小區沒了圍墻，並非那麼可怕

　　原標題：小區沒了圍墻，並非那麼可怕

　　這兩天，公佈的《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》引發社會強烈關注。中央城市工作會議時隔37年重啟，出臺的這份文件勾畫出未來中國城市發展的路線圖，其中提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。

　　“不要圍墻”之後,小區會變小嗎？房價會下降嗎?生活配套會改變嗎？城市會更和諧嗎?新政的實施細則還未出臺，但可以肯定的是，“不要圍墻”將會推動城市治理深層變革,撼動數十年來那些“畫地為牢”的城市生活。

　　品質不是靠墻“圍”出來的

　　所謂街區制，就是讓封閉社區成為城市開放的街區。在各類朋友圈，包括交通、規劃等專業圈子裏，對“小區不要圍墻”，不同的聲音爭得火熱。贊同者認為，新政有利於資源共享、社會融合，能增加毛細血管道路，緩解城市病，體現城市規劃理念的進步；疑惑者擔心，沒有圍墻，小區景觀環境大受影響，生活品質勢必下降，住所安全、交通安全又如何保證?折中者表示，小區沒圍墻，願望很美好，現實很具體，不能一刀切，中國有自己的現實國情。

　　現實到底如何？走近那些沒有圍墻的小區，記者發現，沒有圍墻，不是沒有隱私；開放小區，不是放棄安全。在網絡上，四川宜賓“萊茵河畔”被譽為國內最成功的開放式小區。該小區的開發商宜賓麗雅置地有限責任公司行政事務部副經理陳麗英介紹，“萊茵河畔”佔地500多畝，由歐洲設計團隊設計，2005年啟動建設。小區主要有7大組團，每組團為“回”字形，週邊皆為商鋪，組團之間的道路和景觀向外開放，組團內部依然是封閉的。既實現社區公共資源與城市共享，又保證了業主一定的私密空間。

　　進入本世紀前，國內城市的大部分小區是開放的。這些沒有圍墻、無法實現封閉管理的老小區始終是城市管理的大難題。南京兆園社區建於上世紀九十年代初，社區主任石岩介紹，兆園有63幢樓，3000多戶，小區沒有院墻，入室盜竊高發。2012年，政府出資為每個單元安裝門禁系統，入室盜竊率下降90%。

　　南京市中心的樓盤長江路九號街區，被業內視為街區制小區的典型案例。這家樓盤一期和二期之間是一條公用道路，兩端與市區交通要道長江路及洪武路相連，並可供停放小區外部車輛，緩解城市交通壓力和停車難題。小區水景、綠化與外部渾然一體。雖然沒有圍墻，但小區入口大門有保安站崗，業主刷卡進入單元門和樓幢電梯，在小區公共道路間，也有保安不斷巡邏，維護進出秩序，外部人員和車輛並不會擾亂業主正常生活。加上附近的名小學和“520”城市廣場的吸引力，2007年樓盤上市至今，一直深受高端購房人追捧，外籍在寧人士也扎堆在此居住。可見，真正決定品質的是物業管理和城市配套。

　　房産開發面臨變數

　　多少年來，圍墻夠不夠高，遮擋夠不夠密，一直是不少開發商著力打造的賣點。樓盤越難以被外人“窺見”，好像就越顯“尊貴”。去年底，中海地産斥資300萬，在南京城北一處新建樓盤外建起一堵“豪華”圍墻，房子沒建好，不少購房人已被這堵墻吸引。江蘇香溢置業副總經理張良説，浙江的綠城地産和濱江地産，在樓盤建設之初，就是狠命建圍墻，給外界傳遞的信息是:在精緻講究的圍墻裏，還藏著更多精彩。“別墅等高端物業的業主，對院墻最為關心，進了小區的門，就進了半個家；圍墻沒了，進了小區，還是在街上。”張良説。

　　沒有圍墻，好東西不能再藏著，地産開發面臨大變局。地産開發功能趨向強大的同時，開發商的手早已從住宅走向多元，大型房産商不僅要建房，還要建公園；不僅要建小區，還要建菜市場、蓋學校。沒有圍墻，開發商承擔的配套誰來建?南京土地儲備中心相關負責人表示，他也在緊密關注新政配套細則的出臺，關鍵是要出臺開放式小區的城市規劃意見,修改土地拍賣的意見暫未提上議程。

　　社區街區化，意味著社區規模更小，以實現道路系統“路窄網密”，這是否會讓大規模開發成為歷史，為中小開發商帶來利好?東南大學幾位規劃專家表示，現有的土地拍賣一塊地不超過300畝，拍賣地塊趨於小型化更有利於地塊升值，有利於營造街區活力，地塊小型化應該成為趨勢。

