每平方米2.5萬元 能反映上海的真實房價嗎

　　去年上海房價到底漲了多少？2月4日，上海市統計局發佈房地産市場統計數據顯示，2016年上海全市新建住宅平均銷售價格25910元/平方米。從區域分佈看，內環內為87426元/平方米，內外環間為44984元/平方米，外環外為18127元/平方米。

　　相比2015年，2016年上海全市新建住宅每平方米平均銷售價格上漲4409元。從不同區域看其中，內環內價格上漲幅度最大，相比2015年，去年上海內環內新建住宅單價上漲15481元，內外環間上漲11407元，外環外上漲2062元。

　　雖然統計數據顯示2016年上海新房價格上漲速度較快，但全市平均每平方米約2.5萬元的銷售價格，與市民在過去一年中的實際感受有明顯差異。這個數字究竟是如何得來，它是否客觀？

　　記者從上海市統計局了解到，上海全市的新建住宅平均價格，是由過去一年中所有新建住宅銷售價格之和，除以銷售總面積而來，從統計方式上看，是能夠客觀反映真實情況的。

　　為何數字令人感覺偏低？統計專家解釋，這主要是因為上海不同區域間新房價格和銷售面積差異巨大所致。受上海土地供應、房地産開發特點影響，近年來在滬新開的樓盤絕大部分集中在郊區，且離中心城區越來越遠，大量地處遠郊的新盤普遍價格遠低於內環內和內外環間的新盤，很大程度上拉低了上海整體的新房價格。而內環內的一些新盤雖然屢屢賣出“天價”，但畢竟資源稀缺，銷售面積小，對整體新房價格帶動作用有限。“內環內新建住宅銷售面積佔全市比重只有個位數，內外環間一般在10%以上，外環外佔到七成以上。近兩年來，這一比例基本保持穩定。”統計專家介紹，雖然內環內的新建住宅佔比很少，但這些新盤廣受關注，開發商的宣傳力度也更大，其價格對市場預期的引導作用也更為明顯。

　　統計部門指出，上海全市新建住宅平均銷售價格25910元/平方米的數據，還包括了共有産權住房和動遷安置住房等保障性住房，剔除保障性住房後，市場化的新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環內87547元/平方米，內外環間62265元/平方米，外環外26778元/平方米。由此可見，去年上海市場化的新建商品住宅價格確實一度上漲速度較快，而在住房保障體系深化完善下，整體房價得到了一定的平抑。

　　從去年全年上海房價變化情況看，整體價格確實在較快上漲，但從不同月份的走勢看，房價快速上漲的勢頭正在得到遏制。上海市統計局指出，2016年上海樓市交易波動頻繁。一季度，在全國房地産去庫存的背景下，本市房地産市場量價齊升。上海貫徹落實“因城施策”，率先在3月份出臺“滬九條”調控政策，此後市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，市場出現過熱態勢，調控政策加碼，10月和11月相繼出臺了“滬六條”和信貸監管措施。進入四季度，政策效應積極釋放，預期趨於平穩，使得交易量恢復常態，價格指數扭轉環比上漲勢頭，市場也逐步恢復了理性。

　　交易量和價格的變化可以充分反映上海樓市“衝高回落”的走勢。數據顯示，2016年上海房地産市場成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長11.3％，但增速比年內高點（1-5月份）回落了18百分點；價格方面，國家統計局最新發佈的70個大中城市房價變化情況顯示，去年11月份和12月份，上海新建商品住宅價格已經連續兩個月出現環比下降。

　　另外，據上海市房地産交易中心統計，2016年上海存量房成交量再創歷史新高，全年存量房網簽面積3559.17萬平方米，比上年增長6.5%。其中，存量住宅網簽面積3160.66萬平方米，增長4.2%。雖然上海存量房交易仍保持活躍，但相比2015年增速卻大幅回落。業內人士分析，相比2015年上海存量房交易近乎翻倍的增速，2016年增速回落到個位數，表明在及時有效的政策調控影響下，絕大部分時間內市場保持理性，並趨於謹慎。