多地樓市開春火爆 分化中去庫存仍是樓市主旋律

　　原標題：多地樓市開春火爆 分化中去庫存仍是樓市主旋律

　　央廣網北京3月1日消息 據中國之聲《新聞縱橫》報道，一過完年，在各種市場裏頭，最有話題的無非兩個市場，一個是證券市場，一個是樓市。

　　天還沒徹底暖和過來，樓市可是剛一開春就火爆起來了。你比如説杭州，很多樓盤都得了一個綽號：“日光房”，不是説它這個樓採光好，而是開盤一天之內就能賣光。還有比這更火的，2月27號，杭州城東某樓盤開盤，388套房吸引了客戶約3000人到場，最終在正式搖號開盤2小時後宣告售完，這都不叫“日光房”了，這叫“小時房”。

　　上海也是一樣，上海某處高端樓盤均價達到每平方米8萬元，大多數房子總價都在一千萬元以上，然而352套“千萬豪宅”仍然在開盤當天就被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現了“裹棉被排隊”的“通宵搶房”景象。

　　房子不便宜，反而是1月份房價同比上漲城市數量增至25個，佔比超30%；另外買房的也不都是一夜之間中了彩票。那樓市為什麼突然火了起來呢？其實主要還是因為房貸首付比例下調、公積金利率上調、房産交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地。具體到各地，也有一系列新政在左右著樓市的一筆筆成交。

　　咱們從杭州説起。不過先要聽這位上海購房者的話。這兩個地方是怎麼聯繫在一起的呢？

　　“我是上海人，暫時來杭州工作。我以前一直以為公積金不能異地交換，現在可以了很好啊，我那邊的公積金可以拿到這邊來。”一購房者説。

　　上海的公積金居然可以拿到杭州來買房了。這個新政源於杭州市政府剛剛發佈的《關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的意見（徵求意見稿）》，除了全國公積金都能在杭州買房了以外，在二手房買賣政策上也有了很大調整。比如，支持職工使用公積金貸款購買二手房、最低首付款比例降低到20%等等。那這帶來的結果咱們前面已經説了，浙江某房地産公司行銷中心總監汪寅龍説，它不僅炒火的是樓市，其實更是購房者的心態。

　　汪寅龍表示，今年春節前後中央出臺的這些契稅啊、包括首付下降（的新政），這些東西對於購房者的心態和市場的回暖、穩步的上升是有比較大的提振作用的。

　　具體説新政是怎麼影響購房者的心態的呢？一位網友的現身説法，這就很有代表性。這位叫“阿里正在學阿語”的貼吧用戶就發帖説了：“之前和家裏人看房子，在手機上收藏了不少好的便宜的房源，今天一看，全都成交了！所以想買房的趕緊買吧！”

　　這種心態在購房者當中特別普遍，您説股票是低買高賣，但是房子高了也得買，甚至是“買漲不買跌”，因為你不知道現在不買未來會不會更高。樓市這麼火，難免也出了一些亂象，比如安徽合肥個別開發商在瘋長的房價之下就坐不住了，開始上一些手段。他們竟然把車位和房子捆綁銷售，想買房必須先買一個車位。你説我沒車，用不著車位，那對不起，房也不賣你，後面排隊的人有的是。“強制性的 ，買房必須買車位。而且車位錢必須一次性付清，30多萬。”合肥市民鄭女士説。

　　考慮到鄭女士打算買的這處房子每平米是一萬元，強制花30多萬買一個沒用的車位，就等於是白白少買30多平米房子嘛。像這種做法，你要説它是市場行為，這市場也太霸道了，這明顯就是趁火打劫。為了規範這種趁著樓市火爆壓榨消費者的行為，各地也出臺了一些新政，比如從今天，3月1號開始，瀋陽就將對不規範商品房交付行為開出罰單。

　　不光是賣房階段，從開發商交房開始就要對他們進行規範。這個《瀋陽市商品住房交付使用管理辦法》規定，開發商交房時，必須通過“八項考核”，包括項目主出入口與市政道路相連情況；水、電、氣、暖等配套設施完成情況；是否按規劃要求需要建設了全民健身場地和設施等等。為了趕上火爆的樓市倉促交房這可不行，必須給購房者把房子蓋妥了、配套弄妥了才行。

　　然而有業內人士也指出，當前樓市“漲聲一片”中也存在“虛實不一”。有些樓盤需求支持良好，賣的號，剩下的房源就有本錢來漲價以獲得較高的利潤空間。還有一些漲價只是行銷行為，實際上是急於去庫存，最終還要看市場買不買賬。

　　事實上，在北京、上海這樣的一線城市，及部分一線城市、少數二線城市樓市春意漸濃的同時，不少二線靠後及三四線城市去庫存壓力依然寒意十足。國家統計局的數據顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降。為了刺激樓市去庫存，烏魯木齊就出臺新政：從今天開始，居民購買烏魯木齊市二手房和新建商品房的，交易契稅稅率超過1%的部分由財政資金予以補貼。河南今年將減少或暫停庫存壓力過大地區的商品住宅供地。

　　有的城市庫存壓力大，有的城市卻半夜裹著棉被排隊哭著喊著要買房。那房子現在到底應不應該買？説到底，房價到底還會不會漲？易居智庫研究總監嚴躍進認為：“對於一線城市來説，後續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲節奏，而三線城市去庫存任務依然艱巨。”同策諮詢研究總監張宏偉則認為：三線城市受庫存去化週期過高影響，房價難以大漲，繼續下跌的可能性仍大。

　　所以，即使“樓市紅包”持續給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。中原地産研究中心經歷王飛表示，資本的一個逐利性，還有人口的一個流動性，開發商都已經慢慢再往一二線的城市回流。這些因素都會導致未來的分化將加劇。

　　一線城市，因為它的地理位置、産業結構、教育環境以及公共資源的優越性，對外地居民具有強烈的吸引力；再加上近期政策寬鬆，一線城市樓市回暖符合市場規律。但不能忽視的是房價上漲中的“虛火”，某些開發商行銷作秀和房産仲介哄抬炒作，人為製造出搶房假像，導致購房者“恐慌性”入市。這些因素帶來的房價飛漲顯然是非理性的。

　　一線樓市一向是房地産市場的風向標。如果一二線城市的樓市處於非理性狀態，顯然不利於培育健康穩定的房地産市場。一方面，在京滬深等最具經濟活力的一線城市，年輕人的房價收入比不斷攀升；另一方面，在三四線城市去庫存依然艱難的背景下，由於一線城市的外來人口絕大多數都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購房。巨大的“虹吸效應”使資金過度集中于一線樓市，透支了三四線城市的購買力，在一定程度上會導致三四線城市更難去庫存。

　　另外，一線城市房價持續上漲對於實體經濟的衝擊更大。高房價將顛覆人們對財富和生活的認知，如果一個城市每年房價上漲三成以上，試問這個城市的企業家和年輕的創業者們是買房還是辦實業？

　　經驗一再證明，市場預期的不穩定性是造成樓市起伏的關鍵因素之一。如今，在這樣的關鍵節點，地方政府部門應該及時回應社會關切，引導市場預期，切實防止房價過快上漲，防止投機需求利用金融杠桿炒房。當然，從長遠來看，還應該科學制定城市規劃，合理設置城市功能，減輕一線城市住房壓力。