推出“港人港地”地皮，在這些區域建成的房屋只允許出售給持有香港永久居民身份證的人士。

 

此外，香港政府先後實施的《一手住宅物業銷售條例》、住房登記制度、單身人士公寓建設等，也是為緩解房價上行壓力採取的措施。

 

一年的著力調控後，香港房價確實得到一定程度的控制。

 

1月8日，香港政府差餉物業估價署發表最新統計報告，稱香港房價在2013年9月創出新高後，已連續3個月回落，儘管在去年的前11個月中，香港房價仍累積上升近7%。

 

據房地産投資管理及服務公司仲量聯行的數據，2013年，香港住房銷售量比2012年減少38%。中原地産數據則顯示，香港房價自2013年的最高位回落4.6%，2014年還將再跌15%。

 

2014年1月15日新的《施政報告》中，梁振英除了向民眾彙報過去一年的工作成果，也再次承諾，政府將盡最大努力增加土地供應，並制訂一項長期住房政策。

 

根據《施政報告》，香港政府接受了長遠房屋策略督導委員會的建議，承諾在未來10年內供應47萬戶房屋，其中公共住房佔60%，較去年的承諾增加了36%。在新的住房供應目標下，香港將平均每年向市民提供兩萬戶公共住房和8000戶“居者有其屋”計劃住房。

 

為了切實增加住房供應，政府相關部門已在香港各處物色到了足夠多的土地，在未來5年內可興建8.9萬戶住房，以滿足未來10年的房屋土地需要，其中包括80塊總面積超過150公頃的綠化用地和政府用地。這些土地具有改作住宅用途的潛力，今後5年，香港將每年落成1.36萬戶私營住宅，比過去5年的平均數字9680戶增加40%。

 

此外，梁振英還表示，包括香港島和九龍半島南部在內的很多區域，都具有密集發展的潛力。因此，在考慮對環境影響的前提下，香港政府允許大多數地區的住宅建設密度增加20%。

 

香港房價會不會跌

 

2013年卓有成效的調控成果，讓香港社會各界對新發佈的《施政報告》十分重視。據香港《經濟日報》報道，幾乎是在報告發佈後的第一時間，香港房地産公司的股價即呈下行趨勢，一些二手房小業主也開始降價出售手中物業，個別減價幅度超過10%。

 

美銀美林預測，2014年香港房價將下跌15%。嶺南大學經濟學教授何濼生則告訴《大公報》，香港整體樓市已步入“冰河時代”，2014年香港整體房價會逐步下調。即使不會一夜間暴跌，市場信心也會被慢慢侵蝕，下跌20%並不奇怪。

 

據評級機構標普預測，香港2014年房價將下跌10%。雖然地産商會採取靈活定價的方式維持銷售額，但隨著地價、建築和工資成本的上升，未來12～18個月內，房地産商的利潤率將下跌10%。

 

因此，據美國彭博社報道，在本土樓市受到限制的香港地産商，開始將注意力轉移到中國內地、美國、英國等市場。

 

不過，標普信用分析師黃馨慧告訴《大公報》，在短期內，香港對住房的需求仍然強勁，成交量仍將有一定程度的上升，政策對房地産的價格影響有限。至於政府長遠供應目標會否令未來房價持續下行，還要對未來的政策動向做進一步觀察。

 

1月19日，新鴻基地産聯席主席郭炳江告訴香港《信報》，未來數年，每年有約1.4萬至1.5萬戶私人住宅供應市場，而政府的土地政策更清晰，未來5～10年整體土地供應較穩定，因此，房價大起大落的機會將減少。

 

近期，香港的房價已有所下降，不過政府限制房貸的措施和對非本地居民徵收額外稅收的措施，主要對於價格最貴的高檔房地産起作用，而這些並不是普通市民能消費得起的。

 

郭炳江預測，部分房屋價格下行的趨勢還將維持一段時間，但香港房價不會“一刀切”地下調。

 

路透社則認為，香港想通過增加供應給樓市降溫，聽起來像是在重復以前的錯路。就算它能如預期那樣增加房屋建設量，給市場帶來的變化也甚微，而房地産價格依然受外部力量掌控。

 

因此，路透社表示，不應高估近期增加房屋供應舉措帶來的效果，因為政府新增住宅的目標僅比市場正常增幅高1%。如果沒有大陸跨境資本流動的減少，單純的房屋增供措施仍然很難解決香港的高房價問題。