原標題:物業公司告業主追討7年前物業費 法院認定:屬獨立債務,已過訴訟時效,駁回原告訴求
在一起物業合同糾紛中,物業公司認為業主張某未支付2009年1月至2010年10月期間的一筆物業費,於是訴至法院。日前,江蘇省南通市崇川法院作出一審判決,認為此前此後張某的物業費均已結清,故應推定這期間的物業費也已付清,並且物業主張的這筆物業費具有獨立性,已超過訴訟時效,依法駁回物業的訴請。
2006年10月,張某向南通新世界開發公司買了一套住房,並與該公司簽了前期物業服務合同,約定由該公司選聘南通某物業公司對所在小區提供前期物業服務,合同對服務內容、收費價格等作了約定。該物業公司提供服務至2016年3月。張某付清了自入住後至2008年12月份的物業服務費,此後又付清了2010年11月至2016年3月的物業服務費。物業公司認為,張某未支付2009年1月至2010年10月的物業費,追討無果後,于2017年11月將張某訴至崇川法院,請求支付拖欠的6875元物業費。
法庭上,張某辯稱,物業公司主張的費用已交納,其訴請超過了訴訟時效。
崇川法院審理認為,物業公司在向張某收取物業費時,應先向張某催收欠費在先的物業費,或在開具發票時,優先清償之前發生的費用。原告主張的物業費已超7年,張某作為自然人,要其保留如此長時間的物業費支付憑證,超出了對常人生活習慣的要求,也加重了業主的舉證責任。
同時,因物業公司沒能提供向張某催收物業費的證據,法院推定張某的物業費已付清。物業費屬於分期付款債務,一旦支付後業主與物業公司之間的債務即消滅。物業公司主張的債務獨立於此後已消滅的債務,在張某履行後期債務而不履行前期債務時,應視為物業公司前期的債權受到侵害,原告長達7年的時間從未向張某主張權利,其訴請已超過訴訟時效。
綜上,法院遂判決駁回物業公司的訴訟請求。一審宣判後,雙方當事人在法定上訴期內均未上訴,該判決已生效。
■法官提醒
物業公司要注意
主張權利的時間限制
該案承辦法官黃素兵説,根據民事訴訟證據規則,張某本應對已付費的主張承擔舉證責任。但根據日常生活經驗,除非是有價值證券,要求將日常生活付費憑證保留多年,顯然不是正常人的習慣。因此,本案應將舉證責任分配給原告。
一般情況下,物業服務人要求業主給付物業費的訴訟時效,從最後一期物業服務合同履行期屆滿之日起計算,但這僅僅適用於連續拖欠的物業費債務,因為連續性債務具有整體性和關聯性,各期債務因時間經過而不斷産生,不是在合同簽訂時就已形成。
就本案而言,物業主張被告拖欠的是7年前的物業費,此前此後的債務因已履行均消滅,故主張的債務具有獨立性,訴訟時效應從合同約定的付費之日起計算,明顯本案已經超過了訴訟時效。
黃素兵提醒説,物業公司要注意主張權利的時間限制,避免超過訴訟時效。要主動收集、保存訴訟時效中斷的證據材料。