以案釋法

　　找仲介買房子，簽了合同、交了10萬定金，辦手續時才發現自己沒有購房資格，合同隨之解除，定金也被對方收走了。

　　定金損失仲介機構是否應承擔賠償責任？

　　一起來看看律師怎麼説。

　　案例

　　肖先生是外地人，在杭州打拼多年。去年5月份，打算買房的他，在下沙找了一家房屋仲介。

　　表明購房意向後，仲介對肖先生做了簡單詢問，就帶他去看了房。“仲介問我要了身份證，還問我有沒有交社保。”看過房子後，肖先生還算滿意，當天晚上就在仲介的促成下，與房屋所有人沈某、李某簽訂了《房地産買賣居間協議》，並支付了10萬元的購房定金。

　　之後，在辦理相應購房材料時，仲介發現肖先生的社保曾斷繳過一個月，因此他並不符合購房條件。“社保都是公司在交的，我也沒去查過，根本不知道中間斷過一個月。”

　　眼看房子是買不成了，肖先生提出要解除購房協議並要求沈某、李某返還定金。對方同意解除購房協議，但由於是肖先生自身原因造成購房協議無法履行，因此拒絕退還定金。

　　“有沒有購房條件，仲介肯定要問清楚的啊，什麼都沒説，這麼倉促地讓我簽了協議，肯定要負責的啊。”肖先生要求仲介公司賠償定金損失，遭到了對方的拒絕。隨後，他將仲介公司起訴至法院。目前，案件正在審理之中。

　　那麼，像肖先生這樣，因自己沒有購房資格導致定金損失，房屋仲介機構是否應承擔責任？

　　律師點評

　　浙江民衡律師事務所張海律師説，本案中肖先生與房屋所有人沈某、李某以及仲介公司簽訂的《房地産買賣居間協議》係三方的真實意圖表示，且不違反法律的強制性規定，協議是合法有效的。

　　“三方簽訂協議的最終目的是為了買賣房屋，但由於肖先生和仲介公司方的過失，造成了協議無法繼續履行，依法應予解除。”張海律師説，雙方在協議中明確約定了，如因肖先生原因造成協議無法履行的定金將不予退還。“房屋所有人，在這中間是沒有責任的，扣除定金也是合理的。”

　　然而，仲介公司作為提供房地産買賣居間服務的專業機構，以收取佣金為目的提供居間服務，在提供居間服務的過程中，應當秉承誠實信用原則對被居間方盡到勤勉謹慎的義務，包括對房屋權屬狀況及當事人訂約能力進行積極調查並據實報告，查驗相關證件和材料，對合同法律風險做出提示。

　　張律師説，在本案中，仲介公司在可以查詢肖先生是否有購房資格的前提下，僅是對他進行簡單詢問，且在看到他的身份證為非杭州戶籍的情況下亦未作出進一步審查以及要求其提供具有購房資格的證明。同時，仲介公司在從事房地産居間服務業務時，應向當事人詳盡介紹其需要的房屋情況並提供相關購房的法律法規、政策等專業知識。特別是對外地戶籍的買受人，更應該進行基本的形式審查和風險提示。“仲介公司沒有了解核實肖某的購房資格，便促成買賣雙方簽訂合同並交付定金，居間服務存在重大瑕疵，可以認定代理公司作為居間人未就原告的訂約能力盡到積極調查並如實報告的義務，違反了居間人的忠實居間義務。”

　　張律師説，根據《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定，“居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。”

　　由於仲介公司在簽訂《房地産買賣居間協議》時未對肖先生是否具有購房資格進行審核，亦未在風險提示及書面告知中對此明確説明，即促成三方簽訂《房地産買賣居間協議》，客觀上造成《房地産買賣居間協議》無法履行，對《房地産買賣居間協議》未能實際履行亦負有一定過錯，因此要承擔賠償肖某部分損失的義務。“根據以往案例來看，仲介公司一般承擔30%—50%的責任。”（記者 楊漸）