房企發債融資主渠道全面遭堵 借道信託“補血”升溫

　　繼房地産企業發行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限之後，又一條房企“輸血”渠道——海外發債也被堵。《經濟參考報》記者從券商人士處獲悉，最近一段時間，房企海外發債已基本處於被暫停狀態。

　　當前，從境內到海外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。業內人士指出，在這一背景下，房企尤其是規模較小的企業再融資將受到影響。隨著未來三年待償債券到期，房企債務償付問題將逐漸顯現，應警惕弱資質地産企業違約風險。

　　堵截 二季度海外發債量驟減

　　有消息稱，監管層近期已基本停止給房地産商海外發債發放批文，關閉了房地産企業進入全球債券市場的大門。一位券商人士向《經濟參考報》記者表示，在境內多種渠道發債融資被限後，地産企業轉而尋求海外發債融資，但最近一段時間房企海外發債也已基本處於被暫停狀態。

　　數據顯示，2017年二季度以來，房地産企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

　　值得注意的是，在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015年、2016年房企連續兩年減少海外融資額度，甚至提前贖回，但在2017年一季度，海外發債量大幅增加。具體來看，今年以來房地産企業海外發債規模116.95億美元，發行債券數量31隻，均創同期歷史新高。其中，一季度房地産企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍。

　　CRIC研究中心報告顯示，2017年3月，房企海外發行的票據、債券達到302.28億元，佔到當月房企發行票據、債券總額的74.95%，約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

　　上述券商人士表示，隨著樓市調控力度加強，進入二季度，海外發債量急劇收縮。

　　事實上，自去年10月以來，房地産企業融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日，中國基金業協會發佈了《證券期貨經營機構私募資産管理計劃備案管理規範第4號-私募資産管理計劃投資房地産開發企業、項目》，適用範圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規定，私募資産管理計劃投資于房地産價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地産項目的，暫不予備案。

　　海通證券研究所統計顯示，從發行量來看，自去年四季度起，房地産行業債券融資開始收緊，發行量大幅縮減。2016年四季度，房企債券總發行量僅為1210億元，較三季度減少了近三分之二，凈融資額997億元，僅為三季度的30%。公司債方面，2017年以來沒有一家A股上市房企發債，去年同期則有43家，融資金額高達774.33億元；2016年全年發行公司債的上市房企有124家，融資金額達2039.53億元。

　　“房企住宅類海外發債已經沒戲了，商業類有可能放開。”上述券商人士表示，目前海外發債是全面限制，不過，未來對於達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。

　　升溫 房企回流信託明顯

　　值得注意的是，隨著房地産主要融資渠道紛紛被限，具有“補血”作用的房地産信託業務悄然升溫。用益信託最新數據顯示，今年以來，68家信託公司共發行326隻房地産信託産品，累計為房企融資1005.5億元。從發行只數上看，1至4月分別發行50隻、54隻、113隻、92隻，分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

　　進入5月，房地産信託發行依然“有增無減”。截至目前，5月房企通過發行集合信託計劃募資額已達113.7億元。普益標準發佈的最新信託週報顯示，5月13日至5月19日的一週內，共有24家信託公司發行了39款集合信託産品，發行數量環比增加11款，增幅為39.29%。其中，10款為房地産項目。

　　華融信託研究員袁吉偉表示，房地産行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展産生重要影響，融資需求依然勢頭不減，房企回流信託明顯。同時在資産荒以及經營業績考核壓力增大的情況下，部分信託業務人員也有動力通過高收益信託業務增強創收能力。

　　不過，需要指出的是，房地産業務一直以來都是信託産品違約的重災區。有報告顯示，信託行業糾紛案件所涉行業領域高度集中。從部分已披露的案件來看，房地産領域的糾紛規模佔比高於60%。截至2016年底，全行業房地産信託風險資産餘額382億元，佔全部信託風險資産比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。

　　據悉，監管層有可能加大對房地産信託渠道的收緊力度。《經濟參考報》記者近期從相關部門獲悉，為抑制房地産的過熱發展，針對房地産信託渠道收緊政策也將加碼。在此前召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地産信託的信用風險呈上升趨勢，各級監管機構要重點關注房地産融資佔比高、貸款品質波動大的銀行業金融機構，以及房地産信託業務增量較大、佔比較高的信託公司。

　　“隨著金融監管加強以及對房地産的調控力度加大，進入房地産領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地産企業的融資渠道將進一步受限。”一位雲南信託相關負責人表示。

　　承壓 地産債面臨集中到期

　　對於房企來説，未來其資金需求將不僅用於投資。根據WIND資訊統計，在經歷了2015至2016年的大規模發行後，地産債券逐漸進入償還週期。截至目前，房地産企業待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，今年8月、9月地産債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月曆史新高。

　　海通證券報告顯示，截至2016年底，房地産企業貸款餘額約7.1萬億元；存量地産債券規模約2.6萬億元，2016年凈融資額約1.1萬億元；信託資金投向房地産業的規模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元。

　　海通證券分析師姜超表示，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地産存續債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過去兩年産生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來二至五年地産行業債務到期壓力集中。

　　姜超表示，雖然目前來看地産企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地産行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近九成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地産企業違約風險爆發。”他説。