貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領

　　1998年我國取消福利分房，啟動住房改革，正式拉開了住房市場化的序幕。站在2018年，我國住房市場已煥然一新，戶均住房超過1套，多數一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代。伴隨著時代變化，房産仲介也從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向成熟和産業化。

　　業內人士認為，過去5年仲介行業發展迅速，但生存土壤一直較為艱難，未來行業應從競爭走向合作共生，堅持真房源，聚焦人才提升，謀求合作，推動行業向專業化、標準化演化。

　　仲介行業累計成交額突破30萬億

　　我國二手房交易市場起步較晚，但發展迅速。數據顯示，過去20年，全國二手房市場累計成交額達30.33萬億元，交易總套數達2391萬套。其中，北京和上海二手房交易額達5.1萬億和6.6萬億，分別成交210萬套和369萬套。

　　事實上，二手房在過去5年成交了1557萬套，佔據整個20年成交量的65%，也就是説，最近5年是仲介行業快速發展的5年，二手房交易體量實現跨越式增長。過去5年，北京二手房成交87萬套，超過新房成交量的45萬套。

　　與此同時，過去20年全國新房交易量超過1億套。摸索20年間的市場脈絡，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領指出，從1998到2018年，我們經歷了史無前例的開發浪潮，背後的驅動力是人口增長和經濟增長帶來的住房需求、住房供給集中爆發。自1998年全面取消福利分房，北京、上海出現第一批經濟適用房，由此帶來的公房交易、置換需求，催生了早期的仲介。

　　“從大框架來看，過去20年行業基本上是在夾縫中生存，整體交易集中在北京和上海。”楊現領指出，房地産市場很大，仲介市場相對較小，仲介是在大市場裏的小行業，行業利潤水準較低。“過去20年仲介行業生存土壤比較艱難，到目前為止，行業才開始真正意義上出現更大、更持續向上的浪潮。”

　　目前，一二線城市基本進入存量時代，一線城市二手房交易量佔比64.5%，二線發達城市二手房交易量同樣超過50%。二手房市場催生並推動房産經紀行業逐步繁榮發展，目前，全國的經紀公司門店數超過20萬，有145萬經紀人服務於2億的社區家庭。

　　行業高度競爭缺乏合作

　　從開始的買方和賣方直接交付，到經紀人和經紀公司參與到買賣中間來，過去20年仲介行業百花齊放，行業的發展壯大培養了一批職業經紀人。但當前經紀人群體生存狀態並不理想——競爭激烈、收入總體偏低、收入方差大、波動性強、基尼系數高且增速分化、互相之前缺乏合作。

　　“為什麼行業合作很難？因為誰能把房子賣掉誰拿佣金，所以天然是激烈競爭的環境。中國的仲介跟全球其他仲介最大的不同就在這，我們到今天還是多家委託，其他市場都進入到獨家委託了。”楊現領談到。

　　從佣金來看，日本、美國、德國等發達國家佣金率為6%，法國、加拿大為4%，英國為3%，我國和澳大利亞為2%。但2%的佣金也被市場普遍反映為過高。“今天2%大家都認為高，為什麼？實際上是因為你提供的服務不夠好。因為一直這個行業收很低的費率，仲介公司通過費率賺錢非常難。”

　　另一方面，數據顯示，經紀行業平均從業年限是0.9年，一半以上城市經紀人從業年限低於一年。經紀行業平均月度流失率高達12.78%，一線城市月度流失率為10%。75%的城市經紀人工資水準低於當地平均工資，同時，經紀人收入過於集中頭部經紀人。以北京為例，頭部10%經紀人收入佔比30%，尾部50%的經紀人收入僅佔比15%。

　　楊現領指出，20年來行業有一些變化，但最核心的問題即經紀人高流失率沒有解決。其背後深層次的原因是，行業是高度競爭而非合作的。

　　經紀人、仲介品牌走向合作共生

　　過去20年，尤其是過去5年行業快速發展，但距離發達國家市場標準還有一段距離，未來該如何發展？對此，楊現領提出，行業未來需要發展“共生型網絡”（Co-live），即經紀人網絡“抱團”合作，多個仲介品牌並存，一個或多個新型交易服務新平臺，共同為消費者提供優質服務，為仲介企業、品牌和經紀人創造價值。

　　此外，楊現領近一步指出，首先堅持真房源，其次要聚焦人才提升，最後也是最重要的，是要謀求合作，“為了改善經紀行業長期以來單兵作戰的作業模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網絡作為構建合作型生態的基礎，讓行業得以實現共享房源、分工協作、聯賣共贏。”

　　“房産經紀行業走過20載春秋，傳統意義上的仲介業務已無法適應行業的變化。在移動互聯網對仲介行業的滲透如此之快，對住房消費影響持續深化的今天，信息的生産、分發與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業走向下一階段的關鍵力量。”楊現領説。（記者 李方）