誰在給樓市火上澆油？開發商"恐慌行銷"違規漲價

　　新華社北京9月28日電 題：誰在給“高燒”樓市火上澆油？——房地産開發商“恐慌式行銷”亂象調查

　　新華社“新華視點”記者

　　“這一層開盤賣8萬，下一層再開盤肯定就不是這個價了。”當北京某樓盤售樓小姐甩下這句話後，看房遭遇坐地漲價、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

　　“新華視點”記者近期在全國多個熱點城市調查發現，房價“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，“火上澆油”的行銷策略不僅推高了樓市預期，而且已違規甚至違法。

　　明碼標價淪為“坐地漲價”，國家相關規定遭遇無視

　　記者9月份在北京、上海、福建、山東等地採訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關價格公示，所有報價都是售樓小姐口頭報價。同時，還有不少樓盤強制消費者交納“訂金”，但這筆費用並不計入房款中。

　　多位購房者向記者表示，總覺得哪有些不對，但是房價一天一個價，明明心裏不舒服也無力追究。

　　實際上，早在2011年3月國家發展改革委就發佈過《商品房銷售明碼標價規定》，以加強房地産市場價格監管。各地也都相繼出臺了相關政策細則，劍指商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題。

　　但記者在採訪中發現，這一系列商品房銷售明碼標價的監管政策，目前基本上被開發商無視。

　　在上海，記者走訪了多個住宅項目發現，隨意漲價現象較為普遍。如在位於上海嘉定區的“碧桂園·嘉譽”，一位購房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅稱單價在每平方米2.3萬元左右，但開盤後直接飆到2.9萬元。目前，該樓盤9月的銷售單價已達到每平方米3.2萬元。另一位已經認購的買房者告訴記者，由於該樓盤價格遠超之前的報價，他不得不放棄認購，但碧桂園逾期仍未退還其認購金。

　　在濟南，一些熱門樓盤的定價也十分混亂。如在購房者交納“認籌款”時，開發商並不會明確告知樓盤價格，只是有個意向區間。隨著房價不斷上漲，最終價格基本都高於這一區間，引發購房者不滿。

　　捂盤、搭售、無證賣房亂象頻頻

　　記者調查發現，目前，“饑餓行銷”已經滿足不了房地産開發商的胃口，部分企業違反價格法、消費者權益保護法等法律法規，公然進行“恐慌式行銷”，直接推高了樓市預期。

　　——捂盤。在一些熱點城市，很多商品房經營者利用信息不對稱進行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開。“我們現在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎麼升值呢？”北京石景山區“紫禦長安”樓盤的一位銷售人員對記者説。

　　《商品房銷售明碼標價規定》中明文要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應。《商品房銷售明碼標價規定》規定，“對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示”，但在位於北京亦莊開發區的“國銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最後兩套70年産權住宅”。記者在北京市住建委房地産交易信息公示查詢發現，截至9月27日，僅該項目“3Ｂ住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態。

　　——搭售。同樣是在北京“國銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個附加條件。銷售人員稱，若要購買上述公寓房，必須要同時購買同一開發商旗下位於北京密雲的一套別墅，兩套房總計2300萬元。

　　消費者權益保護法中明文規定，消費者有權自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

　　對此，消費者維權律師邱寶昌表示，開發商借樓市火爆強行搭售商品房，不僅涉嫌違反價格監管法律法規，同時損害了消費者的自由選擇權，是一種強買強賣的行為。

　　——無證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣項目銷售搶跑，在未能達到預售條件的情況下，偽造證明辦理了預售許可證，其違規銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運河孔雀城”項目，沒有預售證仍然讓買房者交數萬元認購款。此外，下半年以來，挖個坑就賣房的現象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

　　價格監管不能“一限了之”

　　記者調查發現，地方政府預售定價政策被鑽“空子”，是商品房明碼標價規定淪為一紙空文的重要原因。

　　在2011年中央和各地出臺價格監管措施劍指房地産銷售領域中價格亂象之後，不少地方不僅要求開發商在銷售時“明碼標價”“一房一價”，還要求開發商在取得預售或現房銷售資格的同時備案最高銷售價，在實際銷售中房價不得超過此價格。

　　而據調查，在實際銷售過程中，各地的政策很難約束房地産開發商亂漲價的貓膩。濟南思源房地産經紀有限公司諮詢顧問中心總監單俊忠總結了開發商應對的政策手段：一是申報價格遠高於實際定價，為後期推盤頻繁跳價留有餘地；二是實際價格可以高出“認籌”期間的意向區間，實現“隱性”漲價。

　　此外，各地價格部門對房地産行銷環節監管執法缺位，縱容了開發商的違規行為。

　　記者近期撥打北京市價格舉報熱線，反映上述商品房銷售違規行為。在舉報整個過程中，相關人員顯得對業務並不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規行為後，接聽舉報的人員在記者的提示下，才知道北京市發展改革委2011年印發過《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》，有關行為涉嫌違反其中規定。

　　業內人士認為，有關部門並不能對預售價等價格“一限了之”，應儘快出臺更加合理、嚴格的房價定價機制。福州大學房地産研究中心主任王阿忠認為，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開、透明是房屋預售價格制度的作用之一。此外，要加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”推動房價非理性過快上漲。（記者楊毅沉、鄭鈞天、袁軍寶、董建國）