中國樓市嚴重分化局面未改 需緊抓去庫存主基調

　　國家統計局18日發佈6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，6月份，房價環比上漲城市個數繼續減少、漲幅繼續收窄，房價整體漲勢再度放緩。對此，專家指出，6月份房價漲勢雖有所放緩，但房價整體還在繼續上漲，樓市嚴重分化的局面仍沒有出現顯著改變，這要求我們在下半年仍要緊抓去庫存這一房地産市場調控的主基調，針對分化情況，分類施策、因城施策，精準推動去庫存。

　　上漲城市在減少

　　近期，我國房價正放慢上行“腳步”，房價環比上漲城市個數已連續2個月減少。統計局數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；5月份分別比上月減少5個和2個。

　　同時，環比漲幅繼續收窄。據統計局測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。

　　“由於前期我國房價經歷了較快上漲，當前漲幅收窄符合其內部調整的需要，體現了市場運行規律。另外，此前部分地方針對樓市‘過熱’現象出臺的一些調控政策也起到了一定的作用，房價過快上漲現象沒有繼續維持。房價漲勢放緩將有助於推動房地産市場儘早實現平穩運行，也有利於我國房地産市場的健康發展。”中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈在接受本報記者採訪時説。

　　對於房價接下來可能的走勢，中國社會科學院日前發佈的《中國住房2016中期報告》預測，當前房地産市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地産投資增速將趨緩。

　　樓市分化仍持續

　　房價增速雖有所降低，但房地産市場“冷熱不均”的局面並未有明顯改變。專家指出，當前，我國房地産市場依舊分化嚴重，一線城市和部分二線城市房價成為房價上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點二線城市的上漲勢頭更是搶了一線城市的“風頭”。

　　3月份以來，合肥、廈門這兩個城市超越並取代深圳、上海，其房價環比漲幅穩穩“站住”全國70個大中城市的前兩名，而6月份環比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實現了連續16個月上漲。

　　相比之下，三、四線城市房價則上漲較慢，不少城市房價還出現了負增長。根據統計局數據，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房價格環比漲幅均為負。

　　社科院金融研究所房地産金融研究中心副主任尹中立指出，市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現為一線城市也出現了分化，北上廣深這四個一線城市，在之前歷次的房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠遠超過了北京、上海，這是從來沒有出現過的現象。

　　“我國樓市分化已經持續了很長一段時間，分化的局面趨於複雜。房地産市場結構性問題正表現得越來越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。”李佩珈説，要解決這些長期積累的問題，我們不能操之過急，要做好長期消化的準備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會再持續一段時間。

　　分類施策需加強

　　針對樓市的持續分化，需要緊抓去庫存這一房地産市場調控的主基調。上半年，我國已經在這方面取得了一定成績。根據統計局數據，3月份以來，商品房待售面積連續4個月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米。

　　“去庫存的有效推進為樓市分化問題提供了解決之道，上半年庫存的持續下降既有一、二線城市的貢獻，也與三、四線城市去庫存的持續推進密切相關。但是，由於三、四線城市庫存量很大，短期內完全消化這些庫存仍比較困難。”李佩珈説。

　　中國指數研究院的報告顯示，一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售面積及出清週期數據，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

　　國家發改委新聞發言人趙辰昕指出，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲；對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極採取有效措施，化解房地産庫存。

　　當前，不少地方已經開始根據本地情況採取精準去庫存的措施。浙江省制定方案為農民進城購房創造條件，將全面取消縣(市)購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設區市市區購房落戶關於建築面積、資金額度要求；湖南省郴州市則採取推進棚改貨幣化安置、組織外地購房團來郴州看房購房等措施，並力爭在2016年至2018年消化商品房庫存面積500萬平方米。

　　(邱海峰)