多措並舉發展住房租賃市場

　　“空調、冰箱、洗衣機、沙發一應俱全，鄰裡就有健身房、圖書館、商業街，月租也就1500元。”住在廣州泊寓萬匯樓租賃住宅裏，剛畢業的大學生小張感覺不錯：“省錢省心，還能交到一群好朋友！”營業8年多來，這個有著300多套房間的租賃項目一直廣受羊城新市民青睞，2016年全年的平均出租率高達96%。

　　規範發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度，是實現住有所居的重大民生工程。據測算，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，以青年人為主，主要是外來務工人員、新就業大學生等新市民。近年來，我國住房租賃市場不斷發展，在滿足城鎮居民特別是新市民住房需求、促進新型城鎮化等方面發揮了重要作用。

　　政策激勵、擴大規模，發展租賃住房市場

　　享受生活性服務業相關支持政策，鼓勵金融機構提供金融支持，支持符合條件的企業發行債券、不動産證券化産品，稅收方面也給予優惠政策……近年來，在眾多利好政策的鼓勵下，社會資本積極進入住房租賃領域，市場供給規模得到有效擴大。

　　由萬科集團投資的長租公寓品牌——泊寓已在全國14個一二線城市開展業務，房間總量接近1.2萬間。泊寓的客戶人群定位在城市青年群體和創客人群，租金水準與周邊小區租房價格接近。憑藉較高的性價比，大部分泊寓項目獲得歡迎，常年保持九成以上出租率。

　　此外，鏈家、我愛我家等房地産仲介機構也正積極通過租賃等方式籌集房源，用於市場化租賃。據介紹，在目前的住房租賃市場主體中，有的是由政府參與投資、引入社會資本經營的，如上海青客公司；有的則完全屬於社會資本，比如魔方、優客逸家等。

　　在上海、廣東等外來人口集聚的省市，租賃市場發展尤為快速。在上海，租賃市場的專業機構數量、房源收儲規模近兩年均呈現較快增長。據不完全統計，房源在200套以上的住房租賃企業已經超過30家，幾家業務規模較大企業的房源數量增長明顯。比如“青客”，2015年初僅2.5萬間，如今已近5萬間；又如“自如”，從不足2萬間擴大到4.5萬間。在廣東，省屬國企正在合力組建專業化住房租賃平臺。目前，相關方案已通過審定，首期項目總投資約50億元，涵蓋全省11市、運營規模約70萬平方米。

　　住房和城鄉建設部房地産市場監管司有關負責人表示，企業投資經營租賃住房，對於規範住房租賃行為、穩定租賃關係、穩定租金水準、提升租房品質起到了積極的作用。

　　措施頻出、完善機制，構建購租並舉的住房制度

　　在鼓勵企業進入租房領域的同時，近年我國還通過鼓勵個人出租住房、擴大公租房保障面等舉措，讓更多人住有所居。

　　為擴大公租房覆蓋面，住房和城鄉建設部對公租房政策進行了完善，把在城鎮穩定就業、符合條件的外來務工人員、新就業大學生等逐步納入保障範圍，並督促各地加快公租房項目配套設施建設。上海市的公租房政策已經實現了對在滬合法穩定就業常住人口的全覆蓋。截至2016年底，上海已累計供應公租房源約10.5萬套，已入住約8.6萬套、19.6萬戶。

　　為保障租賃住房建設，我國鼓勵各地將新建租賃住房納入住房發展規劃，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排；鼓勵地方政府盤活城區存量土地，增加租賃住房用地供應。

　　為鼓勵個人出租住房，我國出臺了稅收優惠政策：個人出租住房由按照5%的徵收率減為按1.5%計算繳納增值稅，對出租住房月收入不超過3萬元的，暫免征增值稅。

　　擴大供給的同時，我國還採取了一系列措施鼓勵住房租賃消費，構建購租並舉的住房制度。比如，落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續；對非本地戶籍承租人，可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務等；對個人承租住房的租金支出，財稅部門還將結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

　　加強監管、規範市場，增強租房者安全感穩定感

　　“黑仲介”、假房東、二房東重重設卡，“霸王條款”、無理漲價、不退押金……長期以來，種種亂象給租客們帶來了不少煩惱，也影響了租房市場的良性運行。

　　針對這些問題，住房和城鄉建設部于2016年集中開展了房地産仲介專項整治，嚴肅查處擾亂住房租賃市場秩序等違法違規行為。整治以來，已先後通報14起典型案例、51家違法違規的房地産仲介機構，起到了有力的震懾作用。下一步，還將全面建立相關市場主體信用記錄，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。

　　為加強監管、構建穩定的住房租賃關係，各地也都積極行動起來。2014年5月，上海市結合“創新社會治理，加強基層建設”的總體要求，印發了《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》，對房屋出租人、轉租人、承租人及房産經紀機構的違規租賃行為大幅提高了處罰標準。廣州、深圳等地也以考核量化指導為手段，對違規租賃行為，特別是對不辦理房屋租賃合同網簽的仲介機構和不報送租賃信息的物業企業重點處罰並予以曝光。

　　據了解，住房和城鄉建設部正在制定住房租賃合同示範文本，以規範住房租賃行為；還將推進相關條例起草工作，以規範租住相關主體的權利和義務，突出保護承租人權益，增強租房居住的安全感和穩定感。（劉志強）