專家:土地供應減少、中國人理念等多因素促使房價暴漲

　　國際在線報道（記者 趙春曉）：“沒有最高，只有更高！”現在這句話成為了上海、北京房價的真實寫照。上海的夫妻為了規避二套房政策而去民政局離婚，甚至已經到了離婚需要排號的地步。在北京，房價同樣像脫韁的野馬一樣瘋漲，《北京又現搶房潮：怕錯過後再也買不起》的文章也刷爆了朋友圈。

　　有漲有跌本來是市場經濟的正常現象，但是北上廣深一線城市的房價卻如霧裏看花般讓人永遠猜不透。土地供應不足，中國人的置業思維，實體經濟不振……所有的因素貌似能解釋，但所有的因素好像又不能解釋。

　　原北京大學環境學院城市與區域規劃係董黎明教授已經退休在家，他在北大教學時一直研究城市規劃與房地産開發，當記者問到現階段一線城市的房價暴漲，他説“現在的房價已經遠遠超過居民的購買能力，甚至精英階層也買不起了！這是讓人難以理解的問題……”。

　　董黎明教授對記者表示，房價問題實際上是市場經濟的問題，就是供給和需求的關係問題。如果供大於求肯定會有大量空置房出現，房價是漲不上去的。董教授舉例説，“從現在的國內情況看，其實房價上漲最厲害的是在一線城市，到了縣城、縣級市以及地級市的層面，它漲不上去，為什麼漲不上去？ 因為地方政府前期土地開發規劃超前，供過於求。大量的土地供應，沒有能力消化庫存，大量的房子擺在那裏沒人買，怎麼會漲上去”。

　　另外董教授指出，在一線城市，房價一直上漲的原因是土地供應減少。他説，從國家政策層面來看現在每年的土地供應是收緊的。以北京為例，北京今年用於住宅建設的供應量大約是1200公頃土地，大約可以蓋1200萬平米的住宅，按照平均每戶100平米的面積，大約有12萬套住房的供應。

　　但這12萬套住房卻需要提供給兩方面的人口。一是外來務工人員需要解決住房問題，雖然北京今年外來人口總量減少，但是每年新增人口為20萬至30萬；

　　現在北京有接近2200萬人口量，若按照三口之家計算，大約有700萬戶家庭，如果按照5%的比例有改善性住房需求，那就是35萬戶的需求量，而現在每年只有12萬套住房的供應，所以供應量是嚴重不足。

　　接下來，董黎明又給記者算了一筆賬，除了減少土地供應以外，現在大部分新房都建在郊區，城中心六區新房的建設量只佔20%。北京今年的政策是基本上不建新房，所以在五環與六環之間只有20%左右的新房供應，這些還包括舊房改造，剩下的房屋都建在偏遠地區，所以北京房價漲的快的還是城區，郊區現在房價基本在2萬多，比如懷柔、延慶等地區房價在2.5萬至2.7萬之間。

　　董黎明對記者介紹説，“北京大學附近的小區靠近北五環，80平方米左右的房子，掛牌後售價是580萬平米一套，均價超過7萬。”

　　對於房地産與實體經濟的關係，董黎明教授説到，現在企業的投資取向是什麼？現在工業領域、製造業領域出現大量積壓，並且還要去産能，把錢投進去是要賠錢的。

　　從居民角度來講，投資渠道只有股票和樓市，股市現在很不穩定，風險也大，並且停留在上證指數3000點左右，所以股市投資對居民來説也沒有安全感。上海市民原來都愛買股票，現在都跑民政局離婚，投資房地産。另外投資黃金和期貨，增值幅度也沒有房地産高。

　　董黎明教授還指出，投資房地産還有理念問題，北京、上海等城市還有兩類因素也在促進房地産上漲。

　　一是所謂的學區房，中國有“望子成龍”“望女成鳳”的傳統，所以要進好的學校。要進好學校，就要在學校周邊買房子，變相的提高房價，學區房更是供不應求。

　　二是中國的東方文化因素。中國人結婚一定要有自己的房，所以有一種説法就是“丈母娘推高了房價”，現在大城市結婚大多數都是買房子，所以這些因素也是影響房價上漲的一部分。

　　另外，就是國家政策上有些矛盾之處。他指出，我國土地政策是收緊，供應量呈現下行趨勢；但國家在人口政策上卻鼓勵城鎮化。人進城市有住房的需求，但是土地卻沒有增加供應，這就造成了獨特的現象存在。雖然國家也有控制大城市的人口規模的政策，但是沒有控制手段。

　　為什麼國家鼓勵城鎮化？因為城鎮化速度加快，就可以增加産品的需求量。農村、農民的需求很小，進城市後，工資提高了，很多消費、産品就需求增加，從這個角度來講，國家主張加快城鎮化的速度，從中央到地方，以及出臺的各種文件和規劃都體現了這一點。

　　董黎明教授同時也對記者表示，因為我們國家人多地少，限制土地供應從某種意義上來説也是正確的，這個問題很複雜，也是潛在的問題。