大中小城市協調發展 推動房價體系趨於合理

　　中國正在經歷人類歷史上最大規模的城市化快速推進進程，多中心、群網化的城市體系雛形初顯。與此同時，近年來中國城市住房的金融屬性不斷增強，房地産投機行為突出，房價很大程度上偏離了經濟與城市發展的基本面，熱點大城市的房價泡沫較大，房價收入比持續增高；不同城市房價的關聯性越發明顯，房價波動的空間分化日益顯著。將不同城市的房價視為一個有機整體，從房價體系的角度探討城市房價的決定及其波動機制，對於完善城市體系的相關理論，實現轉型升級，加強國際競爭力，具有重要的理論與現實意義。

　　一、何謂房價體系

　　房價體系是在一定空間範圍內，各種不同性質、規模和類型城市的住房價格差異分佈、相互聯繫及動態變化的關係。為了測度中國房價體系的空間層級結構，借鑒城市體系方法，首先根據引力模型，測算285個地級及以上城市房價兩兩之間的作用指數。然後根據作用指數構建房價引力指數與綜合潛力秩數。房價引力指數是指房價體系中該城市對其他城市的作用指數之和，體現了該城市在房價體系中絕對位置。綜合潛力秩數是指該城市對其他城市的作用程度之和，體現了該城市在房價體系中的相對位置。通過設定閾值，計算特定城市對其他284個目標城市的作用指數排名在閾值之上的數目，即為特定城市的綜合潛力秩數。本文將閾值設定為5，即該城市對目標城市的引力指數排名在第5名及其以上，意味著該城市對某個城市的影響較大。若特定城市綜合潛力秩數為n，表示該城市對其他城市的作用指數排名在第5名以上的數目為n。

　　我國城市體系的層級結構顯著。一線城市綜合作用指數與綜合潛力秩數均位居前列，深圳與北京市的綜合潛力秩數大幅度領先於其他城市，分別為110與96，是房價體系的南北兩大國家級中心城市，上海市也以較大幅度領先於其他城市，其餘城市是三大中心城市所在區域次中心城市或其他區域中心城市。

　　與此相對應，中國城市房價不僅形成體系而且具有中心性、聯繫性和變動性三大特徵。中心性是指城市房價在房價水準的差異，體現出中心和邊緣特徵。聯繫性是指城市之間房價的相互影響。變動性是城市間房價受宏觀經濟、住房需求和住房供給等差異和共同的外部因素而産生的多樣性變化。

　　二、房價體系中心性具有四大表現

　　中國285個地級及以上城市的房價體系呈尖塔形分佈。即極少數高房價城市與其他城市房價差異巨大。中國城市房價呈現強烈的右偏態分佈，如果將其逆時針90度旋轉，則為尖塔形。房價最大值為深圳的33942.16元/平方米，是房價均值的6.41倍，中位數的7.69倍。

　　從絕對價格來看，中國城市房價體系具有多層次性。對中國285個地級及以上城市2015年商品房銷售均價進行聚類分析，我國城市的房價從高到低可分為9個層次，樣本數量依次增加。

　　中國房價體系具有集群化特徵。城市房價在區域空間維度上高—高集聚與低—低集聚特徵並存。利用中國285個地級及以上城市商品房均價數據，基於地理距離權重矩陣測算房價空間自相關Moran散點圖。城市房價Moran指數值為正，在1%水準上顯著，中國城市房價具有顯著的空間自相關性。從散點圖上各象限內城市散點的數量及密集度來看，大多數地級及以上城市（房價）處在第一象限（高—高集聚的區間）和第三象限（低—低集聚的區間），整體上呈現了高房價城市被高房價城市所包圍，低房價城市被低房價城市所包圍的集群化特徵。

　　全國層面上房價體系單中心性顯著。根據房價—位序的關係，作為系數的冪指數估計值n大於1，表明城市體系內的城市房價差距明顯，這意味著高等級城市的房價比齊普夫定律描述的更高，低等級城市的房價則相對高城市更低。2015年的我國地級及以上城市房價—位序關係的冪指數為2.230，較大程度偏離1，房價體系的單中心性顯著。

　　欠發達城市群內房價單中心性較強，成熟城市群房價中心性稍弱。各個城市群內冪指數估計值普遍大於1，各城市群內部房價高的城市與房價低的城市的差距較大。成熟的城市群其房價體系中心性稍弱，2015年珠三角城市群的冪指數估計值僅為1.15。