貴陽二手房價漲幅全國第五

　　日前據雲房數據研究中心統計，2018年1月份，全國100個重點城市二手房價格整體環比上漲0.77個百分點，新增掛牌量整體環比下降8.57個百分點。

　　據悉，在二手房價格環比上漲的城市中，漲幅在2%以上的城市有13個，位列前五名的分別為大連（3.02%）、咸陽（2.96%）、煙臺（2.83%）、青島（2.41%）、貴陽（2.31%）。作為省會城市的貴陽市，二手房均價達到了8073元每平方米，位列100個城市中的第62位。二手房價格環比下降的城市中，降幅在1%以上的城市有5個，分別為滁州（-2.26%）、鹽城（-2.00%）、佛山（-1.86%）、滄州（-1.15%）、鄭州（-1.08%）。

　　在二手房新增掛牌量環比增長的城市中，漲幅在50%以上的城市有8個，位列前5城市分別為吉林（218.62%）、包頭（202.00%）、秦皇島（194.00%）、柳州（187.33%）、泉州（68.90%）。貴陽市的新增掛牌量為2110套，環比上漲22.26%，增長勢頭迅猛。在二手房新增掛牌量環比下降的城市中，降幅在50%以上的城市有11個，降幅位列前五的城市分別為錦州（-93.84%）、丹東（-92.90%）、商丘（-79.77%）、赤峰（-79.60%）、寶雞（-78.39%）。

　　漲價的房子 九成是學區房

　　連日來，記者從貴陽多家房屋仲介機構了解到，從全市範圍來看，價格上漲的二手房中，大約93%左右的房源與學區房有關。進入今年以後，學區房的價格更是迎來了大幅上漲，例如位於鹽務街的貴陽市實驗小學學區房的省政府下屬單位宿舍，建築年代為上世紀90年代，去年11月，它的均價在11500元左右，短短幾個月時間，現在的均價竟達到了13000元/㎡，位於省府路、圓通街附近的省府路小學、十九中等地的學區房，老舊房屋的均價已經突破了12000元每平，和去年同期相比，漲幅也達到了2000元左右。

　　此外，在貴陽觀山湖區，金華園作為北京師範大學附屬小學的學區房，二手房均價已經突破了13000元，且一房難求。購房者彭先生介紹，他從去年4月就開始留意金華園的二手房，但直到現在都未成交，他告訴記者：“我倒是看過幾套學區房，但賣主的要價太高，始終談不攏。”

　　對於貴陽學區房價格不斷攀升的現狀，資深房房評師陳光林表示，近年來隨著貴陽教育事業的不斷發展，教育水準的不斷提高，一般學校和名校之間的差別正在慢慢縮小，因此可以説名校的價值正在慢慢“下降”，但是隨著全社會經濟的發展，人們的收入也在逐漸增加，為孩子提供一個良好學習環境的意願又在逐漸填補這一差距。也就是説，原來人們生活水準不高，孩子只能就讀一般的學校，現在收入增加了，雖然名校將一般學校拉開的差距已經明顯縮小，但人們在有一定經濟基礎的前提下，就拼了命，哪怕擠破頭也要讓孩子上名校。他表示，除此之外，一些機構或者個人對學區房的炒作，也是推高學區房價格的重要因素，一旦某個名校周邊要建設一個新樓盤，其價格基調就比起一般樓盤高出許多。對於老舊學區樓盤來説，許多房東或者仲介公司本著“皇帝的女兒不愁嫁”的心態，將房屋價格很快抬高，這也造就了不少天價學區房。

　　購房前先看準學校

　　只有購買天價學區房，才能讓子女接受好的教育嗎？答案是否定的。房地産專欄作家、資深房評師陸飛表示，現在，隨著貴陽教育事業的長足發展，目前貴陽教育資源的分佈更加均衡，傳統觀念中的一般學校與名校之間的差距正在縮小，特別是對於小學階段的義務教育來説，上不上名校，並不是孩子能否成才的決定性因素。

　　現在，很多名校正在擴張其版塊，開辦了許多分校，在這些學校周邊的學區房，價格就便宜了很多。記者調查發現，在貴陽市實驗小學貴烏分校的冠竹苑小區的一套二手房，條件較好，但房主的標價只有7000元，這也給準備選購學區房的消費者們提供了方向。陸飛表示，在現在新開盤的不少項目中，開發商都會引進一些名校的資源，作為小區配套的學校，例如早些年的國際城、花果園、未來方舟、中天花園等，這些小區的配套學校有很多都是名校的分校，這也在某種程度上解決了孩子讀書的問題。

　　陸飛表示，對於想購買學區房的人來説，還要考慮到巨大的經濟成本。“現在貴陽有許多私立學校，教學資源很好，成績也有目共睹，只是學費較高。”他説，由於有這些學校的存在，便給家長們提供了一種新的選擇：究竟是花錢買學區房，還是用這筆錢讓孩子上私立學校。對於想買學區房的家長們來説，現在至少有三條路可選——選擇傳統的高價學區房、選擇名校的分校學區房以及讓孩子上私立學校。因此，家長們要對自身的實際需求和備選學校做一個準確的定位，再考慮哪一種方式。

　　也不是所有二手房都賣得起價

　　記者了解到，對於非學區房的二手房購房者來説，主要目的就在於改善型需求。貴陽某大型房屋仲介機構的工作人員王小姐告訴記者，進入今年一月以來，改善型二手房供需兩旺，每月都會增加兩千多套房源，平均售價也比去年同期至少提高了1000多元。但是，這類二手房源的銷售有著明顯的兩極分化的特點：優質地段的房源一房難求，價格水漲船高，而地段一般、配套一般的房源卻遇上了銷售瓶頸，經過數月甚至一年以上都無人問津。

