圖為：2018年4月17日，武漢市武昌區推出的“百萬大學生留漢創業就業工程”大學畢業生租賃房“直通車”服務，在武漢工人文化宮舉行。675套房源現場配租，大學畢業生們通過申請、審核、登記、配租、選房、簽約等環節，直接領取鑰匙，“一站式”解決安居難題。圖為大學畢業生們正在簽約辦理手續。 （湖北日報全媒記者 梅濤 攝）

　　記者調查

　　2017年來，隨著國家大力發展住房租賃市場，武漢租房市場發生變化。規模化住房租賃企業接連推出自己的長租公寓産品，提供更好的租房體驗。房東和租客也逐漸接受這些産品，將房子交給企業運營或租住長租公寓，漸漸成為首選。

　　面對住房租賃市場的巨大蛋糕，56家規模化的租賃企業和一些新成立的小企業，正在武漢展開爭奪戰。

　　253萬租客給了底氣

　　12月6日，湖北日報全媒記者在武漢王家墩中央商務區泛海國際SOHO城5棟一處辦公室找到劉曉梁時，他正忙著收拾辦公室。劉曉梁是黃石人，2018年剛從武昌工學院畢業，現在是知名住房租賃企業自如的服務管家。

　　服務管家是新員工必經階段，劉曉梁每天工作繁瑣，要帶新租客看房，要從各種渠道尋找新房源，租客有什麼需求要儘快回應，劉曉梁經常加班到深夜。“自如的薪酬較高，業績好的員工每月能拿1萬多到2萬元。”優厚待遇吸引更多人進入，像劉曉梁的同事趙玲以前是導遊，半年前加入自如。

　　武漢自如員工500多人，設有工作站23個，業務範圍覆蓋全市。如算上物流、裝修、保潔等，還有數千人在間接為自如工作。自2017年底進入武漢，自如發展迅速，至今有2.2萬間房源，年底前有望突破2.5萬間。

　　快速擴張和給員工高薪激勵是有代價的。以自如為代表的長租公寓通常做法是，將房東的房屋租過來，裝修改造，配齊傢具家電，以單間形式出租給租客。這其中成本很高。“平均每平方米裝修改造成本500元到600元。”武漢自如總經理張志傑説，加上傢具家電、裝修的人工費用，一間10多平米的出租房，租出去之前就得投入2萬多元。還有各種市場開拓、行銷活動的成本同樣不菲。

　　“重投入、低毛利是這一行的特點，自如在武漢一年就投入近5億元。未來2年可能還要投入，然後才能談盈利。”雖然投入巨大，但張志傑有信心。“武漢是人口凈流入城市，租賃市場前景看好。”

　　企業快速擴張伴隨著風險，收來的房要租得出去，空置期要儘量短，租賃企業才能健康。去年來，國內已有多家長租公寓因資金鏈斷裂“爆倉”或破産。一旦發生這種事，租客很可能無家可歸。湖北省的長租公寓行業風險如何？

　　據湖北省住建廳初步統計，目前湖北省有61家規模化的住房租賃企業，其中武漢市住房租賃試點企業56家，他們在武漢已籌集租賃房源9萬多間（套）。如按每間房投入1萬多元成本估計，這兩年，企業在武漢已投入不下10億元。目前，湖北省有住房租賃需求的人約565萬人，其中武漢有253萬人，租房需求旺盛，武漢幾家較大的租賃企業，房屋出租率都在70%以上，經營風險可控。

　　新成立的小企業佔多數

　　長租公寓在運營方式上，主要有集中式公寓和分散式公寓兩種。集中式公寓通常是自建公寓或租來整棟公寓再統一裝修，設計感強，提供服務更多樣，管理更規範。分散式公寓多是企業包租個人閒置房屋統一裝修、運營，容易較快地獲得數量多、區位好的房源，像自如、江寓、蛋殼公寓等企業是典型。

