日本房地産泡沫風險隱現

日本央行16日公佈的數據顯示，今年4至9月的上半財年期間，日本房地産領域的新增貸款漲至紀錄高位，超過了日本上世紀80年代經濟泡沫期間的貸款水準。有分析人士認為，該數據的高漲警示了日本房地産行業可能過熱，引起了市場對日本經濟可能出現泡沫的擔憂。

負利率導致銀行放貸激進

日本央行數據顯示，今年4至9月日本房地産新增貸款比上年同期上漲了16%，達5.9萬億日元(約合539.4億美元)。4到9月日本整體新增貸款較去年同期增長了16%，至23.9萬億日元（約合2320億美元）。

日本當地媒體評論稱，負利率導致日本銀行放貸激進，因為日本國內企業投資需求不大，所以大量資金流入房地産領域。據報道，日本銀行貸款自2013年日本央行實施量化寬鬆政策時就已出現上漲，在日本央行實行負利率之後，銀行貸款增長進一步加速。與此同時，日本的經濟增長仍然疲弱。2013年至2015年，日本國內生産總值（GDP）年實際增長率分別為1.5%、0.0%、0.4%。日本2016年三季度GDP數據顯示，儘管該季度日本GDP增長超預期，年化環比初值達到2.2%，但佔該國GDP約六成的民間消費仍然疲弱，僅增長0.1%，增幅與二季度持平。日本三季度資本支出也與前季度持平，對全球經濟前景的擔憂以及日元再度上漲令企業投資疲弱。

日本央行10月發佈的報告曾表示，日本央行正在密切監測銀行貸款流向房地産領域的情況，以防出現可能導致過熱並對金融穩定構成風險的信貸過度問題。但該報告稱並未看到日本經濟出現泡沫的跡象。

日本在上世紀80年代曾出現嚴重的房地産泡沫，土地和房産價格急劇膨脹，最終導致上世紀90年代初日本房地産市場崩盤，日本經濟從此步入持續低增長的時期。

房地産泡沫擔憂顯現

日本激進的房貸導致了該國房地産領域的過度投資，貸款的迅速增長狀況引起市場對日本或出現資産泡沫的擔憂。宏觀經濟研究人士指出，日本房地産新增貸款的大幅增長表明市場對該國不動産市場看好，而該類需求的增加導致價格上升加快又使得房地産弱化了本身居住屬性，而增加了投資屬性，反過來又吸引更多的資金進入該市場，如果這種狀況持續並且加重，有可能會出現房地産泡沫。

分析人士指出，綜合日本近期數據分析，日本現有的房地産需求超過了該國經濟基本面的支撐，這種狀況有可能導致房地産價格和貸款超過均衡水準，從而出現金融機構和居民部門杠桿率過高的潛在危險，一旦貸款的增長超出貸款主體正常償付能力，風險積累過多超過臨界點後，會導致泡沫出現甚至泡沫破裂的風險。

花旗最新發佈的關於日本房地産的研報顯示，花旗將日本2019年新增寫字樓面積的預期從此前的124萬平方米下調到108萬平方米。同時，花旗還將2020年日本寫字樓竣工面積的預期從137萬平方米下調到130萬平方米。這或許意味著，日本房地産市場供給減少同需求增大的矛盾可能會進一步增加，而價格偏離過度會對市場産生諸多負面影響。a