積極應對房地産市場逆調控傾向

　　我國樓市一直存在屢調屢漲現象。去年“9·30”熱點樓市房地産調控新政出臺，短短半年間，熱點城市及其周邊房地産調控政策隨之全面升級。然而，今年年初以來，部分熱點城市房地産市場急劇升溫，雖然新房價格漲幅回落，但二手住宅成交活躍，並輻射至周邊樓市，市場投機炒作動力充足。

　　2017年3月，北京、廈門、廣州的二手住宅價格指數環比分別上漲2.2%、4.9%、3.3%，高出同期新建商品住宅價格指數環比漲幅1.8個、3個和0.8個百分點。環北京周邊樓市房價也出現大幅上漲，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅環比2月份擴大0.4個百分點，完全脫離了市場基本面和合理髮展預期的支持。

　　這些情況表明，當前樓市仍存在一定的逆調控傾向。過去近二十年累積且幾無風險的樓市財富增值效應，已經製造出不容小覷的投機炒作力量，致使房地産市場走嚮往往與政策調控方向相背離。面對政府調控舉措，市場投機炒作力量不是主動“偃旗息鼓”，而是到處“興風作浪”，既增大了房地産市場運行的風險，也極大地增加了房地産市場調控的複雜性。這已成為當前宏觀調控和金融治理的難點，值得高度警惕。

　　局部樓市的逆調控傾向，也在提示政策制定者們，需要高度關注市場的非理性反應。這是因為，調控政策與房地産市場始終處於動態博弈之中，房地産市場規模急劇擴大所形成的投機炒作力量，並不會完全順應政策調控方向自我約束，反而會挖空心思消極或逆向應對。儘管沒有一個群體或個人可以完全左右房地産價格走勢，但考慮到當前樓市信息不對稱、房價上漲預期沒有根本逆轉，以及樓市流動性欠缺等因素，熱點樓市實際上是一個帶有較高壟斷性的競爭市場，少量交易就可能在很大程度上左右市場價格走向。以泛豪宅化的熱點城市核心區域住宅交易為例，由於交易量相對於存量的比例極小，實際成交價格往往成為所在區域住宅的代表性價格，未來存量住宅掛牌價格，勢必會以先前成交價作為重要參考。此前有報道披露，有人在9個月內將房價炒高2-3倍，實際上就是基於這一道理。而之所以會出現逆樓市調控行為，根本原因仍在於巨大的樓市財富增值效應。如果不能採取有效措施，縮小住宅非理性投機炒作的利潤空間，那麼房地産市場的逆調控行為就不會消減。

　　由此可見，房地産調控客觀上也需要有“點剎”功能，能夠及時對局部、個別的房價炒作行為形成強有力約束。在嚴格執行差別化住房信貸政策同時，有必要對交易雙方進行嚴格的稅收稽查、資金來源合法性檢查，依據違法違規情節，實施嚴厲的管制及懲治措施。這或許會更有效地約束投機炒作行為，並對熱點城市房地産市場的投機炒作慣性形成巨大震懾，顯著減輕當前以住宅需求調節為主要特徵的樓市調控壓力。同時，還應根據住宅交易價格，實施差別化房地産稅率，加強金融、稅務部門之間的工作聯動，以資金交易合規性和稅收行為合法性為兩大支撐，努力縮小住宅投機炒作空間，以此推動房地産市場調控長效機制建設。(陳濤)