上海陸家嘴未來：打開圍墻的金融城

改造後

改造前

　　近日，在中共上海市第十一次代表大會上，韓正同志描述上海未來：建築可以閱讀，街區適合漫步，城市始終有溫度。

　　其實，喚醒街區的活力，增添城市的溫度，上海近幾年來一直在嘗試、在創新。

　　作為上海社區自治系列的第三篇，我們把目光從居民小區拉到商務樓宇，也是上海繁華的核心區域：高樓林立的陸家嘴金融城。

　　在那裏，一場打開圍墻、開放公共空間的嘗試，正在進行……

　　消失的公共空間

　　上海陸家嘴，高樓大廈鱗次櫛比。前有標誌性建築東方明珠，後有上海中心、環球金融中心、金茂大廈拔地而起。

　　每到夜幕降臨，這裡依然燈火通明，千萬盞寫字樓裏透出的燈光，正在共同寫就上海金融的風起雲湧。

　　然而，這片面積僅為1.7平方公里、人稱“小陸家嘴”的核心區域，越來越顯示出其在空間上的不足——高樓大廈之外，留給城市、行人的公共空間已經不多。馬路上是車來車往，而馬路兩旁，行人只能在狹窄的上街沿上行色匆匆，街區缺乏人的交流，也缺乏活力。

　　是陸家嘴已經很擠很密，再難有方寸之地了嗎？答案是否定的。

　　同為國際金融中心的紐約曼哈頓，也是在狹窄的金融區域裏，擠下了全球各大交易所和銀行總部，並且沿街還點綴著數不清的咖啡館、口袋公園，供來自全世界的金融人士在此社交、頭腦風暴，迸發出創新的活力。曼哈頓人口之稠密，空間利用之高，令人讚嘆。

　　另一個可以體現密度的數據也佐證了這點：曼哈頓的容積率高達10，而陸家嘴的容積率不過3.5，和巴塞羅那6層建築的空間利用率約等。這説明陸家嘴的空間，其實遠遠沒有用足。那麼，陸家嘴“消失的公共空間”都去哪兒了呢？

　　答案也很簡單：在每一棟高層建築的圍墻裏。

　　一般而言，每一棟建築周邊都有一些同樣屬於業主的“灰色空間”，它們和建築一起被圍墻“圈起來”，閒人免進。你圈起來一塊，我圈起來一塊，最終，城市能夠開放給市民休閒漫步的公共空間越來越少。這些建築的封閉圍墻，有些是肉眼可見的大門、鐵柵欄、混凝土墻，有些則是人們沒有意識到的綠化和花壇。

　　從這個意義上説，為了讓城市的街頭充滿活力，讓出門的人擁有更多社交、跑步、閒聊的公共空間，“打開圍墻”是大勢所趨，但也是一個難題。

　　居民小區打開圍墻或許有種種顧慮，那麼公司的大樓有沒有可能打開圍墻，開放給城市裏的每一個人呢？

　　自貿區陸家嘴管理局，花了一年多時間，就在“小陸家嘴”核心區域破解這道難題。

　　難以想像的割裂

　　各自為政的大樓圍墻，對我們的城市空間造成多大的傷害，許多人可能還沒有意識到。

　　這裡需要先提一個概念：建築後退紅線。通俗地説，就是每一棟建築在建造時，距離城市道路或城市空間，都應該保持一定距離。如果用圖示來表達，那就是在某一塊區域，以建築為圓心，按照後退距離計算後，畫出一圈紅線，紅線範圍內的空間，都屬於大樓業主。業主雖不能全部用來造樓，但至少可以在紅線以內佈置綠化、停車庫、配套設施。

　　於是，我們的城市空間就會出現這樣的情況：

　　比如，一棟建築外有一條綠化帶，“看不見的紅線”從綠化帶中間穿過。這就意味著，本來是一條完整的綠化帶，但它一半屬於城市公共空間，由市政部門負責養護，一半屬於大樓業主，由業主負責養護。綠化帶怎麼養，養護頻率是多少，雙方難以互相干涉。這條被割裂的綠化帶面貌最終如何，不言而喻。而且，本來屬於公共空間的綠化帶應該允許市民自由進入，但現在和業主紅線範圍連在一起，也不可能開放給市民。

