北京10天出臺9政策嚴控樓市:斷絕所有炒房可能

　　10天內，北京市第九次出臺樓市調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。

　　從北京樓市政策出臺的模式來看，符合此前新華社報道的各地正在探索建立和實施的調控“冒頭就打”機制，所有措施均是因應形勢變化升級調控措施機制的表現。

　　不僅如此，監管部門正在將核心一二線城市的外溢市場納入調控範圍。3月17日，北京發佈樓市調控新政後，環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進。核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。 

　　超預期調控

　　3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》明確，在建在售“商辦（商業和辦公）”項目不得賣給個人；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，並對商辦項目的規劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。

　　“商住房”其實是開發商創造出來的一個名詞，是指一些商業或辦公等立項的項目，被開發商改變規劃，冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實，商住房的房本還是標明“商業、辦公”，開發商這種行為從政策層面是不允許的，屬於違規行為。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，北京“商改住”限購政策並非單一的孤立政策，而是北京眾多樓市升級政策中的一環，是對一部分樓市需求轉戰“商改住”或類住宅的“補丁”，是為了“控房價，防泡沫”。

　　澎湃新聞注意到，從3月17日北京發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，成為最嚴限購政策之後，這已經是北京在短短十天時間內連續出臺的第九項樓市調控措施。

　　在這些政策中，無論是對二套房貸的認定，首付的成數，對假離婚的嚴控，對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，北京每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。

　　對此，經濟參考報將北京此輪北京對樓市調控組合拳形容為“史上最嚴”，而中國證券報則評論稱，這輪調控的密度、力度都超出預期。史上最嚴的限購限貸之下，北京樓市的購房需求將被進一步遏制。

　　“冒頭就打”

　　3月18日，北京樓市調控新政出臺第二天，新華社援引專家的話表示，房地産市場大環境總體穩定，表現在資金管理日趨嚴格，信貸政策趨於穩健，高價地現象明顯減少，市場預期比較理性。但局部出現了一些新的情況、新的苗頭。比如有的城市實行學區制，購買優質教育資源所在學區附近的二手房，落戶後孩子就能上好學校，導致學區房價格上漲。這已不是正常的住房市場供求關係所能解釋的了。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛説，各地積極探索建立和實施調控的“冒頭就打”機制。在相關部門對各地住房、土地和金融市場監測的基礎上，針對出現苗頭的程度，分別作出風險提示或啟動調控加碼措施。

　　而北京的如此大規模的措施正是嚴格執行了這一精神。

　　商住房方面，來自易居研究院的數據顯示，2017年前兩個月，北京商住房成交量相對於2016年全年上漲53%。經濟參考報援引機構數據顯示，2015年，北京商辦類用房價格每平方米為2.64萬元，到了今年年初前兩個月，商住房均價已經達到每平方米4.54萬元。

　　3月17日，樓市政策收緊之後的第二日，北京市商住房單日成交量創歷史新高。這直接引發了對於商住這類原本不符合規範樓盤的政策性打擊，而且直接切斷個人購買新房的途徑，從源頭上使開發商失去了開發此類樓盤的動力。

　　此外，針對學區房價格過高，炒作嚴重的現象，北京市相關部門更是連發數條措施，遏制學區房炒作現象。

　　據北京日報報道，3月25日深夜北京市教育委員會發佈消息，2017年起，除京津冀協同發展項目外，本市所有中小學校未經市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地産商合作辦學。

　　3月23日晚，北京市規劃國土委等部門聯合對外發佈，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行“三不政策”：在不動産登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記；在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶；在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

　　此前，北京市一個11平方米的平房過道被拿到房屋仲介網站上公開叫賣，並且喊出了150萬元的高價，“過道學區房”引發關注，“三不政策”執行後，該類異形房將被徹底“封死”。

　　澎湃新聞注意到，北京還對非京籍購房漏洞和假離婚購房等行為及時更新政策。3月24日，央行營管部等聯合發佈的《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

　　北京市政府解釋，出臺這一措施的原因是：“據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果”。

　　購房環節的嚴格限定之外，北京市再次採取行動杜絕對仲介參與炒房、開發商捂盤惜售。3月22日，北京市發展改革委發佈《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》要求，商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　而針對仲介炒房擾亂市場，3月23日上午，北京市住房城鄉建設委約談北京十大仲介機構，明確禁止仲介機構參與炒房，隨後北京展開房地産仲介市場執法行動。

　　市場需求被壓制

　　據澎湃新聞了解，在商辦新政出臺後，3月26日，北京仲介鏈家已將其App“鏈家”上的商辦項目下線。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，此次政策出臺後，一手商住盤明確不能出售給個人，二手樓盤購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。這種情況下，市場成交有可能出現50%以上的跌幅，而價格很可能在未來如果持續嚴格執行有30%以上的跌幅。

　　事實上，組合拳政策已經對北京市場供求情況明顯影響，一名開發商向記者表示，這輪政策後，“幾乎斷絕了所有炒房的可能”。

　　在北京對仲介的調查行動中，從某大型經紀機構反饋的三方協議簽訂情況看，新政發佈後的一週日均簽訂322單，較新政前一週日均簽訂單數減少六成。

　　新華社援在融360房貸分析師湯傳堯分析稱，本輪調控的目標可以歸納為三句話：剛需買得起，換房需謹慎，炒房不划算。他表示，從“認房又認貸”，到購房資格審查要求個稅連續繳納60個月，再到離婚一年內買房算二套，這些措施都是圍繞貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位來制定的。本輪調控後，北京等一線城市及其周邊的小城市供需狀況將會有所改善，樓市將有望趨於平穩。

　　在市場供應方面，中國證券報援引亞豪機構市場總監郭毅分析稱，3月下旬以及4月份北京住宅市場將進入供應調整期。新政中對於二套房的重新認定使得開發商不得不重新篩選有效客源。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年4月，北京住宅市場預計僅有17個項目入市。從近兩個月的項目取證速度來看，接下來一段時間的發證速度仍會較為緩慢，因此將影響短期內的市場供應。

　　“樓市不再給外溢需求留空”

　　政策環環相扣，外溢需求的留存空間也在被限制。

　　北京等大都市住宅限購之後，商住房、環都市圈樓市紛紛走熱，隨後，商住房被限、環都市圈樓市限制開啟。

　　3月17日，北京發佈樓市調控新政，此後環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進；此後，環天津都市圈的河北省滄州市宣佈限購升級。

　　3月23日，位於天津都市圈的河北滄州發佈《滄州市人民政府關於強化房地産市場調控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區購買二套住房；本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購買普通住房。

　　此前環江蘇省南京都市圈的樓市調控已經升級。3月12日，位於環南京都市圈的安徽省滁州市出臺樓市新規，提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。

　　3月22日，同樣位於南京都市圈的江蘇省鎮江市下轄句容市宣佈加強樓市樓市調控，非戶籍家庭在句容市區（含開發區）、寶華鎮購買商品住房的限購1套；購房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調為30%。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，大都市圈的調控政策面環環相扣，核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。 

　　張宏偉表示，環北京、環上海等地調控措施是為防止類似北京等特大城市繼續沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今後人口過多的集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”。

　　（原標題：北京10天出臺9政策嚴控樓市：冒頭就打，斷絕所有炒房可能）