北京市首批“控地價限房價”地塊公佈房價限額

　　原標題：首批“控地價限房價”地塊公佈限價

　　大興黃村地塊最高單價不超5.85萬元/平方米

　　昨天，北京市規劃和國土資源管理委員會就9月底掛牌的4宗地塊發佈公告，明確了銷售限價。其中，海淀區永豐3地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米，大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。

　　這是本市“9·30”新政出臺後首批“控地價、限房價”地塊。這4宗地價在採用“限房價競地價”出讓方式的同時，還執行“90/70”政策，即套型面積90平米以下的住房面積佔所有住房面積比例的70%以上。此次公告還明確，這4宗地塊將來銷售的商品住房，自取得分戶不動産登記證書或契稅完稅憑證後，5年內不得出售。

　　關於價格

　　銷售採取“雙限”原則

　　這4宗地塊最終價格以周邊項目成交均價為基礎，綜合考慮出讓地塊周邊配套水準等因素後確定，與周邊自住房定價基本適應。

　　為滿足自住性需求，4宗地塊首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的週期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅；最終，選定項目後，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。為防止不同戶型價格差異過大，也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，此次採取了“雙限”規則，即不僅規定了項目的銷售均價上限，也規定了單套的銷售單價上限。

　　據了解，大興黃村地塊周邊地鐵、商業等配套較為齊全，而海淀地塊位於北部永豐地區，配套服務水準相對較弱。在限定價格測算過程中，考慮地塊周邊基礎設施和配套服務水準等因素後，綜合評定了各地塊的銷售限定價格。

　　>>解讀

　　專家表示，無論是設定地塊出讓時的地價上限，還是限定的銷售房價，都體現了政府對於合理引導市場預期，抑制房價快速上漲，促進房地産市場健康發展的目的。“這次4個地塊設定的地價上限，普遍比市場預期的成交價格水準要低。嚴控地價除了防止‘高價地’的出現，設置地價上限也是為了引導市場主體理性參與競爭，將北京土地市場的地價水準穩定在合理區間。”

　　“另外，從這次房屋售價的限定看，這個意圖也很明顯。從土地供應到最終房屋的銷售，一般會有一年半到兩年的時間，現在就鎖定了未來的房價，更能合理引導市場預期。簡單地説，購房者已經知道了未來的房價不會大漲，誰還會為高價的房子去接盤買單？既然未來兩年房價也就這樣，投資客再去炒房還有什麼意義？”業內專家説。

　　關於租賃

　　鼓勵企業租賃自持房

　　市規土委此前已提出：“在競價達到合理土地上限價格後，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售”。不過，目前本市住宅對外租賃的主體主要為個人，且國內缺少企業自持住房對外租賃的政策借鑒。下一步，市住建委將與市規土委研究企業自持商品租賃住房後續管理政策，聽取相關部門、開發企業、經紀機構及居民意見，儘快出臺企業自持商品租賃住房後續管理辦法，做好政策配套。

　　公告還首次提出了投報高標準商品住宅建設方案的競買方式。根據競買規則，這些地塊首先會掛牌競價，在達到預設的地價上限時，就改為現場競報企業自持商品住房面積比例，各企業按照1%的整倍數競投。而企業自持商品住房面積比例也有一個預設的上限，在現場競投達到這個上限後，就改為一次性投報自持商品住房面積比例。

　　屆時，將由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分，評分標準包括綠色建築星級、裝配式建築技術應用、其他節能環保技術應用、規劃建設方案、企業自持商品住房運營方案等。

　　>>解讀

　　專家表示，競買規則中設定了競報企業自持商品住房面積比例，是落實近期國務院印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》其中“鼓勵房地産開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”的要求，鼓勵開發商自持住房用於租賃，增加租賃房源的供給，滿足居民租賃住房需求。“這樣的方式，既有滿足剛需自住的購買型住房，也增加了城市的租賃住房供給，可以滿足不同的居住需求，增強城市活力。”

　　此外專家表示，競買規則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程式，體現了政府對於房屋建築品質和品質的關注。“限定了將來銷售的房價，就意味著開發商的利潤空間會降低。但從政府層面考慮的是，不能讓開發商因壓縮成本而降低房屋建築的品質和品質。開發商可以因為利潤不高不去高價拿地，但既然拿地了，就要提供高品質的房屋。”

　　關於銷售

　　購買後5年內禁售

　　市住建委還將會同相關部門加強銷售管理，明確項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規行為。

　　有關部門還明確，購買後5年內不得再出售。4宗地塊住宅項目性質雖為商品住房，但因採用了“控地價限房價”的出讓方式，為防止購買後短期內出售牟利，明確規定這4宗地塊將來銷售的商品住房，自取得分戶不動産登記證書或契稅完稅憑證後5年內不得出售。

　　>>解讀

　　專家表示，從這裡可以看出，北京提出這項措施並推出試點地塊，目的很明顯，就是為了保障居民的剛需、自住性需求。“首先，這些地塊上建設銷售的商品房，價格已經被政府限定了，而且整個項目裏七成以上都是90平米以下的中小套型，顯然這些試點項目將來面向的是剛需的家庭。另外，購買之後5年內不得上市出售，更是體現了這些房源是為了滿足居民自住的需求。”

　　京華時報記者 趙鵬