內地買家虧錢賣樓 如何看香港樓市“熊出沒”？

隨著香港特區政府推出“雙辣招”調控持續發力，以及美國量化寬鬆政策的逐步退出，香港部分大地産商近期大手筆降價賣房，與此同時香港豪宅買賣萎縮，一些內地客在香港虧錢賣樓。這是否意味著香港房地産將進入熊市?市場非常關注。

新樓盤，打折再優惠

2月10日，新鴻基地産位於香港元朗的“爾巒”推出156個新單位，平均售價約8526港元/平方英尺(約合71679元人民幣/平方米)，比去年推售時降幅達35%，比周邊二手樓價也低10%至15%。為吸引內地買家，針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的“狠招”，新鴻基地産提供“交易完成後回贈稅費總額70%”的優惠。以此計算，項目的最高降價幅度超過40%。

香港長江實業今年初推出的新年首個新樓盤“DIVA”，折扣後優惠幅度達25%，售價處於同區域最低水準。

另據《大公報》報道，香港政府“辣招”打壓豪宅，過千萬住宅的買賣持續萎縮。據統計，1月份香港僅有470宗價值1000萬元(港幣，下同)或以上的住宅買賣登記，比去年12月份的732宗減少36%，此外，億元以上的貴重物業成交大減63%。

同期內地客在港虧錢賣樓的消息也不斷傳出。一位內地人持有位於港島山頂的300平方米房子，2011年購進花了1.28億元，最近以1.3億港元售出，賬面雖賺200萬，但連同印花稅及佣金等，估計虧損600萬元。另一處約90平方米的住宅，原由內地客以2265萬元購入，近日以2200萬元易手，實質損失180萬元。

不能判斷轉入熊市

香港財經界人士稱，樓市降溫，是特區政府一年多前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。更重要的原因是，美聯儲退市已造成資金從新興國家和地區大規模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然有所減退。

香港利嘉閣地産總裁廖偉強表示，今年上半年樓價或將保持下跌趨勢，但每月跌幅較為輕微，年中樓價企穩，估計全年上下波幅約5%。

香港業內人士認為，部分新樓盤降價等現象，並非香港樓市轉入熊市的開始。那些降價銷售的樓盤大多位置較偏遠，交通、配套並不完善，降價主要是為了吸引客戶。

利嘉閣地産研究部主管周滿傑向媒體表示，前述樓盤降價尚未産生連鎖效應，但不排除未來會有其他開發商跟進降價，“就目前情況看，判斷香港樓市進入熊市為時尚早。”衡量香港樓市表現有兩個標準，即中原城市領先指數和屋苑租金。目前中原城市領先指數尚未跌破上輪熊市的低位100點，而私人住宅租金亦高於去年同期每平方英尺22.7元的水準。

新華社引述中原地産研究部高級聯席董事黃良升的觀點，認為香港政府的樓市調控措施曾令開發商措手不及，直到去年第四季度生意才漸回正軌，現在降價推盤，是為了追回銷售進度。黃良升認為香港樓市並未到牛熊市轉捩點，“熊市是不論樓價高低，都沒有人買，但現在需求依然旺盛，並且七八成左右都是香港本地人的需求。”

香港特區政府官員已多次表明立場，認為香港樓市情況仍不明朗，存在不確定因素，暫不會取消調控措施。亞洲地産董事總經理蔡志忠表示，雖然“辣招”引起諸多爭議，但調控措施有效控制了樓價過快上漲的勢頭，抑制了投機需求，對於縮小貧富差距、緩和社會矛盾也有重要意義。有業內人士認為，“辣招”在今年內退出的可能性不大。

內地炒香港房者，為何頻現虧錢賣樓?多數意見認為，直接原因可能與內地“錢荒”有關，在港買樓的內地人多是生意人，受銀行收緊信貸、資金週轉困難影響，一些內地投資者急於出售物業回籠資金，割肉也要賣樓套現。

背景：大起大落的香港樓市

香港房地産市場向來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中，樓價最高下跌了76%，但從2004年起的近10年內，香港房價開啟了一波10年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示，該指數從2003年末的約30點升至120點，上漲了3倍。