香港樓市：大手筆劈價攬客 內地客虧錢拋二手樓

記者直擊香港樓市

 

據媒體報道，香港樓市正遭受近年來少有的衝擊，“以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地産商開始大幅降價”的消息頻頻引人關注。實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷衝擊香港樓市。

 

目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整週期展開，今年樓價或下調一成。但由於全球發展尚算穩定，樓市調整將是溫和的。

 

香港地産近日“劈價”成風。春節過後，新鴻基地産公佈了其位於香港元朗的新盤“爾巒”的銷售定價表。打出“劈價近四成”的噱頭，引得香港樓市一片譁然。

 

“輪番降價”成不爭事實

 

記者了解到，“爾巒”2013年3月推出首輪定價表，推售的首批50個住宅單位，實用呎價高至15000港元，以高出地區平均價格三成的定價成為元朗區內史上最高價新盤，而該批單位最終定價也未達預期，僅有萬元。本次推出的156個住宅在未計優惠前平均呎價(1平方呎=0.09290304平方米)為9268港元。而針對香港政府推出的各項額外稅負“辣招”，新鴻基給出了最多8%的折扣優惠，平均呎價便降至8000余港元。雖然事實上未有“劈價近四成”那麼驚人，但是香港的一手樓出現“輪番降價”已成不爭的事實。

 

二手豪宅交易萎縮明顯

 

一手降價攬客尚能吸引客戶，但記者走訪香港的二手市場感覺到，其交易已經明顯萎縮。從銅鑼灣到灣仔是香港最為繁華的商業區之一，但是和內地街頭星羅棋佈的仲介行不同，記者在街頭轉悠了兩個小時，僅僅在駱克道附近見到寥寥幾家物業代理門店。

 

“港島的房價沒有降，但是也沒有怎麼漲，20多年的，大概還是一萬港幣左右一呎吧，但是生意已經清淡好多了，現在主要是做租房。”在駱克道一個小型物業公司中，仲介黃女士向記者介紹。她表示，自己主要做普通住宅，二手樓業主的心態相對強硬，港島的位置又相對較好，因此價格沒有太大跌幅，但是未來房價走勢會怎樣“誰也説不清楚”，而港島之外，部分周邊地區的樓價已經出現下降。

 

而在豪宅方面，由於“雙辣招”影響，過千萬港元住宅買賣萎縮嚴重。根據代理數據統計，1月份香港千萬港元以上的豪宅僅成交不到500宗，較去年12月份減少三成以上，此外，成交宗數創出近3個月新低；逾億元以上的貴重物業成交數值亦屬近3個月最少，近期甚至爆出一位內地業主虧損600萬港元拋售其位於山頂加列山道的300平方米“大宅”。

 

香港樓價今年或降一成

 

有機構分析香港樓市步入溫和調整期

 

本報訊 (記者賴偉行)農曆新年剛過，樓市成交慘淡、熱門地段流標、入市新盤大幅降價搶客等一連串負面消息不斷衝擊香港樓市。

 

美聯儲退市：

 

“炒樓”熱潮減退

 

有輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。從去年下半年起，由於特區政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加徵印花稅)，內地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。有機構數據稱一手房需求應聲銳降，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案，去年第三季度減少至平均每月89宗，佔總成交2.2%，遠低於2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，佔總成交逾4.5%的水準。

 

“辣招”之外，全球金融大環境更為人所關注。美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。香港金管局總裁陳德霖早前就預告，金融海嘯後流入的1000億美元將會撤走，屆時會對資金流動性及利率造成壓力。

 

內地樓市：

 

仍然有一定購買需求

 

香港樓市一片哀鴻，內地樓市又能否獨善其身？業內人士昨日接受記者採訪時分析，香港樓市的獨立性很強，樓市政策和金融政策的情況都迥異於內地樓市，所以短期內對內地的影響不會太大。

 

方圓地産首席市場分析師鄧浩志稱，內地樓市仍然有一定的購買需求作為基礎，不過在資金寬鬆度有限的情況下，今年或不會像去年一樣呈現單邊上揚的態勢，二季度甚至有可能出現更多以價換量的狀況。

 

一次性付款增多

 

有實力買家因此成功砍價50萬

 

本報訊 (記者賴偉行)廣州二手樓價繼續高位企穩態勢，由於房貸市場未明顯鬆動，與業主討價還價方面更佔優勢的一次性付款購房個案，成交比例繼續高企在40%以上。

 

500萬元以上成交個案上升

 

昨日，合富置業發佈的最新分析報告顯示，在春節前這個傳統淡季時段，一次性付款買家購房情況仍相當多見，即便是總價動輒數百萬元以上的高端住宅物業，也不乏不需依賴房貸的實力買家追捧。

 

來自合富置業的成交數據分析，今年年初總價500萬元以上的成交個案佔比達9%，不但高於去年年底4.6%的比例，還比去年10月那波高總價物業交投小高峰的7.9%還要高。在目前資金面仍偏緊的市場狀況下，一次性付款這一付款方式往往能讓這批實力買家爭取到較優惠的價格。

 

買家以改善型換房客為主

 

合富置業市場經理梁燕明表示，近期天河、海珠、越秀、荔灣及番禺等區域均錄得高總價物業成交個案出現，當中多達一半個案是以一次性付款方式買房的。買家以改善型換房客為主，當中不少買家留意樓市的時間超過半年甚至更長，希望趁著樓市交投的傳統淡季購得筍盤。

 

業主方面大多對能夠一次性付款的購房者給予較大讓價空間，如有一位購買面積300多平方米大戶型物業的實力改善型換房買家，憑藉一次性付款的付款方式，最終成功以比市場價再低50萬元的筍價購得物業。

 

無獨有偶，一批剛需買家同樣選擇在傳統淡季入市抄底小戶型筍盤。總而言之，在目前房貸額度還不算寬鬆的市況下，一次性付款這一付款方式更容易令急於套現的業主作出較大幅度的讓價。

 

跌聲一片

 

一手樓：

 

樓價升幅5年來新低

 

去年全港樓價升約7.7%，升幅為5年來新低；

 

實用面積1722平方英尺(約150平方米)以上大戶型，樓價更是5年來首次出現跌幅，全年下跌2%。(數據來自差餉物業估價署)

 

二手樓：

 

下半年成交量降三成

 

去年上半年，香港二手樓註冊量平均每季11520宗，下半年降18.6%(平均每季9373宗)，第四季更只有8296宗，相比上半年降幅接近三成。(數據來自美聯集團副主席及副董事總經理黃靜怡)