中小房企融資結構生變：銀行開發貸“靠邊站”

　　從2017年年報來看，部分中小型房企對於銀行的依賴度有所下降，開發貸在融資渠道中的佔比更是一再下降

　　■本報記者 張 歆

　　天下大事，分久必合、合久必分，銀行與房企是如此，銀行與中小型房企更是如此。

　　《證券日報》記者查閱已經披露的數份上市房企2017年年報發現，對於部分中小房企而言，曾經作為房企融資最主要支撐的銀行開發貸已經“靠邊站”，債券等創新性融資和非銀金融機構渠道融資佔比大幅提升。

　　中小企業融資渠道多樣

　　開發貸佔比降低

　　事實上，商業銀行去年以來主動調整了開發貸的“朋友圈”，部分中小型房企或被“移出群聊”。從目前披露出來的2017年年報來看，部分中小型房企對於銀行的依賴度有所下降，開發貸在融資渠道中的佔比更是一再下降。

　　中華企業2017年年報顯示，該公司房地産業務融資為項目開發融資，主要通過銀行貸款和非銀行性金融機構融資及發行公司債實施。截止到報告期末，該公司融資餘額為95.91億元，其中銀行貸款融資餘額11.63億元，非銀行性金融機構融資餘額15億元，創新融資餘額（中票、公司債等）69.28億元。也就是説，中華企業去年融資結構中對於銀行開發貸的依賴已經降至12%左右。2016年年末，該公司融資餘額為112.50億元，其中銀行貸款融資餘額18.65億元，開發貸佔比為16.6%，而2015年則為60%。

　　另一家上市房企與中華企業的情況類似。財信發展去年年底的銀行貸款餘額為6.17億元，而非銀行金融機構貸款達24.4億元，銀行渠道融資餘額的佔比為20%。而2016年，該公司銀行渠道融資餘額的佔比為61%；2015年銀行貸款佔間接融資的比例則為68%。

　　此外，從中小房企的融資價格來看，相較于債券等創新融資方式，開發貸的價格優勢也並不特別明顯。

　　2017年度，中華企業房地産業務貸款利息資本化金額為0.06億元；加權平均融資成本年化利率為5.8289%，其中銀行貸款加權平均年化利率為5.01%，非銀行性金融機構融資加權平均年化利率為7.9%，創新融資（中票、公司債）方式年化利率為5.48%，最高項目融資年利率7.9%。財信發展2017年銀行貸款的利率區間在4.75%-7.5%之間；非銀行金融機構貸款利率差異較大，為6.15%-11%，從上述數據可以發現，銀行貸款利率與非銀行金融機構貸款利率有較為明顯的重合區間。財信發展同時強調，今年將拓展多元化、低成本的融資渠道；利用地産新興業務和環保業務相關的産業扶持政策，獲取低成本、長週期的資金；打通並增強同金融機構的協同效應，拓寬融資渠道；動態檢查融資成本，及時置換高成本資金。

　　開發貸資産品質分化

　　白名單藩籬漸緊

　　商業銀行對於中小房企的謹慎，一方面與宏觀調控的政策導向相關，另一方面，也是關注到了開發貸的資産品質。

　　由於上市銀行2017年年報還沒有正式披露，關於開發貸的資産品質只能參考去年中報數據。去年中期，上市銀行開發貸的資産品質分化明顯。披露了開發貸資産品質的三家國有大行開發貸不良貸款率均超過了2%，甚至最高達到2.26%。當然，並非所有上市銀行開發貸的不良貸款率都較高，股份制銀行披露出來的數據要好得多：興業銀行該項指標為0.62%，中信銀行為0.07%，浦發銀行為0.28%，招商銀行為1.07%。

　　不過，去年中期，僅四家國有大行合計的開發貸餘額就達到了2.58萬億元，而A股上市銀行房地産開發貸款合計不足4.7萬億元，四大行的開發貸佔比約為55%。

　　“開發貸主要資金來源是國有大行，國有大行的資産品質和態度毫無疑問是最關鍵的；部分股份制銀行最近幾年對待開發貸的熱情雖然有所上升，但是基數較小，影響力有限”，某股份制銀行人士對《證券日報》記者表示。

　　由於開發貸資産品質承壓，大中型銀行對於客戶的選擇自然愈加謹慎，在原有白名單的基礎上，對行業龍頭進行傾斜。

　　某股份制銀行華南地區分行行長曾對《證券日報》記者表示，該分行低不良貸款率(低於0.2%)的秘訣之一就是“聚焦‘三優一特’公司客戶，即優質上市公司、大優企業、大優項目以及區域特色，推進名單制管理和開發”。

　　“名單制審批通常很難突破，房企的開發貸我們支行層面僅有權上報，審批要總行最終完成”，某股份制銀行浙江地區支行行長此前曾經對本報記者表示。

　　廣發證券關於房企的研報也顯示，今年1月份，房企融資環境仍然趨緊，開發貸、委託貸、中期票據同比、環比下滑明顯，信託貸款、公司債發行規模較去年同期有所上行，但融資主體以龍頭房企為主。資金成本方面，信託貸款、委託貸款小幅上漲，銀行貸款成本較為穩定，公司債成本受結構性影響（1月份以龍頭髮債為主）呈現明顯下行趨勢。