專家：樓市目前是人造牛市 應理性購房量力而行

2月27日，楊柳郡二期開盤，388套房源半天時間被一搶而空。

　　原標題：“杭十條”昨落地，去庫存動真格

　　昨天，杭州市政府網站發佈《杭州市人民政府辦公廳關於進一步促進房地産市場健康穩定發展的通知》（以下簡稱《通知》），由於政策涉及10個方面，被稱為“杭十條”，這也是中央關於“去庫存”政策在杭州的落地政策。

　　雖然昨日才公佈，之前財政部關於契稅、營業稅的優惠調整已經引起了購房者的高度關注，也有一些嗅覺靈敏的外地投資客重現杭州，而且下手穩準狠。記者從一、二手樓市了解到，繼深圳、上海、南京熱度高漲後，杭州也在短期內迎來了購房熱潮。

　　浙報傳媒地産研究院院長丁建剛認為，樓市預期已經轉變，但目前的人造牛市尚需要大家理性呵護，“既保持必要的市場溫度，也不使局面失控。”

　　三方面與老百姓息息相關：

　　保障房、公積金、契稅和營業稅

　　“杭十條”有哪些方面與老百姓最有關係？根據記者的整理，主要有以下這麼幾條：

　　加大保障房貨幣化推進力度。內容主要有兩個方面，一是拆遷安置，對國有土地房屋徵收，鼓勵全部貨幣化安置；對集體所有土地的住房補償，原則上實施“1+X”綜合安置辦法，被補償人可選擇1套實物安置房，其餘安置面積實行貨幣化補償，鼓勵被補償人選擇全部貨幣化補償安置。另外一點是針對公租房、經適房的,“市本級全面實施公租房貨幣補貼制度，暫停新選址建設經濟適用住房、公共租賃房，暫停經濟適用住房保障申請受理。”

　　解讀：雖説是暫停受理經適房申請，但基本上經適房已經完成了其歷史使命，原來打算申請經適房的購房者有可能轉而購買商品房，促進樓市“去庫存”。

　　加強住房公積金保障。也有兩個方面。一，進一步放寬公積金貸款條件，對在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工，在杭州市購買自住住房的，可申請辦理公積金異地貸款。二，支持職工使用公積金貸款購買二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，最低首付款比例降到20%。

　　解讀：就是説，只要你在全國範圍內繳納了公積金，都可以來杭州購房申請辦理公積金異地貸款。

　　落實房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策。這主要是落實之前財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部對於契稅、營業稅的要求。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年（含）以上的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　解讀：鼓勵了140平方米以上的購房需求，也符合當下“二孩政策”對房産品“起碼四房”的新需求。

　　業內認為政策力度不及2008年

　　但對當下樓市仍然十分有效

　　外行看熱鬧，內行看門道。“杭十條”中，除了跟老百姓息息相關的內容，還有一些是業內關注的，因為這些也是決定房地産市場健康平穩發展的必要條件。

　　比如《通知》對土地出讓實行統一管理，市區範圍內經營性用地（不含工業用地）出讓方案需報市政府同意後實施。

　　解讀：浙江工業大學房地産研究所所長虞曉芬認為，新政從土地出讓源頭來控制庫存分佈，既對商品住宅用地供應提出控制要求，也對商業辦公用地供應提出控制要求。目前杭州的庫存仍在可控範圍內，但是結構性、區域性矛盾突出，特別是要加強商業辦公房源的庫存去化。

　　《通知》促進住房信貸政策落實。杭州的銀行機構應優先滿足居民家庭購買首套和改善型普通住房的信貸需求。對居民購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降至人民銀行、銀監會允許的下限，並根據借款人資信狀況，鼓勵給予個人住房貸款優惠貸款利率。

　　解讀：浙報傳媒地産研究院院長丁建剛分析，周小川在G20財長和央行行長會議上表態，實行“穩健偏寬鬆”的貨幣政策，認為個人住房貸款佔銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的産品，有發展的機會。

　　《通知》還要求完善居住區配套基礎設施和公共設施。未落實地塊周邊配套設施的，不予安排土地出讓。

　　解讀：虞曉芬認為，政策有利於提高城市品質，優化生活環境。丁建剛認為，這一條似乎很剛性，但這些配套完善到什麼程度，現實中很難度量。

　　透明售房網研究院院長方張接認為，“杭十條”政策看似力度不大，卻理性、務實。從調節供求關係的長效機制入手，進一步降低了購房者入市門檻，進一步拓寬了市場需求空間，有利於自住型購房需求的繼續釋放，有利於杭州商品房市場供求關係的繼續改善。

　　樓市有升溫勢頭

　　專家呼籲要理性呵護牛市

　　專做濱江一手代理、二手仲介的欣耀房産負責人劉鳳娟告訴記者，今年以來濱江區無論一手房還是二手房的交易都熱鬧了很多，成交週期也大大縮短。“前天一個客戶，從台州趕過來，看中了蕭山某樓盤的一套房子，第二天再讓老婆來看，結果房價就漲了，最後好説歹説加了一萬元成交的。”劉鳳娟説，很多客戶都説要趕緊買房，“再晚的話，今年就白幹了。”

　　而在城北的浙鐵·陽光郡，也已經放出了3月1日漲價的風聲。“上個週末，我們的客戶來訪量是原來的一倍，差不多每天100多組客戶。很多是來自舟山、溫州、湖州的投資客，而且當天來當天下定。”陽光郡行銷經理謝玉平告訴記者，陽光郡今年還有大量房源在售，這次預計漲2~3個點，大約漲500元/平方米。

　　據購房寶統計，剛過去的2月份，是傳統的淡季，但杭州今年卻成交了3394套房源，創下7年新高。樓市系列利好政策，促進了一波波的成交，大量集中成交從2月22日開始，正是契稅、營業稅新政執行之日，其中2月27日更是簽約569套，成為歷年2月成交之最。

　　與此同時，杭州的房價也呈現比較亢奮的狀態。根據國家統計局2月26日公佈的《2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，杭州1月份比去年同期住宅價格上漲7%，這個漲幅，排在北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門之後，排名第七。

　　“去庫存”的同時，會不會引發新一輪的房價暴漲？從而導致局面不可控？對此，浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示：牛市確實來了，但目前還是人造牛市，應該理性地小心呵護，希望能逐步轉變為市場內生牛市。應該“既保持必要的市場溫度，也不使局面失控。”

　　他建議購房者理性購房。“任何不顧自己需求不顧自己支付能力的盲目搶購，任何失去理性脫離市場承受能力的漲價，都可能會釀成重大失誤。”

　　據悉，到昨天為止，杭州的商品房庫存為161369套。（本報記者 趙紅燕/文 楊曉軒/攝）