中國特色REITs市場走上發展“高速路”

近三年蓄力，中國特色REITs市場走上高品質發展的“高速路”。

3月24日，證監會、國家發改委分別發佈《關於進一步推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）和《關於規範高效做好基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。上述《通知》在拓寬試點資産類型、推動擴募發行常態化、明確大類資産準入標準等方面都有新部署。

筆者認為，《通知》的發佈有利於進一步完善REITs市場基礎制度和健全市場功能，推進REITs常態化發行，有利於推動中國特色REITs市場加速駛入高品質發展之路。

REITs專注于投資不動産領域，又兼具股、債和另類投資特徵，是盤活存量資産、促進新增投資、擴大內需的有效手段，對穩定經濟大盤有重要作用。

自2020年4月份基礎設施REITs試點正式啟動以來，中國不斷優化公募REITs的頂層設計，初步建立了涵蓋試點指引、交易規則、稅收政策等內容的監管框架。經過近三年的運行，REITs市場總體平穩，試點項目市場認可度較高，各項制度規則初步經受了市場檢驗，達到預期目標。截至2023年2月末，已上市REITs25隻，募集資金超過800億元。募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，形成了良好示範效應，為REITs市場的擴容和高品質發展打下了堅實基礎。

因此，此次發佈的《通知》也是在總結前期經驗的基礎上，通過拓寬試點資産類型，擴大市場參與主體範圍，優化審核註冊流程，完善發行、信息披露等制度，進一步健全REITs市場功能，更好服務構建新發展格局和經濟高品質發展。主要有三大亮點值得期待。

一是消費基礎設施納入REITs發行範圍，有助於促消費、擴內需以及REITs市場的擴容。

《通知》提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。”

在當前中國經濟回暖復蘇的大背景下，消費基礎設施發行REITs有助於擴大消費基礎設施的投資規模，對促進消費有積極作用。另外，目前中國商業不動産資産體量龐大，消費基礎設施納入REITs發行範圍，有助於REITs市場的進一步擴容。

二是推動擴募發行常態化，有助於盤活更多優質基礎設施資産，形成資本的良性循環。

《通知》明確，加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。

從境外成熟REITs市場的發展經驗看，REITs擴募並購是整個市場持續發展壯大的重要途徑。擴募將有利於提升REITs行業的整體規模，優化REITs的整體投資組合。同時，對於投資者來説，也有助於分散資産的持有風險，提升長期投資獲得感。

三是優化REITs發行審核註冊流程，有助於提高項目推進效率，增強可預期性。

《通知》明確，建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核註冊工作機制，進一步優化審核註冊流程，提高審核註冊工作的規範性、可預期性和透明度。

明確高效的審核註冊工作機制有利於各部門的協調與銜接，提高工作效率，保障常態化發行的項目資源供給，促進REITs常態化發行。

當前，走好中國特色REITs市場發展之路，不僅是REITs高品質發展的新使命，也是建設中國特色現代資本市場的內在要求。（安寧）