滬上樓市"冬眠" 專家表示二季度或迎入市良機

　　立春已過，滬上樓市仍在“冬眠”中，一手房零星推盤，二手房交易量冰凍，市場觀望氣氛濃重。各大房企積極尋找出貨的合適時機，而這個時機，也是有需求的購房者一直期待的。專家提醒，若二季度房企有實質性降價措施，即是入市機會。

　　二手房 區域價差繼續縮小

　　2017年第一個月，本市二手房成交9100余套，環比下跌30.3%，為60個月以來月度最低值。近年來，上海正常的月成交量平均為2萬套左右，而一月份的成交量還不足正常水準的半數。

　　上個月，上海二手房指數為3968點，環比下降28點，跌幅環比擴大0.50個百分點。截至2017年1月31日，全市二手住宅掛牌量為168963套，較前一個月下降1.38%。全市130個版塊中，下跌版塊94個，佔比72.3%；持平版塊21個，佔比16.2%；上漲版塊15個，佔比11.5%。下跌版塊價格整體下跌1.01%，跌幅環比擴大0.30個百分點。不少仲介反映，外環周邊剛需區域來客量只有平時雙休日的三四成，中心區域以改善為主，來客量更少。有仲介向記者透露，“客戶以簡單諮詢為主，帶看較難。”

　　從成交價格和所屬版塊的情況來看，整體上二手房呈現或多或少鬆動。郊外區域的唐鎮、市區的大寧、市中心的新天地等版塊均有下降。“按照以往經驗，市場調整的規律都是由週邊向中心城區傳遞，之前漲幅較大的區域，‘擠出的水分’也會多些。”中原地産分析師盧文曦分析稱。

　　標的在600萬元上下的二手房價格波動明顯。在松江九亭，某小區二手房掛牌價漲了30萬，升到580萬元。仲介透露，實際交易中有5%的議價空間，“議價空間會根據房源的樓層、朝向等具體要素及業主出手緩急程度來定。”而一套浦東新區濰坊版塊的學區房，年前叫價670萬元，現在房東實際叫價為645萬元。

　　上海多中心格局規劃逐漸形成，寶山、閔行、虹橋、川沙四個主城片區，及松江、嘉定、青浦、南橋和南匯五個新城，整體區域間的價差也在縮小。閔行區顓橋版塊，因為預期可見的交通出行條件進一步改善，與閔行中心區域房價的比值縮小。目前，顓橋版塊房齡在十年以上的二手房成交單價已近5萬元/平方米，迅速靠近莘莊版塊。

　　新房 推盤維持區域均價

　　本市商品住宅網簽量繼續下滑，上個月僅去化38.87萬平方米，環比下滑40%，同比下滑70%，是2015年2月以來的最低位；供應量為37.10萬平方米，環比、同比分別下滑45%、14%。在供求量連續下挫的情況下，上月全市商品住宅均價環比攀高16個百分點，達到46782元/平方米，同比增幅達30%，創歷史新高。上周成交均價更是突破5萬元，環比上揚8%達到51160元/平方米。

　　中原地産分析師盧文曦分析認為，由於前期剛需人群成交集中，市場上的成交結構有所改變，剛需類的總量明顯減少，而高端産品按照原有節奏每週20至30套在繼續成交，因此帶動成交均價上漲。

　　從商品住宅均價結構比重來看，5-10萬元/平方米均價段成交房源748套，佔比25%，較前一個月上揚15%。上月成交量領先的項目中，有三個成交均價超5萬元/平方米，分別為招商中環華府（文景華庭）、尚匯豪庭二期、萬源城禦境。在總體開盤量大幅減少，剛需項目缺失的情況下，上述市區項目成為直接拉動本月成交均價上揚的主要因素。

　　根據以往經驗，元旦至春節的“休整期”大量項目會選擇封盤停售，但這仍然無法掩蓋市場處於滯漲狀態。前兩年的情況是：如果有新盤推出，同一個項目第二批比第一批成交價明顯提升，而現在，新推的一手房成交價維持在區域平均價格的空間內。

　　新年至今，上市樓盤稀少，甚至出現有幾週一個項目都沒有的情況。對房企而言，2017年樓市何時會遇到拐點，是一道待解的難題。推盤房企動作謹慎，先推個100套，看看市場反應，再做決策。“這100套推出後，市場仍有需求，於是就再推個100套，如果需求少了，就推個50套。”盧文曦分析認為，通過這種銷售策略，房企用時間換空間，但開發商內部將面臨鬥爭，是繼續忍下去還是準備出貨，“大型房企因為資金週轉率和行業排名等需求，忍一兩個月就可能出貨，而他們的選擇也會影響到其他房企。尤其是低價盤、剛需盤，更沒有囤貨的本錢。開發商清楚，若到了3、4月份沒有動作，下半年可能面臨被動。”

　　時機 二季度房價或鬆動

　　被動，源自管理層繼續釋放的信號。

　　新春伊始，央行就通過上調逆回購操作中標利率和常備借貸便利利率等“組合拳”收緊銀根，北京、廣州等地將首套房的利率全面或部分調整為9折，杭州部分銀行將首套房利率提升至95折，北京更是將二套房貸款期限縮短至25年。具體到上海，上個月上海銀監局召開2017年上海中資銀行業金融機構主要負責人會議，要求堅決落實中央和上海市有關房地産調控的各項要求，嚴格執行個人住房差異化信貸政策，抑制炒房投機需求。據了解，本市已有商業銀行將低於95折的房貸優惠利率的審批權收歸分行層面。

　　大氣候逼得資金週轉受到更多限制的房企儘早有所動作。上周在廣發證券的演講中談到今年市場時，萬科高級副總裁譚華傑表示，2016年是房地産銷售大年的話，那麼2017年繼續是大年的可能性很小，“今年的樓市，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。”

　　業內人士預計今年上半年市場去化週期回升至12個月以上，個案價格有可能在年中的時間點出現下調，其中，本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環沿線“地王”頻出的版塊更有可能率先降價。

　　至於房企降價的動作，有多種可能，比如免一段時期物業費。“先是這類變相優惠手段，真的把房價往下降是開發商最後的選擇。”盧文曦分析認為，“開發商都清楚，如果一個項目正式降價，就會産生連鎖效應，你降500元，我要有競爭力的話，就得降800元，就看這個‘黑天鵝’在哪家出現。另一方面，一些大開發商會選擇在有項目的多個城市同時降價，這對賣方心態更容易産生輻射效應。”

　　盧文曦提醒有購房需求的人群，不排除房企在今年二季度就有上述動作，購房者可以選擇入市，不必忍到下半年，“市場的底不是猜出來的，是找出來的。若二季度價格真的有下降，可以選擇出手。”