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一線城市房價階段性回調 熱點二線城市量價齊漲

2016-05-13 04:06:53|來源:京華時報|編輯:韓基韜

  原標題:二線樓市“火”了

  房價飛漲、成交激增、日光碟頻現、高價地頻出……當京滬廣深等一線城市房價開始階段性回調,部分二線熱點城市已經迅速接棒,正成為市場增長的新亮點。4月以來,部分熱點城市受到政策收緊影響,成交經歷了短暫下滑,但隨著新政的逐步消化,目前市場又出現積極反彈。新建商品住宅價格上漲的城市數量激增,且多數城市漲幅明顯擴大。

  熱點二線城市量價齊漲

  在蘇州園區擁有兩套兩居室房源的王小姐,原打算賣掉其中一套再加錢在同區域內換成一套三居室,不過,從去年年初至今,區域內房價翻番,高額的換房成本,讓王小姐最終放棄換房的念頭。

  “如果在去年年初換房的話,我只需要再支付額外50萬-100萬元的差價即可,但現在來看,換房的成本至少翻了一番,我需要再額外支付200萬元左右”。王小姐告訴記者,她身邊也有朋友為了換更大面積的房子,把蘇州園區的房子賣掉再換到周邊價格稍低的區域。

  由於蘇州園區的整體規劃較好,因此房價漲幅要比其他版塊更為明顯。不過,王小姐説,就蘇州整體市場來説,一套普通二手房源,在去年年初買入和現在買入相對比的話,成本至少翻番。

  在過去的一年時間裏,蘇州樓市成交量價呈現持續上漲的態勢,據新浪樂居蘇州站新房中心統計,相比2015年初,蘇州房價上漲了64.97%,由去年1月的10944元上漲到今年4月的18054元;成交量上漲39.2%,由去年1月的5268套上漲到今年4月的7333套。其中,今年3月房價漲幅最為明顯。

  進入5月之後,雖然成交量相比之前有明顯下滑,房價漲幅也沒有數月前生猛,但房價仍然保持上漲態勢。

  供求失衡價格大漲

  房價出現明顯上漲的,不止蘇州。國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格指數顯示,3月新建商品住宅價格上漲的城市數量明顯增加,達62個,為近兩年來房價上漲城市數量最多的月份。

  且多數城市漲幅擴大,有55個城市新建商品住宅價格漲幅高於上月,47個城市二手住宅價格漲幅高於上月。從漲幅居前的城市來看,合肥、廈門表現最為搶眼,3月新建商品住宅價格環比漲幅超過一線城市以及南京等地。合肥目前的庫存消化週期僅為2個月,供不應求現象較為突出,且合肥九區近期地價漲幅顯著,也直接推動了房價上揚。

  “合肥年初項目捂盤惜售,推售節奏嚴重放緩,積累的大量客戶在3月集中爆發”,合肥中原研究中心高級經理駱芳芳表示,合肥市場成交火爆,這一方面是由於宏觀政策、信貸環境的寬鬆;另外一方面是由於地價高漲、低庫存等情況推動房價攀升,部分區域新房價格漲幅以及二手房價格最高漲幅可達30%,市場經歷了先“價”後“量”的過程。市場一度出現“無房可賣”,導致待入市和觀望客戶開始恐慌入市。

  從中原監測的項目以及客戶情況來看,進入4月,客戶的積極性較前期略微放緩但仍處於高位,月初政府出臺穩定市場相關政策,意圖是想穩市場,但短期內看,新政對市場並沒有大的影響。在沒有新的嚴格政策出臺的情況下,上半年市場仍會持續“無房可賣”的緊張局面,下半年隨著推售量加大,市場將逐步穩定。

  土地市場風生水起

  二線城市的火爆不僅局限于商品房市場上“日光碟”的頻現,土地市場也呈現風生水起之勢,住宅類用地地王頻出。

  在過去,高價地一直是一線城市的代名詞,但是今年以來,二線城市的高價地卻頻頻出世。3月24日,合肥土地拍賣會上,濱湖區一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業地塊(限定)135萬元/畝,總價76.89億元被文一地産摘得,刷新了合肥土地成交總價紀錄。除此之外,4月28日,合肥共計113.07億元成交六宗地塊,其中五宗地塊樓面價高於10000元/平方米,且溢價率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價高於一萬元,此次就佔據五席。

  在4月7、8日兩天,蘇州13塊地進行拍賣,樓面價最高達2.87萬/平方米,最高溢價率超300%,兩天內賣地收入達251億。而2015年全年,蘇州賣地的總收入為599億,已是歷史最高水準。

  據中國指數研究院數據顯示,今年前5個月,全國賣地收入排名前三名的並不是北京或上海,而是三個二線城市:南京市、蘇州和鄭州,其中南京以481億元問鼎全國,而去年同期僅為107億元,漲幅高達351%。排名第二的蘇州市,前五個月賣地收入為459億元,其漲幅高達781%,去年同期僅為52億元。而這個漲幅也是這20個城市中最高的漲幅。在排名前10名的城市中,合肥和佛山紛紛上榜。

  商品房市場的火熱成交以及一線城市供應的匱乏,是大量房企爭先到二線城市搶地的主要原因。

  數據顯示,4月二線城市合計土地出讓676宗土地,土地出讓金達到1224.73億元,環比上漲29%,同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米,平均溢價率61.85%,均創出最高歷史紀錄。而一線城市4月成交土地僅11宗,成交金額6億元,只有上海與廣州有地塊出讓,北京、深圳均無土地成交。

  調控漸行漸近

  “去年多輪救市政策之後,市場需求被激活,上述二線城市的樓市去化速度提升,去化週期也逐步縮短,市場基本面快速好轉”,同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在這樣的市場背景下,自住需求和改善需求兩股力量入市,導致上述城市頻繁出現日光碟現象。

  那麼,這些二三線城市樓市日光碟頻現與地王頻出的局面會一直持續嗎?“答案當然是否定的”,張宏偉認為,蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等核心二三線城市樓市火爆,三季度或將成為這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”,下半年這些城市或將步入調整期。

  從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看,每當市場出現過熱的時候,全國性的調控政策勢必會出臺,以為過熱的樓市降溫。另外,央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研,儲備政策,只不過等待時機發佈而已。

  張宏偉告訴記者,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。在多輪救市政策刺激之後,本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年,也就是説,樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,樓市在上半年瘋狂後下半年將陷入調整期,從時間的角度來看,2016年下半年開始新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨,去年下半年以來的“日光碟”頻現的現象也很有可能就此而止。

  京華時報記者潘秀林

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