利用屬於業主的共用區域、共用設施設備産生的停車費等公共收益，歸全體業主所有，要存入指定監管賬戶。南國早報記者 蘇華攝

　　5月23日起，廣西壯族自治區司法廳就《廣西壯族自治區物業管理條例（修訂草案徵求意見稿）》（以下簡稱“徵求意見稿”）公開徵求意見。徵求意見稿共8章99條，進一步細化和明晰政府監管職責，完善監管措施，同時繼續降低業主大會成立門檻，只要符合申請條件，十人以上業主聯名，就可申請成立業主大會。

　　亮點 1

　　業主花名冊難拿？

　　籌備所需法定資料由部門限期免費提供

　　目前，廣西有近7100個住宅小區，已經成立業主大會的有1500多個，佔比為21.1%，未成立業主大會的佔78.9%，業主大會成立難的情況極為普遍。

　　近幾年來，廣西各地已把指導小區成立業主大會、選舉業委會的工作下放到了城區、鄉鎮一級。但是，由於各地政府指導標準和要求不一樣，實際中也出現部門互相之間“踢皮球”的情況。對此，徵求意見稿突出強化、明確了社區黨組織、居（村）委會等對業委會和物業服務企業的指導和監督職責，要全程參與業主大會籌備、投票、唱票、備案等各個環節，推動物業管理規範化。

　　現行的物業管理條例規定，小區業主達到聯名申請的法定數量以後，就可以提出成立業委會的申請。但是，從申請、籌備到召開業主大會等過程的工作，都是由業主自己來完成，碰到不少困難，比如物業和開發商不配合，拿不到籌備業主大會所需的建築規劃總平面圖和業主名冊數據等。南寧市電視問政曾經曝光，興寧區東溝嶺陽光綠城小區由於物業和開發商不配合，業主花了7個月的時間去檔案局查檔，才備齊法定所需材料。

　　為此，徵求意見稿明確，收到業主聯名申請後，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在60日內組建首次業主大會籌備組，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員的業主代表所佔比例不得低於總人數的二分之一。

　　籌備首次業主大會會議的資料提供程式也進行了優化，明確由街道辦、鄉鎮人民政府要求房屋銷售合同備案、不動産登記、城鄉規劃等有關部門提供規劃總平面圖等資料。同時明確，有關部門自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府要求提供資料函件之日起15日內予以免費提供。這樣規定，旨在改變過去業主自己籌備的狀況，提高首次業主大會召開的效率。

　　亮點 2

　　經費哪來？

　　首次業主大會籌備經費由開發商承擔

　　目前，業主大會籌備經費在法律法規中沒有明確。居民小區要召開業主大會，耗時費力不説，還涉及到宣傳、通知、場地等會議經費，這就意味著發起人在利用業餘時間開展業委會籌備事務的同時，還得自掏腰包，導致業主參與積極性不高。

　　徵求意見稿中增加了關於業主大會籌備經費的規定。新建物業的首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，具體數額由設區的市根據物業管理區域規模、業主戶數和建築面積等因素確定。建設單位應當在辦理首棟物業銷售手續前，將籌備經費交至街道辦事處或者鄉鎮人民政府設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

　　首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公佈，接受全體業主監督。

　　為了讓業主大會召開更容易，徵求意見稿還適當降低了業主大會成立的門檻。徵求意見稿規定，申請成立業主大會的人數條件，由現行規定的“建設單位或已交付專有部分百分之二十以上的業主聯名”，改為“建設單位或者十人以上的業主聯名”，降低了對申請人數的限制。

　　亮點 3

　　怎麼監管業委會？

　　增設業委會成員行為禁止規定

　　按理説，業委會只是業主大會的執行機構，小區的大事應該是業主大會決定後，由業委會來執行。但在實際中，往往是業委會“拿著公章來決定小區事務”。

　　據了解，以往對小區業委會的監管，更多側重業委會成員資格審核等事前監管，事中事後的監管比較薄弱，因此，一些小區業委會在成立、運作、換屆等過程中，存在著爭議與問題，亟待解決。

　　為加強對業委會的事中事後監管，徵求意見稿對業委會成員的資格條件作出進一步嚴格要求，並增加業委會成員行為禁止規定及出現禁止行為的法律責任規定。如明確禁止業委會成員挪用、侵佔業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財産；禁止索取和非法收受開發商、物業提供的利益或報酬；不能拒絕交納物業服務費用，或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費，或者誘導、鼓動其他業主不交納物業服務費用等等。

　　徵求意見稿同時提出，業主被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的，被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的，或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變物業使用性質、違法出租房屋等情形且未改正的，不得成為業主委員會委員候選人。此外，業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。

　　此外，鼓勵業主大會建立業主委員會委員任中審計和離任審計制度，審計可以委託專業審計機構實施，費用從公共收益中列支。

　　亮點 4

　　公共收益怎麼管？

　　由物業存入社區開設的監管賬戶

　　廣告費、停車費等小區公共收益是一筆不小的費用，在實際中，物業服務企業侵佔業主公共收益的情形並不少見。這些公共收益誰來監管比較合適？為進一步從制度上保護業主的合法利益，這次修訂設計了公共收益專用監管賬戶的管理制度。

　　徵求意見稿明確，利用物業管理區域內屬於業主共用部位、共用設施設備産生的停車費、廣告費等公共收益（指公共收入在扣除30%的物業管理服務成本後的凈收入）歸全體業主所有。

　　公共收益由物業服務企業存入物業所在地居（村）民委員會在商業銀行開設的監管賬戶。物業服務企業、業主委員會應當每半年與居（村）民委員會、專戶管理銀行核對一次賬目，並在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計，審計費用從物業公共收益列支。

　　亮點 5

　　車位空著也不租？

　　首先滿足業主需求，不得只售不租

　　徵求意見稿完善了開發商對專有車位車庫的租售管理規則，明確規定了車庫車位不得出售給非業主，尚未出售的空余車位不得只售不租。在首先滿足小區業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，開發商可以出租給非業主，但租賃期限有限制，不得超過6個月。

　　此外，徵求意見稿規定，物業服務企業至少每半年公佈一次以下情況，公示期不少於30日：物業服務半年履約情況報告；物業服務滿意率及服務薄弱環節整改情況；物業專項維修資金使用情況包括涉及維修、更新、改造項目的明細；水、電、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤情況；物業管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協議等事項。