半數以上高風險電梯位於老舊住宅區 更換誰來埋單

　　“2015年，全國共發生電梯事故58起，死亡46人。我國電梯安全水準在逐年提高，接近發達國家平均水準。但是，電梯高負荷、大運量、長週期使用的問題普遍存在，老舊電梯數量激增，電梯安全主體責任不能有效落實，特別是電梯維保行業惡性競爭，劣幣驅逐良幣，維保工作不到位，導致電梯事故和故障時有發生。”國家質檢總局副局長陳鋼不久前在一次會議上這樣表示。

　　近年來，各地多次發生電梯傷人事故，電梯安全已成為不容忽視的問題。據北京市質監局提供的數據，2015年共接到電梯投訴舉報270起，佔特種設備投訴總量的90.9%，電梯安全工作面臨壓力較大。中國青年報記者在調查採訪中發現，電梯事故頻發的原因在於電梯維修保養存在漏洞，而老舊電梯更新難，甚至“超齡服役”也成為安全隱患。

　　北京市質監局特種設備安全監察處副處長陳輝告訴中國青年報記者，目前，全市約9.4萬台住宅電梯中，使用期限達到10年以上的有2.6萬台(佔全市住宅電梯數量的27.6%)，使用期限15年以上的4871台(佔全市住宅電梯數量的5.2%)。

　　加大電梯安全風險監測和預警通報力度，是2015年北京市政府重要民生實事項目，項目要求重點評估老舊住宅及交通、商業、醫院、學校等公共場所的2000台電梯。

　　“2000台電梯已經全部完成安全評估。”陳輝説，2000台電梯分佈在老舊住宅小區及地鐵、商場、學校、醫院等人員密集場所，其中老舊住宅小區1190台，人員密集場所810台。

　　近日，中國青年報記者到北京市海淀區八里莊北裏小區進行了調查採訪，發現老舊電梯更換最難的還是資金歸屬問題。

　　電梯被停用後

　　3年前的夏天，在北京市海淀區八里莊北裏小區居住了近20年的劉玉蘭(化名)老人，第一次對自己的家門“望而卻步”。

　　電梯被停用了，劉玉蘭樓下張貼的緊急通知上寫著，因為電梯品質問題，從8月1日起，不僅劉玉蘭所居住的21號樓裏的兩部電梯，附近23號樓和4號樓共計4部電梯，也一併停止運行。

　　劉玉蘭住在11層，儘管身體尚可，爬將近30多米高的臺階，對她而言還是“要費很大力氣”。但事實上，樓內電梯的“罷工”並不新鮮：在正式通知前的幾個月裏，包括她在內的高層住戶已經多有抱怨，該樓的電梯運行一直維持在時好時壞的狀態，很多時候需要乘一段電梯爬一段樓梯。

　　北裏小區始建於1991年，是典型的老舊小區，多達38棟自然樓及190個樓門。1997年，該小區竣工；翌年，4號樓、21號樓和23號樓的6部電梯開始正式使用，至今，這6部電梯已有連續16年的“工齡”。

　　業界曾對電梯壽命做過一個分界標準：15年及以上即為快速衰老期，品質難以保證。而八里莊北裏小區這3棟高樓，擁有近400個住戶，其中有許多老年住戶，使用頻度高更加速了樓內電梯部件的老化。

　　2013年7月24日，這6部電梯在集中性的查驗中“拋錨”：北京市海淀區品質技術監督局檢測評定，該6部均為“不合格電梯”；隨後，北京市房屋安全鑒定總站提出，6部電梯“已不具備修理、改造價值，建議更換電梯”。

　　電梯被勒令停運。隨即，“物業公司張貼了緊急通知，8月1日電梯將不能繼續使用”。劉玉蘭回憶，在第二年的1月29日，近6個月後，這3棟樓分別更換了一部新電梯。

　　“比過去更高級了。”劉玉蘭説，現在她出門首先要檢查自己是否帶了電梯卡，因為新的電梯採用了刷卡分層的制度。也就是説，更換電梯後，居民需要通過刷樓層IC卡確定自己所到的樓層，像酒店的管理一樣，新電梯杜絕了過去居民的隨意使用。

