警惕樓市風險暗潮涌動

　　除極少數實力超強的開發商，其他開發商大多是依靠銀行的支持才能拿地，現在開發貸收緊了，恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊，會不會因為開發能力減弱而出現風險，都是需要認真應對的問題。

　　國家統計局最新數據顯示，今年1至5月份，全國房地産開發企業到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1至4月份持平。在其他資金中，定金及預收款14840億元，增長35.2%，個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

　　無論是開發商還是消費者，上半年的表現都是非常積極的，也給樓市帶來了積極的效應，一度呈現十分火爆的跡象。然而大熱之後，6月全國房價環比漲幅收窄，這在一定程度上預示著下半年的樓市格局。與此同時，支撐房企拿地甚至競相高價拿地的開發貸，也開始逐步收緊了。

　　銀行之所以收緊開發貸，主要就是因為對樓市前景不看好。上半年樓市之所以火爆，主要緣于一線城市和部分二線城市出現了意想不到的房價快速上漲，以深圳、上海、南京、蘇州等地最為突出。相反，大多數三、四線城市去庫存壓力仍然很大，仍處於低迷狀態，這些城市即便有所反應，也是一、二線城市樓市大熱的邊際效應，而非自身出現了鬆動現象。

　　為遏制房價快速上漲，一、二線城市加大調控力度或出臺新的政策，樓市大熱現象逐步消失，房價趨於穩定，有的還出現了一定幅度的下降，開發商拿地的熱情也自然有所減弱。一旦開發商拿地的熱情減弱了，銀行對開發商的“信任度”也會隨之下降，開發貸也就會越來越緊——開發貸收緊了，樓市風險也就有可能暗潮涌動了。從上半年的實際情況看，一、二線城市樓市的大熱，相當程度上與銀行不顧一切的支持是分不開的，甚至有報道説，一些銀行為了給開發商貸款，甘願做賠本買賣。

　　這樣的結果傳導到消費者身上，剛剛冒出來的購房熱情，可能又會受到很大影響，包括一些剛需旺盛的消費者在內，很多人可能重新回到等待觀望的狀態。尤其是三、四線城市，原本指望一、二線城市的大熱，能夠對三、四線城市的購房熱情産生一些帶動作用，現在看來，至少下半年是沒有指望了。

　　那些在上半年積極拿地的開發商，會不會因為開發貸收緊而出現巨大的風險，頗值得關注。除極少數實力超強的開發商，其他開發商大多是依靠銀行的支持，才具有了拿地的條件和動力，現在開發貸收緊了，以一些開發商的實際能力，恐將面臨資金鏈緊繃的危險。尤其是土地價格脫離實際的地塊，會不會因為開發能力減弱而出現風險，包括後續資金跟不上、無錢開發、無力償還到期貸款等，都是需要認真應對的問題。

　　好在今年上半年的拿地熱潮，主要發生在央企或少數大房企身上，且維持的時間不是很長，否則風險只會更大。即便如此，隨著央企整合力度加大，相關央企整合以後，會不會對發展戰略做出調整，對被整合央企新拿的土地作放棄處理，也是需要認真應對的問題。

　　更令人擔心的還是三、四線城市樓市的去庫存。如果説上半年房地産市場的火熱，讓我們看到了一些去庫存的希望，那麼接下來，三、四線城市的去庫存壓力只會更大。儘管部分地方啟動了鼓勵農民進城買房的政策，但在目前條件下，此舉料難成為加快三、四線城市去庫存的“強心針”。就算能夠推動三、四線城市樓市去庫存，由此帶來就業、社會保障、醫療保障、教育等方面的問題，又有可能成為三、四線城市新的短板。如果從樓市風險轉化成為社會發展短板，後者對城市發展帶來的困難和風險，未必比前者更小。

　　總體上講，上半年樓市的大熱結束以後，接下來除樓市可能持續低迷，另一個可能就是風險暗潮涌動。如何防範和化解這些風險，決策層、管理層和開發商都需要引起足夠重視。