　　比如，一條小路，被紅線一分為二。小路的左邊屬於業主A，小路的右邊屬於業主B。於是，這條小路左邊有雙向單車道，右邊又有雙向單車道。車道的方向在外人看來十分奇怪，明明4根車道，然而它是一來一去再一來一去。

　　比如，有些樓宇之間，按照紅線“定下地盤”，本來在地理上是一條完整的街巷，結果變得互不連通。

　　凡此種種，這條“看不見的紅線”，不僅割裂了城市空間，並且人為加劇了諸多不合理，也讓我們對城市更新束手無策。

　　上海的老城區，囿于歷史局限，或多或少都有類似情況，而對寸土寸金的陸家嘴來説，它還有更為複雜的因素，給這道空間難題“火上澆油”。

　　據自貿區陸家嘴管理局的工作人員介紹，陸家嘴大多為高樓大廈，樓層越高，退線越深，樓宇“圍墻內的灰色空間”越多，能夠動點“小手術”的餘地也就越小。

　　更讓人煩惱的還不止於此。新的城市地塊，如今只有一個大業主，地塊整體一起規劃，統一安排停車、道路、垃圾，空間格局不至於嚴重不合理，且如果想要“微更新”，説服一個業主就行。

　　而“小陸家嘴”的發展歷史決定了，這裡的每一棟樓當時都不是一起開發的，沒有統一規劃，而是一棟棟滾動式發展，每一座高樓都有自己的業主，每一位業主都按照自己的想法建設公共配套和標識系統。假設陸家嘴一塊街區裏有3棟樓，那就需要協調3個業主，有8棟樓，就需要協調8個業主。工作量之大、之複雜，遠超想像。

　　啃下硬骨頭

　　如今，上海的城市中心已經不太可能做白紙上的規劃，小修小補的城市更新已經成為大家的共識。

　　而陸家嘴的土地上，金融的進一步發展，對空間提出更高的要求。有統計數據顯示，目前陸家嘴區域內寫字樓平均租售率92.2%，部分樓宇已達100%。接下來怎麼辦？金融城的空間優化迫在眉睫。

　　20多年來，陸家嘴從曾經的農田發展到高樓林立，從窮鄉僻壤發展為繁榮市區，它象徵著中國改革開放的進程，也是上海現代化建設的縮影。而如今，它必須進入二次創業的新階段了，再大的困難都不容回避。

　　自貿區陸家嘴管理局要做的，就是啃下這根“硬骨頭”，讓企業打開圍墻、促進街區活力。

　　他們選擇實驗的地塊是一個地處要道又相對獨立的街區：它由銀城中路、陸家嘴環路、花園石橋路三條市政道路圍合而成。街區與“小陸家嘴”三高樓宇（上海中心、環球金融中心、金茂大廈）相鄰，而未來的地鐵14號線陸家嘴站主要出口，就位於該街區花園石橋路一側，一旦運營，過路人流將會十分可觀。

　　獨立街區裏有3棟樓：東亞銀行金融大廈、太平金融大廈、東方匯經中心。

　　第一次與3位業主協商時，工作人員就感受到極大壓力。如果説，居民小區的協調難點是眾口難調，那麼商業樓宇業主數量少，但每個都很強勢，並且沒有居委會之類的機構作為潤滑劑。

　　“起初和業主商談開會，感覺自己就是一個小舢板，正在面對3艘航空母艦。”一位工作人員如此形容。

　　也有業主不想參加空間改造計劃，“我的地方就是我的地方，沒必要混為一談，這樣管理方便”。無論工作人員説得多好，只要意識到“你們想把手伸進來”，業主都不太樂意合作。

　　究竟怎麼説服3位業主，才能既實現公共利益，又兼顧對方的商業利益？經過幾次會談後，自貿區陸家嘴管理局總結出一條大原則：光談情懷不夠，情懷和利益需要雙管齊下。比如，告訴業主，如果3棟樓所在的街區空間可以共同規劃、優化設計、統一養護，最終能夠美化這一帶的環境，長遠來説就能實現物業的升值。

