張泓銘:樓市調控需要對衝異常波動的自動調節機制同綜合施策形成合力

　　全國政協十二屆五次會議于3月9日下午3時在人民大會堂舉行第二次全體會議，多名政協委員就有關議題作大會發言。

　　[全國政協委員、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘]中央經濟工作會議指出,對於房地産市場（樓市）要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。本人思考建議如下。

　　1.10多年來，中國樓市在波動和調控中反復循環。2000年到2016年，發生6.5個輪次的波動和調控循環，過程都是房價和銷售額急劇上升、社會強烈反應、調控收緊樓市、樓市平穩或偏冷、經濟增長乏力、調控放鬆樓市，然後開始下一輪循環。2016年開始的這一輪還處於前半程中，已經典型地反映了這種波動的特徵。國家統計局數據顯示：70個大中城市中，去年12月新建住宅價格較2015年平均水準上漲10%以上的有23個城市，包括北、上、廣、深和大部分東中部省會城市，最高漲幅49.5%，這是樓市過熱的集中體現。

　　2.中國樓市長期波動、調控反復循環的原因。首先，是長期以來國人對於樓市作用的片面認識，過分依賴它推動經濟財政的增長。如果緊縮調控導致樓市平穩或疲軟，以致于經濟增長不夠理想，就重新加熱樓市，於是樓市陷入下輪循環，這就是樓市長期波動的基本原因。其次，長期以來貨幣供應量過大，而投資市場狹隘，導致貨幣大量流向樓市，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關鍵原因。再次，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為民眾牢固預期，導致階段性恐慌式購買，這是樓市長期不正常的心理原因。

　　3.穩定樓市穩定房價，是一項緊迫的重大任務。樓市的激烈波動，尤其是房價快速上升，對於經濟社會乃至於全局的破壞作用，如何估計都不會過頭。過分看重它在經濟增長中的短期作用，放縱過熱，其實是飲鴆止渴，加速危機的到來。這是國際上多少慘痛經歷得來的教訓，但還有些人尚未醒來，還企圖依賴加熱房地産這張老方子醫治經濟病。中央對此有著極為清晰的認識，指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。這不僅僅是對個人和機構説的，更是對地方政府説的。現在，是到了把穩定樓市、穩定房價作為緊迫的重大任務的時候了。

　　4.建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，並非一蹴而就。中央提出需要建立穩定樓市的基礎性制度和長效機制，這是一套完整的體系。這樣一套體系需要各部門的合力，需要大刀闊斧的改革。形勢催人，在這套體系確立之前，有必要尋找一種同整套體系相容的機制，充當即刻可用、長期也可用的調節機制，同綜合施策形成合力。

　　5.創建一個對衝樓市異常波動的自動機制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認識的局限或人為操控，也有時間滯後。為克服人工調控的弊病，需要一個自動機制，就是當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，機制自動觸發對衝，無需人工安排。其要點有五：（1）監測指標。用國家統計局發佈的70個城市住宅價格指數作為唯一指標。（2）控制界限。設置上下限，超過上限或下限，對衝機制就自動觸發。（3）對衝工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯動。如某個城市一個月（或幾個月）內住宅價格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動增加或減少若干個百分點。當然，自動機制並非單打獨鬥，需要綜合施策，根據實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。（4）實施區域。以70個城市為對象。（5）監管責任。上一級政府及其主管部門。

　　該機制具有及時調整的靈敏性，具有向上或向下對衝波動的雙向穩定性，完全符合穩定經濟社會大局的總要求。建議在進一步研究論證的基礎上，選擇不同類型的城市進行試點，確認效果後在70個城市快速推廣。

　　（原標題：張泓銘:樓市調控需要對衝異常波動的自動調節機制同綜合施策形成合力）