逾130城出臺樓市去庫存新政 一季度或成政策密集期

　　原標題：逾130城出臺樓市去庫存新政 一季度或成政策密集期

　　逾130城出臺樓市去庫存新政

　　一季度或成更多地方性政策密集出臺“窗口期”

　　自2月22日起，三部委日前發佈的《關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》開始執行，全國的購房者都將獲得程度不一的稅收優惠，其中非一線城市的受惠力度尤為明顯。加上春節前後非限購城市個人房貸首付比例下調、住房公積金存款利率上調等利好政策，當前購房者可謂遇上了難得的政策紅利。

　　各地密集出臺寬鬆政策加速房地産市場“去庫存”。據不完全統計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。業內人士分析，預計接下來將有更多省區市積極出臺房地産去庫存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺的窗口期。

　　動向

　　各地舉措與中央部委政策“異曲同工”

　　2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發佈通知，自22日起調整房地産交易環節的契稅和營業稅，對改善型、二套房購房群體予以減稅優惠。而就在兩天前，央行、住建部和財政部剛剛通知，自21日起上調職工住房公積金存款利率。

　　而早在春節假期前，中央部委就已有對於樓市的利好政策披露。2月2日，央行和銀監會發佈通知，將非限購城市首套和二套個人房貸首付比例下調，以更好支持購房剛需，促進中小城市去庫存。

　　實際上，在中央部委接連出臺利好政策之前，多個地方政府已經先行一步。自去年底中央經濟工作會議將“化解房地産庫存”作為全年結構性改革的五大任務之一後，全國多個省份公開作出“去庫存”表態，並密集推出地方性的“去庫存”政策。

　　據新華社報道，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。各地出臺的去庫存政策主要分為5類：公積金杠桿成重要工具；降低稅費；鼓勵農民進城購房；回購商品房作為保障房；實施房地産供給側改革。其中不少做法與近期中央多部委的利好政策“異曲同工”。

　　例如，央行剛剛上調了住房公積金存款利率，多地也通過推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等“新政”，發揮公積金的杠桿作用。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋範圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

　　據報道，目前住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50％。據四川省住建廳統計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。

　　又如日前三部委出臺的稅費下調，也有多個地方政府在其職權範圍內推出相關政策。

　　甘肅省近日將住房轉讓手續費整體下調33％；江西全面清理房地産開發過程中的行政事業性收費；重慶市則出臺針對房地産企業的稅費減免政策，不僅下調了房企所得稅預售收入計稅毛利率和土地增值稅預徵稅率，還明確企業擁有的投資性房産可選擇按原值或按租金計徵房産稅，並鼓勵企業間的兼併重組，免收其營業稅。

　　此外，寧夏等省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼，新疆等省份對進城農民工、新就業大學生等購房群體的購房商業貸款比照公積金貸款利率進行一定年限的差額補貼等多項舉措。

　　各地加速去庫存化的策略一方面要優化土地供應結構，另一方面也需要對産品進行針對性調整，迎合市場需求，並根據自身情況“分城施策”。

　　思路

　　從供給側入手解決高庫存難題

　　值得注意的是，除了與中央部委在公積金、稅費等領域推出“呼應”政策，多個地方政府還在鼓勵農民工進城購房、回購商品房作為保障房等方面推出眾多政策。

　　目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房，山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。

　　不少地方利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地産庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購；福建等省明確表示不再新建公租房，安徽、湖南兩省均明確，今年棚改貨幣化安置比例不得低於50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80％以上；廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約佔總銷售面積的15％。

　　除了在需求端想辦法以外，不少地方還從供給側發力。如山東、寧夏將鼓勵企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地産，開展多元化經營；山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地産、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地産等。

　　中國指數研究院日前推出的《分析師“回家鄉、探樓市、盤庫存”總結報告》指出，2016年“分化”仍是房地産市場的主旋律。在全國房地産市場調整頻率加快的大環境下，南京、合肥等熱點二線城市房地産市場持續上行，量價走勢顯著；保定、涿州、天津武清等城市在京津冀一體化發展利好下面臨機遇；在三四線城市普遍面臨高庫存壓頂的大趨勢下，廣東汕頭、浙江湖州與舟山等三四線城市卻脫穎而出，其或依靠區位優勢、或憑藉旅遊特色産業，且受益於利好政策，房地産市場去庫存效果較好。

　　“針對目前樓市庫存高企的現狀，中央已出臺相應政策鼓勵住房需求，地方政府也已放緩或暫停高庫存地區土地供應。”報告指出，對具有樓市風險的城市，一方面，要優化土地供應結構，另一方面也需要對産品進行針對性調整，迎合市場需求，應結合當地人口結構、年齡分段、居民購房特點等，以消費者需求為導向，找準購房者的訴求點，合理調整産品結構和價格，推出適合當地居民需求的産品，拒絕産品同質化。

　　與此同時，不同的城市去庫存化策略也要“分城施策”。如經濟結構不合理的大中城市，去庫存的方法在於加快調整産業結構，促進經濟轉型升級，帶動人口回流及外來人口長期導入，進而在産城融合的進程中産生大規模的置業需求。

　　小城市則應圍繞區域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區域經濟一體化發展大潮中，增強對外來人口的吸引力。

　　■連線

　　合富房地産研究院院長龍斌：新政對一線城市同樣有影響

　　“今年春節前國家再次降低首次購房的首付門檻，春節一過再調整購房契稅和營業稅，政策支持樓市的信號再明顯不過了。”合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，目前貨幣信貸環境寬鬆，政策面十分有利樓市。如去年多次降準降息，房貸首付與利率均下調，國家不斷出臺措施支持自住和改善需求，努力去庫存，樓市顯著回暖。

　　龍斌分析，近期利好政策重點針對庫存壓力偏大的二三線市場，甚至差異化避開一線城市，但是，雖然看起來似乎政策對於廣州這樣的一線城市影響力有限，其實不儘然。

　　“政策影響應該綜合起來看，尤其應該看到新政對於購房者的預期和心理的影響。一線城市購買力強勁，需求大，市場對貨幣信貸環境與房地産政策信號反應更為靈敏。”龍斌認為，近期樓市新政會對市場預期會帶來積極影響，去年一線城市不僅維持限購，而且分城施策導向下很多具體政策沒有到位，如二套房貸首付、首次購房首付下調等，但並不妨礙市場非常強勁回暖上升，成為全國房地産市場的領頭羊。

　　他表示，政策利好下，一線城市的房地産市場預期趨於樂觀，將直接加快首次購房和改善型購房者入市，促進成交。但他也表示，由於一線城市與周邊二三線城市的政策落差越來越大，這個事實會對市場産生影響。當前城市圈和同城化快速發展，一線城市購房需求外溢到周邊城市的影響依然會持續。（南方日報記者 牛思遠）