樓市調控重心轉向壓縮牟利空間

　　近日，8月房價環比漲幅居首的桂林發佈《關於加強房地産市場調控促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求加強相關調控措施，包括第三套及以上住房須取得不動産權屬證書滿2年才能轉讓，登出所涉及房源重新銷售的價格不得高於上次合同備案價格等。此前幾天，石家莊、重慶、南寧等七城同時收緊調控。

　　自去年“9·30”樓市政策落地以來，房地産調控收緊已持續一年，迄今為止，全國已有超過100個縣級以上城市跟進。從限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權、購租並舉，房地産調控已經從最初的對量的管控，轉向壓縮牟利空間，打擊投機行為，促使住房向居住屬性回歸。

　　顯效房地産市場持續降溫

　　2016年9月30日，北京率先出臺房地産收緊政策，給當時火熱的市場澆下一盆涼水。迄今為止的一年間，全國有超過100個縣級以上城市發佈了150余次與房地産調控相關的措施。

　　中國房地産協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，本次調控與以往歷次調控相比，涉及面廣，“基本上涉及房地産開發的所有環節，包括土地供應、房屋銷售，以及開發企業融資端與購房人購房端的金融調控等，而且力度遠超以往調控”。

　　在各地調控措施不斷升級的作用下，燥熱的房地産市場明顯降溫，逐步回歸穩定。國家統計局數據顯示，2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的有50多個城市，超過4%的多達11個，同比漲幅超過20%的城市有12個。其中，合肥、廈門同比漲幅高達47%，南京為43%，上海新建住房價格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。二手房價格方面，合肥同比上漲50.1%，北京同比上漲40.5%，上海同比上漲37.4%，廈門同比上漲37%，深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。

　　一年後，國家統計局最新發佈的8月70個大中城市住宅銷售價格顯示，環比漲幅超1%的僅桂林一地，已沒有同比漲幅超過20%的城市。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2016年“9·30”政策出臺後，住宅市場迅速降溫，交易量在去年最後三個月穩定下滑。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調確立下來後，調控不斷收緊，交易量下滑趨勢延續到2017年。

　　國家統計局新聞發言人劉愛華表示，房地産市場經過去年以來的調控，效果不斷顯現，熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制，今年8月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平，同比漲幅全部回落。同時，去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點。

　　生變房地産租賃時代正在開啟

　　2016年年底，中央首提要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度，讓房地産政策悄然發生變化。

　　今年5月，住建部就《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開徵求意見。7月，住建部等九部門發佈了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。再度明確購租並舉，租售同權。隨後，國土部、住建部聯合發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，正式開啟我國租房時代。

　　方正證券分析師任澤平表示，截至目前，我國已有20余個省份出臺“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。

　　庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給，庫存壓力大的省份則強調利用好存量用地。多數省份允許改建商品房用於租賃，並加快培育專業租賃企業，鼓勵房企轉變為租購並舉型。

　　以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠佔一部分商品房指標。北京新五年的用地規劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，佔比21.7%。上海新五年的供地計劃，商品房用地2000公頃，租賃用地也達1700公頃。

　　針對13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，國土部相關負責人表示，希望通過改革試點，到2021年底，在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

　　轉向調控思路漸從短期走向長期

　　過去多年，雖然歷經數輪調控，但在很多炒房者的眼裏，低價購房、高價賣出以賺取暴利，是他們熱衷房地産投資的主要原因，甚至有上市公司通過賣房保殼，讓住房背離了居住屬性。此輪調控中，房地産政策不再僅僅局限於此前頻繁使用的限購、限貸，而是通過去杠桿、限售、共有産權等多重方式，形成房價閉環，壓縮房地産牟利空間，促使住房真正回歸居住屬性。

　　將於9月30日正式實施的《北京市共有産權住房管理暫行辦法》，明確了購房所佔份額，退出方式以及價格。除了購買資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是，共有産權住房將參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。在交易方面，上述辦法規定，共有産權住房購房人取得不動産權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買。若購房人轉讓價格明顯低於評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。也可按相應比例轉讓至其他符合共有産權住房購買條件的家庭，所佔房屋産權份額比例不變。

　　此外，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有産權住房産權份額由代持機構回購。這意味著，只要名下有新添住房，共有産權住房需由代持機構回購。

　　康俊亮表示，按照市場化原則確定購房人産權份額的方式，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實處，使保障對象有房可住。同時，可以保證保障對象分享基於房價上漲帶來的收益，但又有效避免了保障對象謀取不合理利益，大大壓縮了謀利空間。

　　除了北京，雄安新區的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價空間。據介紹，雄安新區的房子是用來住的，不是用來炒的，要滿足各種不同消費群體的需求，不留炒作空間，實行租售並舉的住房政策。

　　值得注意的是，雄安新區將執行積分購房，租賃十年後可進行積分購房，但買房後在一定期限內禁止賣出。同時，房屋出售時，政府具有回購優先權，其回購價格僅略高於同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。

　　有業內人士認為，雄安新區的房地産政策實現了打擊炒房的閉環——從平臺租或買，最後再賣給平臺，中間消滅了大幅溢價的空間。

　　“我國房地産調控思路已從此前的短期走向長期。”康俊亮表示，從房地産行業本身來看，長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調控的土地供應機制及土地供應結構，以及正在立法中的房地産稅制度。（記者 梁倩 徐海波）