　　在北上廣深等城市，房地産市場發展較早，已進入存量房階段，規模化的住房租賃企業管理的房源量較多，最高能佔當地市場租賃房源20%。而湖北省房地産市場起步相對較晚，目前仍處於新房交易為主的階段，規模化的住房租賃企業管理的房源，不到市場租賃房源總量的10%，遠低於北上廣深。這是否意味著分散式公寓在武漢還有巨大擴張空間？“分散式公寓越多，不僅成本投入越大，對企業的綜合管理能力要求也越高。”武漢可遇科技有限公司創始人佘福元説。公司從2014年創立以來，分散式公寓曾做到2000多間，近兩年住房租賃企業多了，市場競爭日趨激烈，戰線長了較吃力。因此，公司將精力放在精裝修的集中式公寓上，已在武漢三鎮佈局了多棟集中式公寓，同時收縮分散式公寓，旨在取得規模和管理平衡，確保效益。“在這一行，管理幾百間房源時都是賺錢的，房源再多些，管理能力、資金萬一跟不上，企業就會有一定經營風險。”張志傑稱，5000間房源是第一道坎，能跨過去的企業才能繼續生存。像自如做長租公寓已7年，在全國管理房源達80萬間，經驗和資金都比較充沛，依然要注意風險、謹慎擴張。

　　而照目前武漢住房租賃市場的狀況，江寓管理房源3萬多間，其後是自如等幾家企業管理房源也較多，其他企業大多規模小且成立時間短，平均下來，武漢每家企業籌集房源1700多間（套）。為培育市場，政府和金融機構都給予了支持。

　　業內人士認為，即使如此，租賃企業前進路上仍將有很多道“坎”，比如産品品質問題。湖北省市場監管局剛發佈的11月全省12315平臺消費者訴求數據顯示，仲介服務投訴量同比激增296.49%，關於出租房的主要投訴之一就是未通過空氣檢測、存在甲醛超標等安全隱患。

　　張志傑認為，長租公寓行業是新興行業，企業要靠不斷提升居住品質才能取信于租客。

　　租金猛漲缺乏動力

　　規模化租賃企業為租客提供更舒適的住房和更貼心的服務，租金適當提高可以接受。但2018年8月，北京等一線城市租金曾有一次較大上漲，引起全國廣泛關注。有業內人士認為，是規模化住房租賃企業為了擴大規模，以高於市場正常價格爭搶房源，人為抬高收房價格，加劇了房租上漲。

　　如今，武漢租賃企業逐漸做大，租金會不會猛漲？

　　湖北省住建廳相關負責人介紹，推高租金現象，主要發生在外來人口多、租房市場供不應求的一線熱點城市，而湖北省情況不同。像租房需求最大的武漢市，外來人口多，但可租房源充足。據調查，武漢已出租住房約77萬間（套），其中八成以上仍分散在個人業主手上，企業管理的房源還是少數，形不成市場壟斷。加上前幾年武漢新房交易活躍，市場還有約50萬套存量房是潛在的可出租房源，市場尚未出現供不應求。企業如不計成本收房會面臨經營風險，抬價收房更是動力不足。

　　“房租佔月收入30%就是極限了，超過這個界限，哪怕企業提供再多再好的增值服務，租客也不會買單。”紐賓凱集糰子公司賓果邦科技有限公司總經理何亮説。武漢仍是一個價格敏感型市場，人均收入與一線城市有差距，無法承擔過高租金，企業也沒有必要超水準定價。因此，武漢長租公寓的月租金價位大多在1000多元。

　　此外，政府也在多渠道增加租賃房源供應，擴大公租房覆蓋面，起到控租金、穩市場、防風險的作用。對租客落實一系列政策，緩解其租金壓力，如今年前三季度，湖北省住房公積金提取額達355.44億元，其中一部分就用於租房。

　　多措並舉下，2018年來，湖北省房租走勢基本平穩。武漢市網上掛牌租賃住房出租價格，基本維持在每平方米30元左右，沒有大起大落。（湖北日報全媒記者 彭一葦）