前5月房地産信託顯著增長 未來募資難度或加大

　　用益金融信託研究院統計數據顯示，年初至今，集合資金房地産信託發行規模1273.26億元，去年同期為846.43億元；成立規模888.08億元，去年同期為666.35億元，同比增長超過三成。

　　具體來看，1月份、2月份房地産信託成立規模均在100億元左右水準，3月份開始顯著升溫，突破235億元，4月份降至170億元，5月份至今不完全統計已超過235億元。

　　分析人士認為，房地産信託今年以來的同比顯著增長與其他渠道房地産融資全面收緊有關。

　　第三方研究機構普益標準報告稱，首先是嚴控境內發債，去年11月以來，再無房地産公司債獲得批准發行。其次銀監會明確提出銀行業要嚴格執行房地産貸款業務規則要求和調控政策，一方面收緊開發貸，另一方面嚴禁理財資金違規進入房地産；今年年初中國基金業協會亦出臺監管細則，明確禁投16個城市的5類房地産私募資産管理計劃，地産私募融資大幅收縮。此外，有消息稱，監管層近期已基本停止給房企今年最青睞融資方式——海外發債發放批文。

　　太平洋證券分析師魏濤説：“嚴監管是當前金融監管的基調，去年下半年以來，金融監管進入政策指導密集期，從二級市場行為到各金融業態常規業務。多種地産融資手段被限之後，房企融資需求對信託依賴度攀升。”

　　但是種種跡象顯示，針對房地産信託的監管未來將更加嚴格。 近日，銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》顯示，違規開展房地産信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點，包括：是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地産開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地産信託業務；“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款等。

　　雖然銀監會隨後公開表示，印發檢查要點是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發佈監管政策。但是普益標準分析稱：“該文件下發，意味著在當前監管背景下，房地産信託也不再是房地産企業的避風港，信託公司正在開展的拿地融資業務承壓，未來一段時間房地産信託業務增長有限。”

　　申萬宏源證券分析師孟祥娟指出，未來應密切關注過度依賴信託通道融資，且流動資産和銷售回款對剛性債務覆蓋不足的房地産企業。

　　華融信託研究員袁吉偉認為，在持續的宏觀調控背景下，房地産信託面臨更大不確定性，隨著房地産市場風險程度的上升，投資者投資意願將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地産信託募集難度會逐步增大。

　　袁吉偉表示， 當前房地産調控主要涉及住宅項目，抑制房地産泡沫的形成，對於養老房地産、旅遊房地産、物流房地産以及房地産投資基金信託等房地産細分領域及業務是支持的。因此，建議房地産信託繼續增強專業化水準，挖掘細分領域和市場潛力，綜合運用並購、資産證券化等手段，豐富房地産信託的業務模式，有利於化解宏觀調控對於房地産信託業務的衝擊。