近日，2018博鰲房地産論壇第18屆年會在海南三亞舉行，探討房企轉型新風口。保利公寓管理有限公司總經理方琳以“不負初心，擁抱明天”為主題，分享了保利對長租公寓的思考。

  2018博鰲房地産論壇 保利地産 供圖

  保利公寓的租賃主體端有基於集中式公寓和分散式公寓定位開發的一系列品牌；2017年至今資源供應端在各大型城市陸續有租賃用地推出，舊城改造也正在向租賃用途方面傾斜；資金融通端不僅有近期十分活躍的資産管理類機構，更有國有銀行開始鼎力支持，未來隨著租賃環境的愈發成熟，REITs（房地産信託投資基金）也箭在弦上。

  7月22日，保利公寓管理有限公司總經理方琳以“不負初心，擁抱明天”為主題，分享了保利對長租公寓的思考，闡述保利將盡到央企責任，希望房子回歸到居住的本質，以行業地位，為市場搭建共贏生態平臺。

  保利公寓管理有限公司總經理方琳 保利地産 供圖

  保利對長租公寓的理解

  2016年、2017年保利地産在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，保利進入了自持住宅或長租公寓領域。

  保利對長租公寓在兩個維度理解上有看法。一個是經濟的視角，一個是政策的視角。經濟視角從供給、市場、需求三個方面展開來看。保利認為，開發的峰值時代終將過去，或者是在不久的將來要過去，正如提到的50萬億或者100萬億租賃市場，開發是有限的，運營是無限的。這也是眾多房企和開發商進入城市運營重要的判斷。從供給端看，土地資源是有限的，市場端則在一線或者是1.5線和二線城市，租售比和租金差不斷拉大，租房將會成為必然的選擇。需求端則是社會結構和消費結構發生了變化。

  政策視角從兩個方面看，一個是讓房子回歸居住的本質，第二個是讓房企因為房屋的使用價值獲得利潤，這是商業模型成立的前提。本輪政策核心的觀點是房住不炒，要求房企不僅通過銷售，還通過使用價值方面獲得利潤。

  總結幾點思考，增量時代已經過去了，存量時代開啟了，保利會主動轉型。保利認為無論是REITs（房地産信託投資基金）或者是ABS（資産支撐證券化）行業，都將迎來新一輪的變革。作為國有企業及租賃用地的開發商，我們覺得應該發揮主導的作用，存量時代的來臨，改造更新必將成為房企站位和破局的關鍵。保利進入了長租公寓行業，並且保利相信大象領跑，堅定做大規模，做資源的整合者和行業的領頭羊。

  保利對長租公寓商業模式的思考

  基於對行業的理解，保利針對租賃業務有幾個主要發展的策略，這是基於行業粗淺的理解。保利唯一的出路是攤薄成本，做大規模。信息化是保障，金融手段是支撐。保利有初步的判斷，未來應該是掌握在擁有資金和渠道兩個重要資源的企業的手中。

  保利認為在三種商業模式，自持運營、二房東和管理輸出中，自持運營是未來很重要的市場主流，前提還是REITs和資産證券化成熟發展的模式。二房東模式，最大的挑戰就是薄利。管理輸出可能專業化，會精緻，但是規模不會做到很大。

  在2018年上半年的思考和實踐的過程中，國內自持的資産都是偏離軌道的。2017年發行了50億的REITs，2018年3月份發行了17.17億，利息低於5%，內部的項目無法覆蓋回報的成本。這裡有兩個方面，我們認為單純租賃的邏輯是不能完全成立的，必須是開發和租賃結合。我們堅信有一個前提，直接獲得房子的成本，必然要高於獲得租賃用地建設的成本；用地重新再建的成本低於直接拿房的成本，這是開發和租賃捆綁成為閉合商業模式重要的一環。

  保利公寓業務現狀

  保利公寓實際上是保利大家族中很出色的一部分，是很重要的一環。2010年，保利地産提出了“一主兩翼”發展戰略，2013年提出了“6+3”發展戰略，包括地産、養老、教育、購物中心、酒店、教育等等領域，保利公寓是保利全産業鏈的一員。

保利公寓現狀  保利地産 供圖

  保利公寓從商業板塊孵化出來，與保利酒店、保利購物中心和社區商業在一個平臺協同和工作。保利公寓跟其他的企業不太一樣的地方在於，目前有非常多的開發區項目，例如新城建設。在新城建設方面，以綜合體的姿態，全業態進入，進入新城配套，需求量是非常大的。

  近年來，保利還做了一件事情就是大保利的會員系統。在目前持有的8種業態中，保利大會員系統做了4種業態，公寓、酒店、社區超市、購物中心。目前公寓的體量比較少，2018年大會員系統有望通過四個業態達到300萬家的會員。

  保利公寓目前通過其他業態進行導入，也是對保利資源的借用和共享。保利公寓整合內部和外部的合作資源，包括林安物流是戰略合作夥伴，滴滴打車是重要的股東，正在協同消費家的産品，打造N+無憂係的産品。

  保利的優勢在於籌建和成本控制。目前，保利擁有12年酒店運營管理經驗,共運營29家酒店，在中央採購平臺具有成本優勢。在保利“N+”公寓中，使用與五星級酒店相同的床墊，這是非常有吸引力的。目前，保利公寓品牌“N”有三個主流品牌：“小n”“N+”“N joy” 。保利“小n”定位於年輕人到達城市的第一居所，特點是，沒有那麼貴，小但是講究，高性價比，很吸引人。保利“N+”則是為城市青年安舒適的家，強調青年社區的時尚調性。保利“N”擁有三個主要含義，乾淨、溫暖、新潮。

  保利“N”的含義 保利地産 供圖

  保利公寓在發展支持REITs的業務的同時，也在積極外拓合作項目，現在已經與超過5家的其他開發商簽訂了戰略協議，優化資産品質，積極投入運營。

  保利將擔當起央企責任，希望房子回歸到居住的本質，以行業地位，為市場搭建共贏的生態平臺。（文 蔡鈞濤 編輯 楊心怡）