　　資深房評人陸飛表示，産生這一現象的原因，就在於在貴陽的二手房市場，相當多的一部分是老舊小區，它們房齡較長，有很多房屋戶型不好、停車不便、周邊配套設施不完善、環境嘈雜等，即使它們處於老城區較為黃金的位置，但由於硬體條件不足，與當前百姓講究舒適、改善性的訴求不匹配，因此不受市場認可；另一方面，貴陽某些老牌“豪宅”從多年以來“一房難求”的局面慢慢有所鬆動，漸漸有房源流出，漸漸帶火了二手房市場，因此，貴陽的二手房市場才會出現兩極分化的特點。

　　據分析，進入今年以後，貴陽的二手房市場呈現出了典型的“稀缺性決定價格”特徵。陸飛告訴記者，現在的老城區，倍受追捧的二手房主要集中在噴水池商圈、大十字、紫林庵、文昌路、北京路一帶，銷售火熱的二手房主要集中在前些年建設的成熟電梯房小區，例如亨特國際、銀海元隆廣場、藍波灣等小區，這些小區地段稀缺、配套設施較為完善，環境較好，因此造成了價格上漲、數量稀少的特點。而在觀山湖區，高價二手房主要集中在長嶺南路、林城東路、金朱東路、觀山湖公園、八匹馬一帶，對應的熱門樓盤有中天會展城、美的林城時代、金華園、觀山湖一號、金華世家、碧海花園等，在這片區域，有著較為成熟的配套設施，而且這些區域並沒有新的大樓盤開售，因此地段的稀缺性，決定了這些區域二手房價格的快速提升。

　　和二手房市場相對繁榮的老城區、觀山湖區相比，貴陽的其他區域的二手房市場正在按部就班地發展。據記者調查，進入今年以來，花溪區小河區域的二手房市場主要還是以本世紀初左右興建的樓盤為主，如興隆城市花園、十里江南、珠江灣畔、瑞和家園等，這些房源目前的單價普遍在4000多元。相對而言，區域內一些房齡較短的次新房房源，如小河轉盤附近的碧園花城、雲凱熙園及金域華府等高層電梯房源價格則達到了6000元左右。

　　其他幾個區域，花溪二手房價格受到新房價格的拉動較為明顯，目前已經普遍達到了6000元每米以上，但數量不多。以新添寨為中心的烏當區，成交較為活躍的二手房項目有水錦花都、保利溫泉新城等，單價均在5000元左右，市場已經維持了多年不變。此外，貴陽二手房價的洼地仍然在白雲區和清鎮市，區域二手房價格仍集中在4000元上下。在雙龍經濟區，由於新房太多，因此二手房市場並沒有太多亮點。

　　二手房交易稅費解讀

　　陸飛表示，從目前貴陽市場的現狀來分析，銷售火爆的非學區二手房主要集中在地段好、配套設施好的小區，對於購房者來説，選配套、選地段是核心。他説：“和觀山湖區、花溪區等地的新建小區相比，老小區的配套設施本來就不足，如果再不選取配套設施較好的小區，還不如買新房。”他表示，目前貴陽的樓市庫存較為充足，房屋銷售壓力相對較大，因此只有優質的二手房，才能在市場上佔有一席之地。

　　在採訪中記者了解到，在某些還在銷售的小區樓盤當中，二手房價格反而比新房便宜。例如在保利鳳凰灣，目前新開盤的房價早已突破萬元大關，但在貴州某仲介公司的房源信息上，有數套二手房的價格在8000多元，該仲介公司工作人員告訴記者，這類現象是近幾年來才出現的。

　　陸飛分析表示，這種現象的出現，和貴陽樓市去庫存速度的加快有明顯相關，在老城區一些稀缺地段的樓盤，由於沒有競爭對手或者自身具備獨特的優勢如學區房、在繁華地段中心地帶等，因此二手房價格居高不下，但在一些新樓盤特別是像某些超級大盤如花果園、中天未來方舟等，由於庫存量較大，因此由賣方市場轉變成為了買方市場，商品房存量消化很快，這就對二手房的成交活躍度帶來了不同程度的制約，因此才會出現二手房賣不過新房的現象。

　　最後，買賣二手房，不可回避的就是費用問題。在二手房買賣中，除了和房東或者仲介公司商談好的房價外，還有許多國家規定要繳納的稅費等，貴州某房屋仲介機構負責人告訴記者，這些費用一般包括十余種，總額根據房屋的實際情況而不同，總額一般在房款的12%左右。

　　2016年房地産新政指出，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業稅。該政策主要將免征營業稅的範圍由5年降為2年，對想購買二手房的購房者來説，是重大利好。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。具體規定如下：房産證未滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%;房産證未滿2年的，並且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;房産證滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納房産交易盈利部分的5.6%;房産證滿2年的，並且面積在140㎡以下的免交。

　　此外，根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

　　除了營業稅和契稅外，買賣二手房屋還牽涉到了個稅(買方支付)、印花稅(買賣雙方各0.05%)、土地增值稅、登記費、房地産交易手續費、貼花費、評估費、抵押登記費、委託公證費等，如果消費者委託仲介公司購房，還要付給公司佣金，常見的支付方式有雙方共同支付及買房全部支付等。據介紹，在二手房買賣中牽涉到的費用問題比較複雜，計算標準和方式也各不相同，因此消費者要向專業的機構或者國家相關部門詳細諮詢。（余珉琨 商昌斌）

　　來源：貴陽晚報