一線城市溢出效應帶熱遠郊樓市

　　一線城市遠郊房價陡漲、非限購區成交量刷新歷史……此輪樓市調控催生的“溢出效應”正從多個維度影響著中國房地産市場的發展進程。

　　與此同時，面對一線城市高企的房價與日顯擁擠的地鐵，不少人將目光投向了城市周邊的衛星城與中小城市，這裡或將成為樓市增量空間的來源所在。

　　嘉善售樓處擠滿上海客一線城市溢出效應帶熱遠郊區縣

　　想到去年12月對母親買房衝動的那次成功“攔截”，在上海某股份制商業銀行工作的張小姐至今慶倖于自己的機智。

　　張小姐的母親曹阿姨平日裏熱衷於短途旅行，11月底和幾個朋友去了一趟浙江省嘉善縣，順便轉了幾個當地的樓盤，回來就和家裏人説打算去那邊買套房子，“既做投資，以後還能養老”。

　　曹阿姨的理由很充分，陪同看房的仲介和房産銷售全程都在描述“樓盤的火爆”，還告訴她“上海地鐵9號線以後會延伸到嘉善”，而且“上海的醫保卡也可以在嘉善使用”。

　　事後經過張小姐核實，關於9號線和醫保卡的消息都是子虛烏有之事，曹阿姨也打消了去嘉善買房的念頭。但這絲毫不影響嘉善樓市的火爆，由於毗鄰上海，今年以來嘉善房價升溫明顯。嘉善某樓盤的一位銷售人員介紹，最熱鬧的時候售樓中心裏擠滿了來自上海的購房者。

　　房地産的異常火熱甚至癲狂引發了極大的社會焦慮，2016年12月21日，嘉善縣中心城區啟動了住房限購政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。嘉善也由此成為浙江省2016年以來唯一一個實施限購的縣。

　　隨即，2017年1月10日，位於嘉善縣限購區域內的兩宗商住地塊因無人報名流拍。此前，上述兩宗地塊曾于2016年12月15日因掛牌價低於政府底價流拍。

　　一線城市的溢出效應在本輪行情中顯得尤為明顯，不少周邊的縣也受其影響加入了“限購”城市行列。和浙江省嘉興市嘉善縣一樣，江蘇省蘇州市下轄縣級市昆山市、河北省張家口市懷來縣均啟動了針對非本縣人口的限購措施。昆山毗鄰上海市，懷來縣則因為即將融入北京半小時經濟圈的利好，吸引大量炒房客和剛需族涌入。

　　未限購區域成交量創新高調控避風港效應初顯

　　不只是一線城市遠郊，二線熱點城市的未限購區域與周邊區縣也在這一輪地産牛市中受益良多。

　　2016年3月開始，受多重因素影響，浙江省省會城市杭州的房地産市場整體呈現出了“量高價穩”的態勢，外地購房群體在杭州市場的活躍度也顯著增加。針對樓市過熱的狀況，杭州于9月下旬開始先後出臺了包括限購、限貸在內的一系列樓市調控措施，“限外”成為其中一大關鍵詞。

　　外來購房者的置業資格被限後，杭州市區整體外來購房者比例持續下降，2016年年末基本回落到年初水準。部分熱錢則涌向未在限購範圍內的富陽區、大江東等區域。根據透明售房研究院的統計，同屬於市區範圍但未被限購的大江東，2016年12月份外來購房者比重高達54%。

　　受調控持續發力與春節假期影響，杭州2017年1月的房地産市場逐步趨於平淡，全月新建商品房成交套數環比下降逾三成，創下2016年3月以來最低。富陽區1月共成交新建商品住宅0.12萬套，創下近1年來最高，政策調控避風港效應逐步顯現。從1月杭州全市商品住宅成交排行榜來看，富陽有3個項目入列成交套數前十，杭州主城區則無一項目上榜。

　　除未限購區域外，杭州下屬的桐廬、建德、淳安、臨安四個縣市2016年的總簽約量、簽約面積均創下2013年以來新高。其中，新建商品住宅共簽約21801套，簽約面積達277.57萬平方米，為四年以來最高值，簽約面積較2015年增加近七成。

　　杭州透明售房研究院院長方張接認為，樓市中所呈現出的溢出效應將對現階段的去庫存産生一定的作用，但同時溢出效應的形態又表現出明顯的梯度，資金首先會外溢到城市周邊區域，其次才是一些遠郊的區縣。“越遠離都市圈，其受到溢出效應影響就越遞減，例如對浙江金華、麗水等地的作用就非常微小。”

　　環中心城市區域將成樓市增量空間所在

　　城市，讓生活更美好。然而，超大城市所面臨的人口超載、交通擁擠、空氣污染等公共資源緊缺問題也困擾著身處其中的人們。

　　國務院近日公佈的《全國國土規劃綱要(2016—2030年)》提出，提升優化開發區域城鎮化品質，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區域有序轉移。

　　2016年12月召開的中央經濟工作會議也明確，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

　　“有序轉移”、“加快疏解”無一不顯示出國家調整和優化城鎮化佈局和空間結構，緩解大城市“負擔”的信心與決心。而對中國樓市而言，中心城市周邊的中小城市、衛星城或將成為樓市增量空間的重要來源所在。

　　方張接表示，實現中心城市人口向周邊區域有序轉移是一個比較理想的狀態，但是這個目標的實現需要經歷一個漫長的過程。現階段的情況仍然是大量購買力往一二線城市核心區聚集，尚未形成一個比較明顯的中心城市購買力向外溢出的效應，“雖然在限購條件下有所顯現，但是就人口聚集度而言還是往中心城區集中。”

　　世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞認為，城市圈的形成需要大量的投入，畢竟一個城市的發展，取決於城市産業的成熟度、人口的增長以及收入增長帶來的需求拉動等諸多因素。

　　“中小型城市産業空心化、人口外流等問題如果得不到根本性改變，城市圈的形成便只是停留在紙面上。”馬英樞説，根據目前出臺的政策文件分析，超大型城市並不是政府的規劃重點，政府不願意繼續推動大型或者特大型城市的發展，更多地願意去培育中小型城市。

　　業內人士分析指出，一線城市新增建設用地已無空間，其新增供應主要來自周邊的中小城市、衛星城。但對於二線熱點城市，本身的城市和人口規模與一線超大城市仍有很大距離，這些城市的發展空間仍具想像力。