住建部發文 買房和“公攤”説再見？

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於〈城鄉給水工程項目規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。其中《住宅項目規範(徵求意見稿)》的第二部分2、4、6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

 

雖然住建部發佈的只是規範性文件的徵求意見稿，但還是引發了市場熱議，許多業內人士將其解讀為我國廢除房地産交易中“公攤面積”的一個信號。

 

亂象

 

買100平方米得70平方米

 

公攤面積缺少標準

 

目前我國公攤的測算主要是依據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房産測量規範》執行。《房産測量規範》可分攤的公用建築面積即公攤面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。

 

不少房地産業內人士表示，“公攤面積”的概念就是源自香港樓市。但在2013年起，香港實行住宅物業銷售新規，“公攤面積”被逐步廢止。

 

目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同，而套內使用面積不同的問題，加劇了購房者和開發商的矛盾。部分業內專家認為，公攤面積是房地産市場“最不透明的一項指標”。

 

去年8月，新華每日電訊曾刊發《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當前全國房價企穩的情況下，部分房地産開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

 

新華社亦發表評論《買100平方米房子只得70平方米 “公攤面積”讓我們很受傷！》指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地産稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，産生的各類矛盾也將愈髮尖銳。

 

分析

 

各地公攤系數不一

 

給購房者帶來價格錯覺

 

公攤的具體面積在各個城市也有所不同。中原地産首席分析師張大偉介紹，很多人看深圳的住房單價高，其實是因為深圳“偷面積”(變相贈送陽臺等住宅面積)部分比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實際原因並非北京的套內面積更大，而按照建築面積計算，北京的房價明顯被攤平了。從全國看，公攤系數在15%-25%的比較普遍，部分不規範的城市有超過30%的住宅公攤系數。

 

以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內面積是141平方米，但增加公攤後就變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積。而平均單價也從套內的10.8萬元變成了8.8萬元，降低了19%，這給購房者帶來價格的錯覺。如果按照套內面積計算，北京的“房價數值”恐怕還要增加20%左右。

 

國外房地産市場有無公攤？實際上，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。張大偉認為，國外基本都是街區制，公共部分都是政府維護的多，國內出現公攤的核心主要都是小區制，公共空間建設依賴開發商，開發商只能從業主身上“薅羊毛”。

 

觀察

 

可學重慶經驗

 

最大限度減少交易糾紛

 

重慶是我國目前重點城市中唯一強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的地方。

 

早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮房地産交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地産行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

 

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長的曾強在接受媒體採訪時表示：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地産交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

 

張大偉表示，國內有很多獨有、少有的房地産交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，從未來趨勢看，這些都隨著房地産市場發展或有改變的可能性。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房産稅按套內面積徵收引發民怨較小。從購房者的角度來看，在買房時少了一個顧慮。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何徵稅、會否增加公攤面積、如何緩解社會矛盾，都值得深思。

 

專家認為，住建部此次發佈的《住宅項目規範》徵求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠，但能夠在市民中引發廣泛的關注和討論，説明我國在法律層面真正廢除“公攤面積”的時機已經到來。（記者 朱開雲）

 

專家釋疑

 

規範能否取消公攤？

 

張大偉認為，這只是一個工程建設規範公開徵求意見稿，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

 

專家認為，這是一個針對工程建設方面的標準規範，約束的主要是工程建設方面。我國商品住宅交易環節的主要依據是《商品房銷售管理辦法》，要取消“公攤面積”，首先需要修改的是《商品房銷售管理辦法》，或者在更高層面上進行立法或者修法。

 

取消後導致房價上漲？

 

張大偉表示，是否套內計價政策對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。

 

帶公攤房屋價值縮水？

 

一名業主提出，套內計價推行之後，不動産登記的確權範圍是否會改變？專家表示，二手房的價值不會因此減少，市場價500萬元，公攤20%的100平方米的二手房，如今算按照80平方米的套內面積計價，肯定不會降價到400萬元，而是繼續按照500萬元的價格出售。