回歸理性 滬房屋租賃指數連續7個月下跌

　　原標題：上海房屋租賃指數連續7個月下跌 市場正回歸理性，從郊區“換租”到市中心的租客有所增加

　　記者從市房屋租賃指數辦公室獲悉，今年4月，上海房屋租賃指數繼續下跌，這已是該指數連續第7個月下行。

　　房屋租賃指數反映的是上海住宅租金整體水準。從去年9月開始，上海住宅租金水準持續回落，租金指數從1938點降至1904點，迄今已下跌1.8%，相比2016年較高的租金水準，市場正回歸理性。

　　今年房租普遍下降5%至10%

　　“今年房租普遍下降5%至10%。”負責虹口區曲陽板塊的一位房地産仲介人士説，“雖然租賃情況整體良好，但掛牌1個月以上未能成交的房源數量增多。”這與市場機構監測的數據不謀而合。

　　記者發現，2016年12月，上海房屋租賃指數環比下降0.13%，這是該指數連續增長90個月後首次出現下跌。在2017年1月至3月間，租賃指數最高達1939點，之後漲跌互現，在去年9月達到1938點“小高峰”後一路下行。負責楊浦區中原板塊的一位房地産仲介人士説，以往3月至4月是租賃旺季，“供不應求”局面常常出現，但今年交易相對冷清。價格也出現明顯回落，單套房源普遍降低300元至500元。由於整體租金下行，市場“置換”現象增多，從郊區“換租”到市中心的租客有所增加。租客往往提前2至3個月就去看房，可選擇房源較多，房東議價空間降低。

　　“由售轉租”致租金下調

　　住宅銷售市場與租賃市場有著密切聯繫。中信建投證券報告顯示，2015年樓市價格上漲時，房東紛紛將房源出售，導致出租房源減少，這也是2015年後上海房租迅速上漲的主要原因。但2016年一系列調控政策出臺後，住宅銷售市場趨於冷靜，房東開始“由售轉租”，大幅增加市場租賃房源供給，使供求關係發生變化。上海師範大學房地産研究中心主任崔光燦認為，租金水準下調主要是供給增多導致的，而人口流動變化也影響了租賃市場。

　　此外，長租公寓的發展給住宅租賃市場帶來競爭壓力。記者從上海房屋租賃指數辦公室了解到，房屋租賃指數從上海2萬餘個住宅小區內選取樣本，根據區域租賃活躍度選擇抽樣密度，長租公寓並未統計在內。上海已成為住房租賃企業最密集城市，在政府引導和市場規範下，已涌現出一批頗有影響力與規模的租賃企業。選擇入住長租公寓的租客增多，也給住宅租賃市場帶來衝擊。

　　租賃熱點向新興CBD轉移

　　記者查詢一年來的上海房屋租賃指數發現，在所有租賃細分市場中，高端租賃市場租金下滑最明顯。從2017年1月至今，除受到節後租賃高峰影響，在2017年3月曾出現小幅上漲，其餘時間租金呈下跌趨勢。

　　在古北區域工作的租賃經紀人鄭棟東説，高端市場租金已回落至正常水準，未來繼續下跌可能性不大。“租金跌幅較大的板塊多為房齡較久的區域以及一些交通配套不齊全的區域。”

　　租賃熱點正從高端CBD區域向新興CBD 區域轉移。鄭棟東認為，在虹橋商務區、靜安大寧綠地、徐匯龍華等區域，由於商業配套設施逐漸完善，對人才吸引力提升，在成交帶動下租金走勢堅挺。相比陸家嘴等傳統地段，新興CBD 區域租金便宜，受到不少高凈值人群關注。