與前三季度業績持續增長相比,無論從銷售額、銷售均價還是拿地節奏來看,開發商10月的業績表現平平。業內認為,眾多依靠前三季度表現基本完成任務的房企,在今年剩餘的時間裏進取心略顯不足,四季度樓市或將進入寒冬模式。不過也有觀點認為,貨幣政策收緊的當下,房企回款壓力增加,隨之而來的推盤意願也會提升,但是調控環境下年底銷量難翹尾。
“冬季”模式
龍頭房企萬科剛剛披露的10月業績顯示,公司10月實現銷售面積247.8萬平方米,銷售金額人民幣367.9億元,同比分別減少28.75%、24.9%。
“這在萬科年內還是首次出現。10月銷售額下滑的龍頭房企絕不會是萬科一家,”一位地産行業從業人士表示,隨著各家房企10月業績的逐漸披露,還會有更多企業業績在四季度初的開局中顯示出下滑趨勢。
事實上,9月中海地産的銷售金額就已出現較大幅度下滑。統計顯示,中海9月實現銷售額206.81億港元,相較于上年同期的427.9億港元下降51.67%。而2017年1-9月,中海累計合約物業銷售約為1836.44億港元,同比增長僅為7.1%。
2017年的“金九銀十”慘淡局面已確立。尤其是一二線城市,限簽、限貸,市場成交全面萎縮。以北京為例,從3月開始,北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20692套,創造了北京新建住宅商品房最近十年有網簽數據的歷史最低值,同比跌幅達到了50%。
全國範圍內,9-10月樓市成交也是一片慘淡。大部分一二線城市成交同比跌幅超過四成,北京等一線城市跌幅更是接近50%。
“在這種情況下,重倉一二線城市的開發商業績不可能不受影響。”上述人士表示。
放緩腳步
除了銷售額下滑之外,在四季度開局階段,房企銷售均價也顯示出下滑態勢。中信證券月初發佈的研報顯示,2017年10月,18家龍頭房企的銷售均價環比下降2.4%。
分析顯示,出現這一變化很可能是因為企業為追求業績而採取保守的價格策略,不再上調産品售價,甚至提供一些隱性折扣所帶來的結果。此外,政策因素也不可忽視。龍頭房企10月銷售均價環比下降,或與重點城市在2017年10月上旬和中旬嚴控高價盤入市有關。
土地成交2017年10月也處於近期低位,根據相關機構監測,10月城市土地成交建築面積10097萬平方米,環比上升16%,成交總金額2634億元,環比下降27%。而土地成交的量增價跌,主要是因為三四線城市成交面積佔比大幅上升,從9月的60%大幅攀升至79%。
“現在下結論房企正在失去進取心還為時尚早,10月影響房企業績的因素比較多,很多企業希望步子走得更穩一些,短期內沒有過分追求業績的增長,”一位樓市觀察人士分析,受“十一”黃金周的影響,房企在推盤方面顯得更加謹慎,供求數據均出現大幅下滑,尤其是前三季度房企業績表現優異,不少房企已提前鎖定年度銷售目標,四季度的衝刺動力可能不是很足。
乏力還是發力
中原地産首席分析師張大偉分析,10月很多項目延緩了入市,因此11月就成為房企衝刺年度銷售的最關鍵月份,有消息稱,大部分房地産企業在11月增加了房源供應量。還有個因素不容忽視,房企在享受了歷史資金最寬鬆的2016年後,2017年貨幣政策持續收緊,房企回款需求更為強烈,所以開發商在11月推盤增量意願會增加。
同策諮詢研究部總監張宏偉則認為,隨著樓市長效調控機制逐步建立,樓市作為投資的資産配置的功能屬性被大幅降低,前期被限售的房源將被拋售進入市場,再加上購租並舉、房地産稅等多重經濟、財稅手段的調控,長期來看房企將面臨真正大考。統計顯示,隨著調控政策在二三線城市進一步鋪開,全國已有數十家城市加入了“限售”行列。四季度最後兩個月,房企業績翹尾難度不小。北京商報記者 董家聲/文 張彬/製表