　　拆圍墻更要拆“大院文化”

　　住宅小區“去圍墻”，《意見》提出，主要作用是實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題。東南大學交通學院院長王煒多年來在不同場合呼籲，突破大院文化，拆除圍墻，暢通城市交通微循環。王煒介紹，這兩天他也聽到不少有關“小區去圍墻”的議論，他更關注的是去除機關、機構的大院圍墻，而不單單指住宅小區的圍墻。他説，在主城區，又長又高的圍墻往往是單位的；在新建成區，圍墻的阻礙效應會在若干年後顯現。他建議，新建設的片區，圍墻內的道路規劃要與城市道路相銜接，為拆除圍墻、為道路一體化做好準備。

　　中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍認為，改變高墻大院、封閉小區，將會帶來城市形態的根本性轉變。封閉小區是農耕文明的理念，一個個樓盤就是一個個小的獨立王國，彼此不共聯，公共服務設施不共享。但城市應該是開放的，以公共活動、公共空間作為特徵。

　　包括王煒在內的多位規劃界、交通界專家都提到，開放式小區是城市的未來形態，但不宜一刀切。推進新政時，莫忘中國人口的高流動性和高密度化特徵，比如，小型樓盤沒有開放的必要。

　　至於房價，有業內認為，城市配套規格不會縮小，成本不會少，價格自然不會變。小區變“小”之後，原先的小區配套可能由政府建，也可能還是開發商建，成本放在購房款裏，也可能放在居住期間的物業稅裏。

　　空間變化倒逼城市治理改變

　　成功開放的“萊茵河畔”也有煩惱。小區道路和景觀對外開放，實際功能上屬於市政道路，但由社區物管管理，物管人員配備大量增加，物管成本增加。

　　在南京的老小區兆園，石岩介紹，單元門管住了入戶安全，但管不住小商小販。賣菜、賣雞者可以隨便進入，小區環境大受影響。現在小區增設門崗，禁止“閒雜人員”進出，算是“半封閉”。

　　“萊茵河畔”和兆園，雖然減少了阻隔的圍墻，卻增加了管理的人員。現在都是社區自身承擔了這批管理費用，但社區開放後，管理職責歸誰，費用歸誰，在小區的大門“打開”之前，先要明確這些問題。

　　東南大學城鄉規劃與經濟社會發展中心主任王興平認為，城市空間形態的改變要與社會治理結構創新相匹配。原有封閉小區的物管運作模式可能要轉化成城市管理模式，相應地，小區物業費模式可能要向城市物業稅模式切換。

　　對意見提到的“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化”，我省相關部門均表示，對既有封閉小區，還未有具體細則，但可以肯定的是，不會損害廣大人民群眾的合法利益。（本報記者 汪曉霞 顏 芳）

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　　拆掉圍墻不等於涌進洪水猛獸

　　《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》近日印發，提出加強城市總體規劃和土地利用總體規劃的銜接，推進兩圖合一；原則上不再建設封閉住宅小區。

　　此消息一齣，“小區圍墻要被拆掉了”的聲音在網上就炸開了鍋。許多人覺得不可思議，安全怎麼辦、物業怎麼管？産生一連串的疑問，仿佛小區圍墻一拆，洪水猛獸就進來了。

　　這是在以思維定勢去看待新事物時的本能反應，或者説長期在一種生活模式中出入，看到自己不熟悉的現象就容易排斥。事實上，不設圍墻的住宅區在國外並不新鮮，國內也有先例。再者，從社會發展角度來看，一方面現有主流住宅模式未必不可改變，另一方面土地和城市公共空間資源緊缺，破解城市發展困境，亟待開拓出更多的封閉空間。

　　“開放式小區”理念的出現，有必要考慮到其中利弊得失，但無需一味消極看待，關鍵在於設法破解“開放式小區”變革中會出現的各類問題。比如，如何打消居民的顧慮。小區沒有圍墻，環境會不會變得糟糕，管理成本會不會隨之增加，如何保障居住安全，怎樣體現居住品質，等等。居民的顧慮同樣是開發商和物業公司的顧慮。所以，“開放式小區”當然不是把圍墻拆了那麼簡單，需要彌補和解決開放之後的弊端，使得開放具備可行性，甚至吸引力，才能減少開放的阻力，營造開放的積極氛圍。這要求頂層設計未雨綢繆，並且制定的開放標準在科學論證的基礎上還要因地制宜，具體情況具體對待。實際上，“開放式小區”最終是對城市規劃要求更高，必須在小區居民利益和公共利益中間找到一個平衡點，要讓“開放”使我們的生活變得更加美好，而不是相反。（梅劍飛）