房地産市場降溫已現 下半年調控或以穩為主

　　上半年房地産市場可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來各地密集而廣泛的調控風暴，讓市場經歷了從火爆到降溫的轉變。如何評價上半年樓市調控對市場的影響？下半年的政策走向和市場變化如何？

　　對此，接受證券時報記者採訪的業內人士認為，上半年樓市調控政策達到歷史最嚴程度，調控效果正在顯現，下半年調控政策應以穩為主，不能放鬆，也不必加碼。

　　市場降溫已現

　　今年一季度全國主要城市樓市的火爆行情引起了中央政府的高度關注，為了遏制熱點城市房價過快上漲，在“房子是用來住的，不是用來炒的”中央調控精神指導下，各地因城施策、分類調控，掀起了新一輪調控風暴。

　　與以往的調控相比，本輪調控的範圍更廣、力度更強、頻率更高、手段更新、持續時間更長。據鏈家研究院統計，“3·17”新政以來(截至6月底)，有52個城市或地區出臺調控政策，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策；有15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”標準；一些城市連續3、4輪政策加碼，“3·17”以來北京出臺了近20項調控政策；有30個城市、1個省(海南)實行“限售”政策。本輪調控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了調控效果削弱。

　　持續了3個月的本輪調控效果正在顯現。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出，目前部分熱點城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房價已經開始跌了，部分城市已經開始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點城市比較多，但有部分城市的價格還在盤整，還沒跌，估計經過兩三個月的盤整後價格也會跌；還有部分城市樓市調控啟動比較晚，如重慶、西安、成都等城市，價格還在小漲，但估計明年這些城市也會出現價格下跌。

　　“從全國來看，一二線城市抑制需求加上限價令，形成了量縮價穩的局面，量縮是指成交量下降，價穩是説在限價令下房價沒有再快速上漲，儘管這還只是統計意義上的價穩。而三四線城市去庫存明顯見效，上半年的成交量增長主要來自於三四線城市的增長，包括銷售面積增長與銷售金額增長。”新城控股高級副總裁歐陽捷説。

　　政策料將不變

　　對於下半年的市場變化趨勢，歐陽捷認為，一二線城市抑制需求的同時也減少了住宅土地供應，未來一二線城市住宅成交量還會繼續下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下降，房價反彈壓力很大，所以調控不會輕易放鬆，會有微調。而三四線城市住宅土地供給將繼續下降，地價繼續上升，房價上漲，成交增速下降。

　　對於下半年樓市調控的政策走向，楊紅旭認為，目前的政策保持基本穩定就可以，因為這些熱門城市目前有的是價格開始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來半年，整個大趨勢都會震蕩下跌。這些熱門城市，主要包括一線城市、強二線城市和環都市圈地區。一方面，這些地區已經“體力透支”，房價漲幅過大，一般漲幅超過80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見，本身就有下滑的需要；另一方面，這些地區的政策嚴厲程度已經達到歷史最嚴，不僅限購、限貸、限價，還有限商住、限離婚、限轉售等過去沒有使用過的手段。“只要假以時日，這些地方樓市都會自動降溫，所以政策沒必要加碼了。”他説。

　　鏈家研究院院長楊現領也認為，考慮到目前金融市場的緊縮仍在持續，短期政策應以穩為主，不宜變緊。考慮到一線城市換房需求仍然在觀望，政策更不宜放鬆。

　　而對於三四線城市的去庫存政策在下半年是否會發生變化，楊紅旭指出，三四線城市的庫存現在是分化的，一些城市已經去到位了，一些城市還沒有真正去庫存，所以去庫存政策估計還會持續半年左右，也不用進一步加碼刺激了，因為現在是輪動輪到了三四線城市，基本上大部分城市都會輪一遍，所以即使是不再進一步加碼刺激，市場也會企穩或反彈。