　　“物業公司為了提高電梯使用壽命，減少不必要的空梯能源消耗，實行居民刷卡乘梯制度。”八里莊街道辦事處表示，他們同時提出了這樣規範的優勢：限制了外來人員的隨意進出、節約電梯使用能耗、維護電梯內的衛生以及保護電梯有效安全運行，等等。

　　目前，剩下的3部電梯在經過一段時間之後也已經“就位”。

　　維修電梯的錢從公共維修基金出

　　電梯小修，通常錢可以從物業費裏支出，但如果要大修甚至更換電梯，該由誰來埋單？

　　1999年1月1日，原建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中明確規定：凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

　　按該辦法規定，在購買商品房時，買房人需繳納專項維修基金，約為購房款的2%到3%。通常，這筆錢由開發商代收，後交由住建部門管理，這項基金主要用於養護、改造物業區域內公共部位和共用設施、設備，如電梯、水泵、建築外墻等。

　　北京住房公積金網站顯示，截至去年2月28日，全市已累計歸集商品住宅專項維修基金達334.27億元，全市有1096個小區使用了這筆基金，但金額只有4.29億元，為基金總數的1.28%。

　　根據物權法規定，社區公共建設大修要滿足兩個三分之二：一是人數達到相關業主總人數的三分之二；二是專有面積佔總建築面積的三分之二。

　　舉例來説，一棟90戶、面積達9000平方米的住宅樓電梯需要更換，需要有佔有面積6000平方米以上的60戶以上人家投票通過，物業才能申請使用專項維修基金，否則基金就是“死錢”：擺在那兒，不能動。

　　對此，北京市質監局協調市住建委等部門出臺相關文件，簡化住宅專項維修資金使用程式。“‘電梯故障危及人身安全’等6種危及房屋安全的緊急情況，不需經過‘2/3業主’同意，即可直接使用維修資金用於電梯維修，先行消除電梯安全隱患。”陳輝介紹道。

　　2015年前三季度，全市商品住宅專項維修資金用於電梯維修使用1.7億元，佔資金使用總額的33.5%，同比增長13.8%。

　　沒有公共維修基金怎麼辦

　　2013年8月，在收到了北京市房屋安全鑒定總站的意見後，八里莊北裏小區的物業公司算了一筆賬：6部電梯更新的總費用為163.44萬元。

　　按照常理，小區電梯的維修花費，應使用公共維修基金。公共維修基金應該由物業或者産權單位提取。但問題是，海淀區八里莊北裏小區並沒有這筆基金。

　　“八里莊北裏不是新建的小區，沒有公共維修基金。”八里莊街道辦事處副主任吳維告訴中國青年報記者。“另外，小區存在多家産權單位，一共有39個單位，每個單位只有一棟樓或者一個單元”。

　　吳維介紹，有部分房子雖然以前是單位分下來的，但在房改上市之後，現在的住戶購買下來。這部分房子的公共維修基金部分怎麼認定，還存在問題；另外部分生活困難的住戶，也難以負擔這筆款項。

　　“我住在十幾樓，沒有電梯不方便，我願意出錢更換電梯，但是住一二樓的住戶不天天用電梯，對他們來説換不換無所謂。”年近70歲的李少芬(化名)老人説。吳維也提到，住在低層的住戶，多半因為不會影響到出行，也很少願意交款。

　　“160多萬元的電梯更換費，物業肯定是拿不出的。所以就跟居委會、街道辦溝通。”吳維説，“這個錢肯定還是住戶出，因為誰使用誰出錢。”

　　2013年8月，該小區華麗樓宇物業公司制定了電梯更換資金分攤方案。根據《物權法》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定分攤電梯更換的費用。