　　有一次，一位工作人員這樣説服對方：“我們從來沒有站在你們的對立面，大家都是一個大團隊，一起為提升街區的空間價值而努力。你們出的每一分力、花的每一分錢，都會物有所值。”

　　漸漸，業主們的態度軟化了，空間優化的積極性被激發起來，到了後期，每一方都對空間更新萌生了期待。

　　但是波折和挑戰，仍然數不勝數。

　　共同的街區

　　協商的過程中，僅僅垃圾房，就差點難倒了工作人員。

　　3棟樓宇在同一個空間分別建了3個垃圾房，不僅浪費空間，而且環境和體驗都不好。理論上，為這個街區設立一個大垃圾房最為恰當，可是問題來了，垃圾房設在哪棟樓附近？

　　3位業主中，有人表示自己可以不用垃圾房，有人表示想要垃圾房，但最好別放在自己的地盤上。

　　工作人員為垃圾房的事情疲於奔命，協調不成，第一稿只能設計一個折中方案：在空間的中心位置造一個環島，環島上就是一座3面開門的大垃圾房。然而方案給專家組評審時，幾乎所有專家都提出異議，有人直言不諱地説：“這樣太難看。”有人委婉地説：“我從沒見過視覺焦點、環島中心，居然是一座垃圾房。”

　　方案只好重新修改，一個回避不了的困難擺在眼前：垃圾房必須儘量往邊角放置，可如此一來，靠近誰，誰都不會樂意。

　　經過一次次説服，終於有一位業主鬆口，同意垃圾房靠近自己的地盤。為了體現公平原則，在協商其他空間資源時，大家也共同給這位業主做了點讓渡和補償。

　　除了垃圾房，林蔭道也頗費精力。

　　原本這裡的空間各自為政，綠化鬆散、空間割裂，別説一條完整的林蔭道，僅僅走路都不能走通。統一設計時，有一個方案獲得交口稱讚，那就是把整個街區紅線內的灰色空間，大部分變成一片蜿蜒連綿的綠化帶，並且像公園那樣，綠化中間有一條慢行林蔭道。

　　如此一來，路人們平時可以像逛人民公園那樣，自由進入林蔭道，每天在此曬太陽、散步、聊天。這個設計，真正把3棟樓宇的“圍墻內灰色空間”開放給了每一位市民，也真正做到了“打開圍墻”。

　　然而，林蔭道樹種選什麼，不同樓宇有不同訴求。幾乎每一次提到林蔭道，大家都會為自家樓宇附近的移栽標準、樹種選擇而爭執。還有兩位業主，對彼此附近的景觀道路用料意見不一致。比如，明明是同一條小路，一邊的業主喜歡磚石鋪裝，另一邊的業主提出用瀝青就行。

　　為了否定磚石鋪裝，業主還舉例説：“你們看，國金中心廣場的磚石鋪裝沒過多久已經碎裂，磚石鋪裝後續維護非常麻煩。”

　　自貿區陸家嘴管理局為了磚石鋪裝這件事，特地邀請專家進行評估。專家認為，只要施工符合標準，用小磚塊，而非大磚塊，一般不會碎裂，且舉了靜安嘉裏中心的例子來説明。為了讓業主徹底放心，工作人員還請來專業團隊測算該路段的車流，對地面的受壓情況進行評估。最後，幾乎所有權威專家都表示這條小路磚石鋪裝沒有問題。

　　眼看技術難不倒工作人員，業主終於同意統一鋪磚。

　　後續，街區的綠化將會統一由市政部門管理養護。也有業主提出自己養護，但是這一點上，自貿區陸家嘴管理局寸步不讓，回應説：“如果分開養護，一邊草是綠的，一邊草是黃的，那得多難看？”

