原標題:南京6個月新房銷售3萬套 低供應低成交成樓市新特徵
7月3日,南京一家房地産研究機構披露2018年上半年南京樓市成交數據,新華日報記者結合“網上房地産”數據綜合考量發現,在限價、限貸、限購等調控政策持續發力下,低供應、低成交已成為南京樓市鮮明特徵。
來自網尚研究機構的數據:2018上半年南京共有76家樓盤推出近3萬套新房,其中有46家樓盤由於供小于求而採用公證搖號方式開盤,上半年共搖號售房51次,約8.6萬人次參與,平均中簽率14%。
這8.6萬人次搖號買房群體中,不少人是同時報名多個樓盤的搖號,還有一些人發動親朋好友拿多個號,參與一家樓盤的搖號。此外,部分樓盤搖號售房時,出現購房人棄號的現象,所以,樓盤實際中簽率要比14%高。
此前有消息稱,南京江北一家樓盤推66套精裝房,吸引6544組客戶參與公證搖號,中簽率僅1%,創下南京公證搖號以來的中簽率新低。但這是因為該樓盤開盤時沒有設立“驗資”這道高門檻,所以才導致購房人趨之若鶩一試運氣。
2018上半年南京也有30家樓盤並未公證搖號銷售,這表明市場冷熱分化在加劇,一些樓盤需求不足,新房銷售較為冷滯。即便在熱點區域,樓盤間的銷售也有冷有熱,比如河西江心洲一家疊墅樓盤因總價高、品牌度較低,開盤半月有餘,成交數據卻始終停留在十幾套的“低水位”上,與同區域其它樓盤開盤即售罄的情形形成強烈反差。
總體而言,“限價房”是當前南京樓市的“搶手貨”,被“限”住的新房價格與二手房價格之間形成了巨大落差,被購房人視為未來住房的增值空間,“買到就賺到”的心理,驅使“限價房”需求有增無減。
“網上房地産”顯示,截至6月30日,南京上半年新房共成交30624套新房,同比2017年上半年36988套的成交量下降約17.2%。網尚研究機構研究總監曹麗透露,從2018年上半年所售房源面積段考量,南京商品住宅成交仍以小面積剛需類産品和144平方米左右的改善類産品為主。對比往年成交結構,上半年剛需類産品成交比例降至低值,高端改善需求的增加相對更為明顯。
而據國家統計局披露的2018年前5月的70城房價數據,2018年南京新房價格環比、同比均已“五連降”:1月環比降0.3%、同比降2%;2月環比降0.1%、同比降1.5%;3月環比降0.3%、同比降1.7%;4月環比降0.2%、同比降1.6%;5月環比降0.2%、同比降1.6%。當前南京新房成交已進入量降價穩階段。
與此同時,土地市場成交也在降溫。2018上半年南京共計出讓62幅地塊,其中住宅用地36幅(含5幅租賃住房用地),住宅用地總出讓面積308公頃、總成交金額442.7億元。
新華日報記者注意到,2018上半年南京主城區土地出讓面積約202公頃,同比2017年增長五成左右,但出讓金額卻下滑近一成。出讓土地多了,收入不增反降,這説明高價地少了。前兩年,南京單價超過2萬元甚至3萬元的高價地頻頻現身,但2018年上半年多場土地拍賣中,部分熱點板塊的地價回落到1萬多元/平方米。
僅以6月末的一場土拍為例,當天南京江寧區和雨花臺區的4幅地塊出讓,最終4幅地塊均未達到最高限價,也均無需現房銷售。江寧G26商住地塊,僅經過7輪報價,最終樓面價14171元/平方米。位於雨花臺區的G27住宅用地,當天也僅經過3輪報價成交,最終樓面地價17209元/平方米,與該地塊距離較近的大名城G45地塊,當初成交樓面價29093元/平方米,以此粗略對比,地價明顯降了。
總體來看,2018上半年南京出讓的地塊,絕大多數價格未觸及“最高限價”紅線,更有不少地塊以底價或接近底價出讓。地價這一源頭穩住了,無疑有助於房價進一步趨穩。
對於接下來的樓市走向,研究人士分析認為,梳理2017年12月以來的房地産調控政策不難發現,調控政策已不再“一刀切”,而是在堅持“房子是用來住的”這一大的戰略定位下,實行差別化調控,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
來自365淘房網的統計表明,2018年7-12月,南京各板塊(包括南京都市圈城市句容),將有158家樓盤新推至少33715套普通住宅房源,其中純新盤68家。另外,下半年還有至少791套純別墅入市。
曹麗認為,2018年下半年南京樓市整體上市供應將逐漸放量,房價高位橫盤可能性加大。“總價高低仍然是決定購房者出手與否的一道門檻。品牌房企項目、地段好的産品將受到青睞。”