　　“3棟樓，每棟樓兩部電梯，分攤下來一戶大概需要承擔四五千元。”吳維説。但是，臨近年底，街道辦、居委會挨家挨戶做工作後籌措到的資金還不夠安裝電梯一半的費用：截至12月6日，籌措到79.08萬元，離3棟樓都保證一部電梯還差2.64萬元。

　　“2014年2月，籌到了130萬元。”吳維回憶，因離總數還有距離，他們先安裝了3部電梯。海淀區八里莊街道辦事處居民科科長王淑霞告訴記者，街道也曾想出錢，但囿于財務制度的原因，沒法支付。“沒有任何一個文件規定説這個錢街道可以出或墊付”。

　　在對八里莊小區進行過多次調研後，去年8月17日，海淀區相關部門印發了《海淀區關於推進老舊住宅電梯更新改造大修工作的實施意見(試行)》。

　　這份意見明確，業主等出資不低於電梯更新改造大修總費用的60%，政府補貼不高於電梯更新改造大修總費用的40%，合力推動老舊住宅電梯更新改造大修資金籌集機制的建立，主動消除電梯安全隱患。

　　“我們籌集了將近90%的錢，區裏文件定的是自籌達到60%，剩下的40%由政府補貼。”吳維告訴記者，文件一齣，街道辦有了依據，資金的問題很快就解決了。

　　鑒定機構和人員太少

　　值得注意的是，八里莊北裏小區的電梯能夠成功更新，除了有剛出臺的文件支持，還離不開其接受的兩次評估及鑒定，這兩次鑒定是由北京市海淀區質監局和北京市房屋安全鑒定總站分別出具的。

　　據北京市質監局有關人員介紹，一類監定機構是質監部門委託開展安全評估的技術機構。其主要評估對像是公共場所、公共交通，例如商場、學校、醫院等地。“其對公共場所電梯進行評估，然後把結果通報給責任單位，同時也告訴行業部門。”陳輝介紹，這類評估的目的是消除隱患，不涉及錢的問題。

　　也就是説，海淀區品質技術監督局檢測評定的“不合格電梯”，不能為八里莊北裏小區這類存在安全問題的電梯解決資金問題，起決定作用的是北京市房屋安全鑒定總站的意見。“住宅電梯需要維修，要修哪個、換什麼、需要多少錢，都需要依據這份鑒定報告(由北京市房屋安全鑒定總站出具)。住建部門將依據鑒定報告審批資金”。

　　而目前北京市這種鑒定機構只有一家。“鑒定機構和人員非常有限，難以滿足實際需要，造成不能及時使用住宅專項維修資金進行電梯維修。”有關人士説。

　　同時，北京市的維保企業規模小、數量多，存在壓價競爭局面等，也影響了電梯的維修保養。

　　這些問題已經引起了北京市相關部門的重視。目前，北京市正在打通住宅專項維修資金應急使用通道，建立“三無電梯”政府救濟機制。對於責任主體明確，但運行風險較大的公共交通、商場、學校、醫院等公共場所電梯，由市財政出資，市質監局牽頭每年組織技術機構開展風險評估，由行業主管部門監督責任單位落實安全隱患整改資金。同時，安全鑒定、定期檢修制度也與維修資金使用政策銜接起來。

　　但沒有公共維修基金的老舊小區的電梯更新，仍然面臨資金障礙。王淑霞説，再碰到電梯更換，“可能還是要去一家一戶地做工作”。而且，終於等來了文件依據的同時，他們也多了另外一層擔心：這次勉強從居民手裏收了將近88%的公維基金，但下次，湊齊政府要求的最低限度可能就很不容易了。

　　“區裏給我們的更新改造明細，涉及13個社區的物業部門。”吳維説，這13個社區中未交公共維修基金的，差不多佔了一半。“我們一共是31個社區，這31個社區裏面商品房小區能佔到30%~40%，剩餘的都是沒有公共維修基金的老小區”。