　　每一次協商都是一次挑戰，事無巨細，想要最終獲得多方認同，背後的功夫難以言喻。

　　説到這裡面的訣竅，自貿區陸家嘴管理局表示，關鍵就是力求整個協商過程公開、透明、公平。所以每次開會，他們都確保3位業主全部到齊以後，才開始協商，從來不單獨找任何一傢俬下接觸。所有問題、訴求，擺上臺面，大家一起商量。

　　也有時候企業提出的訴求，自貿區陸家嘴管理局滿足不了，最後向有關部門求助，問題迎刃而解。

　　天長日久，設計方案在一次次協商中一改再改，不知改了多少版。陸家嘴管理方的誠意和決心，打動了所有業主。

　　有一次，協商不成，一方的與會人員萌生退意，表示甩手不幹了，但此時，另外兩方非常支持，主動説，大家如果投票，結果就是2：1，不做也得做。一位業主代表甚至説：“街區是我們共同的街區，所有空間全部相連，這已經不是一家之事。”

　　團隊就這樣在磕磕碰碰中，漸漸凝聚起共識，朝好的方向前進。

　　突破看不到的圍墻

　　打開圍墻，讓街區重新煥發活力，並非僅靠自貿區陸家嘴管理局的努力就能辦成。

　　這次打開圍墻的嘗試，有一個關鍵，那就是突破了單體建築紅線。

　　原本，每棟樓幾乎都沿著紅線設置自己的綠化帶。我們經常有類似體驗，上街沿之所以不夠寬敞，難以步行，往往是因為裏側有高高築起玻璃磚的花壇和綠化帶，這其實就是企業的紅線，這樣的好處是方便計算和管理，只要沿著玻璃磚開始計算面積，就知道企業的綠化率和紅線是否合乎規範。

　　然而如今，試驗街區的綠化是公園般不規則形狀，週邊線條蜿蜒曲折，一會兒綠化在原紅線裏，一會兒綠化又超出原紅線範圍，與慢行道路融為一體。街區統一設計後，3棟樓彼此之間的紅線也相互混雜，難以清晰劃分。所以最後，整片街區一起計算綠化配比和紅線距離。

　　“如果按照每棟樓單個紅線來管理，打開圍墻永遠做不到。”工作人員解釋，“所以我們現在統一計算總佔比。”而空間統一規劃後，綠化面積和佔比反倒比原來更大，超出了3000多平方米。

　　這種突破單一紅線的新嘗試，首先需要相關管理部門的支持。

　　除此之外，未來街區還會成立公共空間的聯席會議制度，業主們每年共同商討空間優化的經費，湊成一個盤子。紅線外由政府承擔，紅線內由業主出資。

　　地塊紅線是“看不見的圍墻”。但這裡，未來除了房子以外，目之所及，都將是市民的休閒空間。樓宇裏的幾家咖啡館也聞訊而動，興致勃勃，打算將座位擺到外面。

　　在此之前，陸家嘴該片區沒有大樹和林蔭道，沒有馬當路那種街邊可以坐下聊天的咖啡館。原本狹窄的慢行區域，管理部門即便想設計什麼東西都不可能。而如今，在街區中，自貿區陸家嘴管理局還設計了充滿趣味的公共裝置藝術，有一面墻可以塗鴉，還有一口井作為景觀。

　　其實一年多以前，自貿區陸家嘴管理局曾經想嘗試讓北面的老舊街區打開圍墻，但那個街區涉及8棟商務樓宇，最終協調以失敗而告終。

　　這個案例的成功，讓他們很受鼓舞。如今，浦東新區還有2個街區的業主們主動提出，也想嘗試空間改造。

　　社會治理的創新，未必局限在居民住宅區。陸家嘴31.78平方公里範圍內，集中了251棟樓宇，金融城本身也是一個大社區。

　　隨著一座座“圍墻”的打開，未來的上海，一定會是一座依然繁忙，但彼此能更便利地邂逅交流，生活更加多姿多彩的全球城市。