中糧地産擬深耕粵港澳大灣區 歷史沉澱鉅額土地儲備

在 “粵港澳大灣區建設”加快步伐之際，深圳寶安區提出了要打造粵港澳大灣區核心引擎的定位。寶安區位於粵港澳大灣區的地理核心，擁有雄厚的工業基礎和強勁的産業配套。

在深圳市中心西移的過程中，土地空間將成為最稀缺的資源，而中糧地産（000031）在寶安掌握超過130萬平米的工業用地，鉅額的土地儲備為其帶來不可忽視的市場競爭力。

大灣區鉅額土地儲備力助城市更新

截至2017年底，中糧地産在寶安區擁有物業建築面積約130萬平米（含竣工並轉為可出租物業的67區中糧商務公園及寶安區西鄉街道固戍開發區地塊）。其中新安片區建築面積約32萬平米（佔地約19萬平米）；福永片區建築面積約98萬平米（佔地約54萬平米）。

中糧地産目前除在建的深圳中糧壹號、深圳祥雲國際、深圳雲景國際、69創芯公園等城市更新項目，公司還申報了深圳寶安區25區城市更新項目、深圳梅林工業區、大洋工業統籌片區啟動區城市更新等項目。

深圳寶安區25區城市更新A項目于2017年中獲得實施主體確認書，2017年11月取得用地規劃許可證，一期B、C部分正在開展拆遷、談判等前期工作。未來中糧大悅城有望在此落戶，該項目佔地16.81萬平方米，規劃建築面積約129萬平方米，計劃投資150億元，規劃為集住宅、公寓、寫字樓及商業中心的綜合體。

2017年8月，深圳福田區城市更新局發佈關於《2017年福田區城市更新單元計劃第一批計劃》的公告，公告顯示，將中糧金帝食品廠城市更新單元納入福田區城市更新單元第一批計劃的項目，擬拆除重建用地面積2.84萬平方米，擬拆遷建築面積4.4萬平方米，擬更新方向以新型産業為主。

2017年12月20日，深圳寶安區城市更新局發佈的《2017年深圳市寶安區城市更新單元第一批計劃》將大洋工業統籌片區啟動區城市更新單元立項，大該項目位於福海街道大洋工業區大洋路與鳳塘大道交叉口，更新單元用地面積為18.76萬平方米，擬拆除範圍用地面積為16.64萬平方米，擬拆除重建用地範圍內落實不少於59889.1平方米的公共利益項目用地（含道路、綠地等）。該項目由深圳市寶安福安實業有限公司作為申報主體，中糧地産擁有該公司56%的持股比例，計劃將其打造成66萬平方米城市綜合體。

此外，中糧地産此前因舊城改造而搬遷寶安區內的物業，收到了價值不菲的搬遷補償。2013年1月中糧地産搬遷寶安22區廠房1棟及廠房食堂3棟二、三層，根據補償協議獲得補償款1.69億元，2013年11月，中糧地産子公司搬遷26區工業園廠房2棟、廠房3棟及食堂1棟四層、五層，獲得補償款2.09億元。

賬面價值較低 重估空間巨大

中糧地産的前身是歸屬於深圳市國資委下的上市公司深寶恒。深寶恒成立於1983年，1993年在深交所上市，以來料加工及物業廠房租賃為主業，在寶安區大規模成片廠房及土地。根據2017年年度報告披露，目前中糧地産在此區域仍擁有超過130萬平米的工業廠房及其他物業。

據券商研究機構測算，中糧地産目前資産NAV約205億，對應停牌前股價的折價率達30%，需要強調的是，隨著未來公司開發和自持物業的整合，未來旗下優質的持有業務也將有望迎來價值重估的機會。

助力智慧製造 探索産業園區運營新模式

在産業地産建設和運營項目方面，中糧地産已經展開佈局和探索，目前開發的項目有69區創芯公園項目、中糧（福安）機器人智造産業園及67區商務公園等。

創芯公園計劃2018年底完成竣工驗收，該項目以産業優先、龍頭引領為原則，目標是引領尖崗山新興産業聚集區；中糧（福安）機器人智造産業園則是聚焦發展前景廣闊的機器人和智慧製造領域。未來中糧地産極有可能將産業地産的模式和經驗向其他區域複製，從而將産業地産建設和運營業務打造成為上市公司新的增長極。