住房信貸政策應更加審慎

　　相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對於調整房地産市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。中共中央政治局會議強調，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地産市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務於房地産市場平穩健康發展的總體要求

　　近期，我國住房信貸市場發生的變化引發了人們的關注。其一是，自2017年1月份以來，個人住房貸款利率連續19個月上升；其二是，有報道稱部分商業銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調，後證實並非如此，引起廣泛關注。住房信貸政策關係房地産調控大局，與老百姓切身利益息息相關，對相關政策調整和業務經營應更加審慎。

　　不可否認，金融是房地産市場的血脈。2017年，我國個人住房貸款餘額首次突破20萬億元，達21.86萬億元，同比增長22.2%，仍然保持較快速度。同時，仍有部分個人消費貸款等違規流入房地産市場。大量信貸資金進入房市，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。

　　相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對於調整房地産市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對購房者收入、財産及貸款年限的限制等，都會影響到購房成本，進而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策，可以從調整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量價並舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期。

　　今年以來，我國貨幣政策邊際放鬆，銀行間流動性趨於充裕，市場預期很可能會引起新一輪房價上漲。近日召開的中共中央政治局會議強調，堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地産市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務於房地産市場平穩健康發展的總體要求。

　　從區域看，應堅持因城施策。對於部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，並提高貸款首付比例。對部分房地産庫存量較高的三四線城市，商業銀行可在風險可控的前提下，合理髮揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地産市場“去庫存”。

　　從需求看，對不同的購房需求應區別對待。必須看到，我國城鎮化還將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融産品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

　　在差別化住房信貸政策實施過程中，還要採取措施，防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段鑽空子，使住房信貸政策及相應措施走形變樣。

　　2003年，央行發佈的《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，首次提出了個人住房貸款差別化管理理念，強調針對不同的購房人，採取不同的住房信貸政策。總體而言，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門杠桿、抑制房地産市場泡沫。（董希淼 作者係中國人民大學重陽金融研究院高級研究員）