打開封閉式小區，我家圍墻要拆嗎

　　原標題：打開封閉式小區，我家圍墻要拆嗎

　　《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）近日印發，這一文件勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。《意見》史無前例地提出“不再建封閉住宅小區”，引發社會各界的關注熱情。一位開發商對記者説：“這是對中國傳統住宅生態系統的顛覆。”

　　作為中國城市發展的綱領性文件，真正在我省落地還需要時間。對於已落成的小區居民來説，我家的圍墻要不要拆？什麼時候拆？尤其牽動人心。

　　記者昨天向相關部門求證，杭州市規劃局工作人員表示：“這是未來城市建設的方向，需要進一步出臺規範性文件，還需要省裏、市裏各職能單位協同制定出細則， 才能具體操作。”而省建設廳相關人士在接受媒體採訪時表示，正結合《意見》內容與浙江的實際情況，研究有針對性的具體措施，預計4月底前拿出具體方案。

　　相關部門

　　正在研究政策如何落地

　　1998年福利分房改革之後，商品房成為住房主力軍，封閉式小區更是佔據了商品住宅的主流。

　　而《意見》首次提出：未來我國新建小區要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。

　　記者了解到，就目前杭州市的現狀來看，在規劃上，並沒有明確要求新建的住宅小區必須要用“圍墻”給圍合起來。但通常的情況是，開發商在商品房項目進行規劃審批的時候，已經自行在設計圖上為住宅小區設置了圍墻，規劃部門在進行項目審批的時候，只是依照相應的審批程式，對設計好的審批圖紙進行相應的確認。

　　《意見》出臺後，今後在新建住宅小區的規劃審批上，會否強制性要求去除小區外面的圍墻？包括現有的住宅小區和單位大院要如何逐步打開已經建成的圍墻，實現內部道路的公共化？記者昨天採訪的杭州市城建、規劃等相關部門工作人員均表示：將對文件進行商議，研究政策如何落地。

　　綠城物業服務集團總經理楊掌法表示：“逐步打開封閉式小區，客觀上來説目前還沒有具體的指導方案。但理論上有些社區還是能打開的，比如深藍廣場項目，廣場綠化本身就與運河公園相連，同時業主有自己的門禁卡，安全上仍舊有保障。”

　　萬科行銷管理中心副總經理刁玥告訴記者：“《意見》對於解決城市交通問題有著相當重要的意義，在《意見》出臺之前，我們在開發小區中還沒有嘗試過開放式社區。現在有了這個意見導向，未來應該會朝著這個方向考慮，但還是要等地方上相關細則出臺，才知道具體怎麼應對以及方向如何把控。”

　　事實上，目前杭州不少小區已有半開放的嘗試，例如坤和和家園、萬科的良渚文化村。和家園行銷總監梁細清告訴記者：“其實在和家園，商鋪和公園、內部游泳池等設施都是向市民開放的，甚至健身場館也對外經營。不過小區內部在物管方面還是比較嚴格的，晚上特定時間後就會設置門禁，但凡進入就需要登記。”

　　接軌國際

　　破解城市發展難題

　　《意見》的出臺，針對的是“城市病”的蔓延。文件裏這樣表述：城市建設盲目追求規模擴張，節約集約程度不高；依法治理城市力度不夠，違法建設、大拆大建問題突出，公共産品和服務供給不足，環境污染、交通擁堵等“城市病”蔓延加重。在中央看來，封閉小區是當前城市病的一大病因。

　　由此也有了《意見》第六條“完善城市公共服務”。如何完善？其中一條“優化街區路網結構”無疑成為了焦點。打開封閉住宅小區，“實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題，促進土地節約利用。”“另外要樹立‘窄馬路、密路網’的城市道路佈局理念，建設快速路、主次幹路和支路級配合理的道路網系統。”

　　業內人士表示，這一做法也是在和國際接軌，目前發達國家的大多數城市住宅便是採用街區制，只有極少數豪宅才設置圍墻。

　　在我國，按照現在的城市道路系統現狀，可以很明顯地感受到，城市中“毛細血管式”的小路不足，僅僅通過“城市大動脈”來輸送人流和車流其實是完全不夠的。據記者了解，有專家多年前就已指出：“杭州支路系統不發達，是道路擁堵的主要原因之一。”一位房産業內人士對比了受西方城市規劃影響較大的香港和澳門兩個特別行政區的數據，指出蕭山城區的道路線密度只有8公里／平方公里左右，而香港澳門的相關數據達到18公里／平方公里。

　　另一方面，“不再建造封閉住宅小區”意味著打開了更多的公共空間。過去，開發商都愛強調“私密住區”，其實也在強調只有小部分業主可以私享小區內的綠化、配套等資源。而一旦變成街區制社區，意味著城市資源走向節約集約化。

　　還有不少業內人士表示：“這一理念也是促進和諧社會的手段之一。當有形的圍墻消失，人與人之間的交流或許也就更多了。”目前主流的封閉式住宅區中，人際關係的冷漠早已被人詬病多年，圍墻隔絕出了一個個“孤島”，雖然居住上相鄰，彼此卻從無交集。當封閉式住區逐步打開，或許會是破解這些城市難題的出口。

　　實施需時間消化

　　將促使物業安保等自我升級

　　不過，要落實“開放式社區”之路並不容易，需要時間，也需要策略。

　　一位開發商坦言，“這是對中國傳統住宅生態系統的顛覆。逐步打開已建成的住宅小區，絕不是簡單的拆掉圍墻。”過去的小區規劃方案大多都以封閉式住宅為規劃基礎，小區內設計人行步道，進出有安全門禁，而如果要改變為開放式，消防要求、道路設計、出入口設計等都是完全不同的。

　　最大的難題還在物業管理上，理論上小區內的公共綠化以及配套資源是屬於小區內業主所有，一旦開放成為公共資源，那麼對業主而言是否公平？小區安保系統上如何跟進？

　　相比近十年大量涌現的“私密社區”而言，大多數老小區其實並沒有“圍墻”這一概念。關於開放小區，也許可以借鑒老小區的經驗。記者採訪了負責杭州米市巷社區物業的杭州運河物業公司經理陳建強，他表示：“老小區有自己一套安防系統，不僅設立固定崗亭和流動巡邏，還有人防和機防相結合，人防包括我們會在一定時間段進行不定時巡邏，機防是指公安系統的實時監控。相對在安全上還是有保障的。”

　　新小區中，杭州也有一個開放式街區住宅樣本，即濱江區的彩虹城，其中央步行街對外開放，住戶分散在各個圍合之中，但從安全性上看，每個圍合都有保安和門禁，進入圍合後每幢樓下也有門禁，還是比較安全的。參與開發彩虹城的錢江房産行銷總監程健認為：“推廣街區制住宅，並不意味著要完全開放。安全和隱私、開放和圍合其實並不矛盾，開和放之間一定會有一個平衡點，就像國外的BLOCK（國際先進的樓盤開發理念，字母代表商業、休閒、開放、人群、親和）街區式住宅，要進入各個BLOCK都會有一個門禁，只有內部住戶才能進入，但底層的商業則是對外開放的。”

　　綠城物業服務集團總經理楊掌法告訴記者：“我們近期要針對《意見》專門做一個研討，主要討論圍墻打開後對業主産生的影響要如何規避。”他認為，政策出臺後對物業公司影響很大，但這其實也是促使公司在物業管理與服務上進行升級，無論是從安全防範還是保潔衛生來説，這將是一個全新的課題，要對服務的內容、邊界、範圍都作出相應調整。（本報記者 印夢怡）